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07. Januar 2016

Düsseldorfer Büromarkt erzielt exzellentes Ergebnis

Düsseldorf – Mit einem Flächenumsatz von 402.000 m² im Stadtgebiet erzielt der Düsseldorfer Büromarkt den besten Umsatz nach 2007 (440.000 m²). Dabei konnte das schwache Vorjahresergebnis um mehr als 61 % gesteigert und der langjährige Schnitt um rund ein Viertel überschritten werden. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.  

„Darüber hinaus wurde auch im Gesamtmarkt, das heißt dem Stadtgebiet inklusive der Büromärkte in der Peripherie, mit 453.000 m² ein hervorragendes Ergebnis registriert. Lediglich im Boomjahr 2007 konnte mit 487.00 m² ein besseres Resultat verzeichnet werden“, sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Insgesamt haben die Bürolagen im Stadtgebiet damit gegenüber dem Vorjahr wieder deutlich an Bedeutung gewonnen: Lag ihr Anteil im Jahr 2014 nur bei rund 77 % des Flächenumsatzes, so macht er aktuell sogar 89 % aus. Für Aufsehen sorgten mehrere Großabschlüsse, die im Vorjahr nahezu ausgeblieben waren, z. B. von der Telekom über 28.800 m² am Seestern oder von der Hotelsuchmaschine Trivago über 25.900 m² im Medienhafen. 

Nach dem außergewöhnlich niedrigen Ergebnis des Vorjahres hat das Stadtgebiet wieder deutlich an Bedeutung gewonnen. In allen Teilmärkten wurde nahezu ausnahmslos mehr Flächenumsatz verzeichnet. Dies betrifft besonders die Bürozentren, in denen mit Telekom, Trivago und L’Oréal (16.700 m²) die drei größten Abschlüsse getätigt wurden und sich der Umsatz auf 224.500 m² mehr als verdoppelt hat. Auch die Nebenlagen sind mit insgesamt 78.500 m² erneut begehrt, gefolgt von den Citylagen mit rund 71.000 m². Auf den Cityrand entfallen rund 28.000 m². Innerhalb des Stadtgebiets wurde am meisten im Medienhafen (59.000 m², +195 %), am Seestern (55.000 m², +424 %) und der Innenstadt (39.500 m²) umgesetzt. 

Nachdem 2014 nur ein Vertrag über 10.000 m² verzeichnet werden konnte, kam 2015 Belebung in die oberste Größenkategorie. Insgesamt ist der Flächenumsatz im Segment ab 10.000 m² fast sechs Mal so hoch wie im Vorjahr, sodass diese Kategorie mit einem Anteil von 25 % am Gesamtumsatz (+19 Prozentpunkte) in Führung geht. Doch nicht nur Großabschlüsse sorgten für das herausragende Resultat: Auch die Kategorien bis 10.000 m² kommen in der Summe auf ein höheres Ergebnis als im Vorjahr. Anteile von jeweils rund 17 % entfallen auf die Größenklassen 200-500 m², 500-1.000 m² und 2.000-5.000 m², gut 13 % auf das Segment 1.000-2.000 m². Deutlich geringere Beiträge steuern Verträge zwischen 5.000 und 10.000 m² (7 %) und unter 200 m² (5 %) bei. 

Sechs Gruppen mit zweistelligen Anteilen – weniger Flächen im Bau 

Die Nachfrageseite ist erneut sehr breit aufgestellt: Gleich sechs Gruppen leisteten zweistellige Beiträge zum Flächenumsatz. Angeführt wird die Liste von den Informations- und Kommunikationstechnologien mit knapp 16 %, die ihren Anteil noch etwas ausbauen konnten (+5 Prozentpunkte). Auf Rang zwei finden sich Beratungsgesellschaften, die ebenfalls mit 14 % noch leicht zugelegt haben (+1 Prozentpunkt). Die sonstigen Dienstleistungen dagegen, noch im Vorjahr die zweitstärkste Nachfragergruppe, sind auf Platz drei (12 %) zurückgefallen. Fast gleichauf (knapp 11 %) folgen Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen, die Branche Transport und Verkehr sowie der Handel. Darüber hinaus kommen mit gut 8 % nur noch Unternehmen aus Medien und Werbung auf Anteile über 5 %. 

Das Volumen leerstehender Flächen hat sich weiter rückläufig entwickelt und liegt zum Jahresende im Marktgebiet bei 950.000 m² (-4 %). Ein verstärkter Abbau war im Stadtgebiet zu verzeichnen, hier beträgt der Rückgang stolze 9 % auf 669.000 m². Die modernen Leerstandsflächen erfuhren ebenfalls eine erhöhte Reduzierung um mehr als 9 % auf 261.000 m², davon liegen rund 220.000 m² im Stadtgebiet. Während hier damit rund jeder dritte leerstehende Quadratmeter über eine moderne Ausstattungsqualität verfügt, gilt dies in der Peripherie nur für etwa jeden siebten. Das umfangreichste Angebot befindet sich mit Abstand am Seestern (118.500 m²), darüber hinaus verfügen u. a. die Lagen Düsseldorf Nord (67.500 m²) und die stark nachgefragte Innenstadt (61.000 m²) über nennenswerte Reserven. Die Leerstandsquote ist im Stadt- auf 8,6 %, im Marktgebiet auf 10,2 % gefallen. 

Die Flächen im Bau sind binnen Jahresfrist weiter gesunken und erreichen mit 149.000 m² (-6 %) den niedrigsten Jahresendstand seit dem Wirtschafts- und Finanzkrisenjahr 2009. Mit rund 68.000 m² steht dem Markt immerhin knapp die Hälfte davon noch zur Verfügung. Diese erstrecken sich im Grunde ausschließlich auf die zentralen Citylagen, hier vor allem auf die Innenstadt und die Bürozentren, wo insbesondere im Medienhafen gebaut wird. Für gut 60 % der verfügbaren Flächen wird mit einer Fertigstellung im Jahr 2016 gerechnet. Durch den Rückgang der verfügbaren Flächen im Bau und des Leerstands hat sich auch das insgesamt verfügbare Angebot reduziert und liegt zum Jahreswechsel nur knapp über der 1-Mio.-m²-Marke bei 1,02 Mio. m² (-5 %). 

Spitzenmiete stabil bei 26 €/m² 

Die Spitzenmiete im Düsseldorfer Marktgebiet ist im Jahresverlauf stabil geblieben und liegt zum Jahresende auf dem Vorjahresniveau von 26 €/m². Erzielt wird sie nach wie vor im CBD/Bankenviertel. In einigen Bürolagen waren demgegenüber leichte bis deutliche Zuwächse bei der Höchstmiete zu registrieren. Hierzu gehört insbesondere die Innenstadt, die einen Sprung um 19 % auf 22 €/m² verzeichnete. Auch bei den Durchschnittsmieten war über die Teilmärkte ein leicht positiver Trend zu erkennen, der sich speziell über die Citylagen und die Bürozentren erstreckt. Die Entwicklung der Durchschnittsmieten im Cityrand, den Nebenlagen und den peripheren Lagen verlief demgegenüber nicht einheitlich, sodass neben deutlichen Zuwächsen zum Teil auch leichte Rückgänge notiert worden sind. 

2016 wieder etwas moderater 

„Nachdem das Jahr 2015 gleich von mehreren außergewöhnlichen Großverträgen begleitet wurde, die sich in dieser Dichte vermutlich in nächster Zeit nicht wiederholen dürften, ist 2016 trotz anhaltend hoher Nachfrage wieder von einem deutlich gemäßigteren Flächenumsatz auszugehen. Durch einige Projektstarts, bei denen ein Großteil allerdings bereits vergeben ist, dürften sich die Flächen im Bau wieder erhöhen, die verfügbaren Flächen dabei nichtsdestotrotz weiter sinken. Mit der anhaltend geringen Verfügbarkeit der Flächen im Bau sollte auch der Leerstand weiter abgebaut werden, da ein Großteil der Nachfrage nur aus dem Bestand bedient werden kann. Vor dem Hintergrund einiger Premium-Entwicklungen wie dem Kö-Quartier oder dem Carlsquartier schließen wir einen leichten Anstieg der Höchstmiete nicht aus“, resümiert Christoph Meszelinsky.

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