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14. Januar 2019

Düsseldorfer Büromarkt bewegt sich weiterhin auf hohem Niveau

Düsseldorf - Der Düsseldorfer Büromarkt überzeugt 2018 mit einem sehr stabilen Vermietungsergebnis und verfehlt den Vorjahreswert mit einem Flächenumsatz von 338.000 nur um Haaresbreite (-1 %). Gegenüber dem 10-jährigen Durchschnitt steht jedoch eine Steigerung um 6 % zu Buche. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Ende Januar veröffentlichen wird.

Ein sehr ähnliches Bild zeigt sich auf dem Gesamtmarkt, der neben dem Stadtgebiet auch die peripheren Bürolagen umfasst: Hier wird wie schon 2017 ein Gesamtumsatz von 379.000 m² registriert, ein Plus von gut 3 % im Vergleich zum langjährigen Mittel. „Für die bemerkenswerte Stabilität des Düsseldorfer Büromarkts spricht auch, dass sich der Gesamtumsatz relativ gleichmäßig auf die einzelnen Quartale verteilt“, sagt Sebastian Grobe, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Und auch hinsichtlich der Vertragsgrößen spielt sich das meiste im Mittelfeld ab, lediglich der für die Stadt außergewöhnlich große Vertragsabschluss von Deloitte über 35.500 m² im Teilmarkt Derendorf sticht hervor.

Bezüglich der Umsatzverteilung nach Teilmärkten hat sich 2018 ein Wechsel an der Spitze ergeben. Die im Vorjahr führende Büromarktzone Seestern tritt aufgrund ausbleibender Großabschlüsse mit einem Ergebnis von knapp 33.600 m² ins zweite Glied zurück und macht Platz für den neuen Spitzenreiter Derendorf, der vor allem dank des Deloitte-Abschlusses ein Vermietungsergebnis von 50.400 m² erreicht. Dank zahlreicher kleiner Abschlüsse kommt der Teilmarkt Innenstadt auf Platz zwei (44.000 m²), gefolgt von Düsseldorf Nord (35.500 m²). Grundsätzlich haben die City und die zentrumsnahen Bürozentren ihre starke Position in den letzten drei Jahren nicht nur gehalten, sondern sogar noch leicht ausgebaut. An der prinzipiellen Verteilung des Umsatzes hat sich aber wenig geändert, was auch durch den Umsatzanteil der Peripherie (11 %) unterstrichen wird, der sich in etwa auf dem Niveau des langjährigen Schnitts bewegt.

Bei der Umsatzverteilung nach Vertragsgrößen fällt auf, dass sowohl die unteren, als auch die oberen Größenklassen im Vergleich zum langfristigen Mittel relativ schwach vertreten sind. So tragen die Verträge unter 500 m² lediglich 20 % zum Gesamtumsatz bei. Auch die Großabschlüsse über 5.000 m² sind mit knapp 19 % deutlich unterrepräsentiert, was die geringe Abhängigkeit des Vermietungsmarkts von einigen wenigen Großabschlüssen unterstreicht. Die mittleren Größenklassen zwischen 500 und 5.000 m² wiederum kommen zusammen genommen auf einen Ergebnisanteil von 61 %, was deutlich oberhalb des langfristigen Schnitts liegt.

Beratungsgesellschaften geben den Ton an – Leerstandsquote unter 10 %

2018 ist in Düsseldorf das Jahr der Beratungsgesellschaften. Neben dem vielzitierten Deloitte-Abschluss kann die Branche auch den Vertragsabschluss von WTS über 5.200 m² im Teilmarkt Airport City vorweisen und kommt insgesamt auf einen Umsatzanteil von knapp 30 %. Einen zweistelligen Beitrag kann ansonsten nur die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen vorweisen. Den dritten Platz teilen sich die IuK-Technologien sowie die Banken und Finanzdienstleister mit je 9 %. Letztere profitieren insbesondere von den Abschlüssen von Lowell Financial Services und der NRW.Bank über 9.200 bzw. 7.700 m². Mit einem Umsatzanteil von 5 % macht die Coworking-Branche auch in Düsseldorf immer mehr von sich reden. Dabei ist der Anbieter Regus / Spaces mit Abschlüssen über 5.000 m² im Teilmarkt Kennedydamm sowie 4.100 m² im CBD gleich zweifach in der Top-10-Liste der größten Mietverträge vertreten.

Düsseldorf ist beim Abbau des Leerstands 2018 ein gutes Stück vorangekommen: Sowohl im Stadtgebiet als auch in der Peripherie reduzierten sich die frei stehenden Büroflächen spürbar. Insgesamt summiert sich das Volumen auf 860.000 m², was einem Rückgang um knapp 8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Bezogen auf das gesamte Marktgebiet sank die Leerstandsquote um 0,9 Prozentpunkte auf 9,1 % und liegt damit zum ersten Mal seit 2002 wieder unter der 10 %-Marke. Im Stadtgebiet wird ein Rückgang der Leerstandsquote um 0,4 Prozentpunkte auf nunmehr 6,8 % vermeldet. Trotz einer deutlichen Verringerung im Vergleich zum Vorjahr stehen die meisten Flächen weiterhin in den Büromarktzonen Seestern (85.500 m²) und Düsseldorf Nord (75.200 m²) leer. Besonders erfreulich ist die Entwicklung im Teilmarkt Innenstadt, wo der Leerstand praktisch halbiert wurde und bei aktuell nur noch 34.000 m² liegt.

Nachdem 2018 so viele Büroflächen fertig gestellt wurden wie seit 2009 nicht mehr (183.000 m²), ist das aktuelle Bauvolumen spürbar gesunken (-15 %). Insgesamt werden dem Düsseldorfer Büromarkt in den nächsten Jahren 165.000 m² Büroflächen zugeführt, wovon dem Markt jedoch nur noch 45.000 m² bzw. 27 % zu Verfügung stehen. Grundsätzlich konzentriert sich der Großteil der Bauaktivität auf die besonders nachgefragten Büromarktzonen Medienhafen (55.500 m²), Derendorf (45.000 m²) und CBD (25.000 m²), was eine zügige Absorption des zukünftigen Flächenangebots erwarten lässt.

Als Folge der konstant positiven Entwicklung des Düsseldorfer Büromarkts hat die Spitzenmiete zum Jahresende um 1 €/m² bzw. knapp 4 % zugelegt und beträgt jetzt 28 €/m². Sie wird nach wie vor für Premium-Objekte im CBD erzielt. Hierbei ist anzumerken, dass sich der Preisauftrieb in der Rheinmetropole im Vergleich zu den übrigen großen Bürostandorten eher moderat gestaltet. In einzelnen Büromarktzonen ist jedoch, insbesondere bedingt durch vereinzelte Neubauentwicklungen, ein steiler Anstieg der Top-Mieten zu beobachten, so etwa in der Innenstadt, wo jetzt 26,50 €/m² aufgerufen werden (+3 €/m²). Auch in der Friedrichsstadt müssen Büromieter jetzt deutlich tiefer in die Tasche greifen (20,40 €/m², +3,40 €/m²). Darüber hinaus stieg auch die Durchschnittsmiete kräftig an und liegt jetzt bei 15,50 €/m² (+4 %), was als Zeichen für die gute Verfassung des Düsseldorfer Büromarkts in der Breite verstanden werden kann.  

Perspektiven

„Entgegen dem Bundestrend konnte Düsseldorf beim Flächenumsatz das Vorjahresniveau halten, was in Verbindung mit dem weiterhin robusten gesamtwirtschaftlichen Umfeld für das Jahr 2019 auf ein solides Resultat im Bereich von 400.000 m² hoffen lässt. Ein höheres Vermietungsergebnis ist ebenfalls nicht ausgeschlossen, sofern etwas mehr großvolumige Mietverträge über 10.000 m² abgeschlossen werden. Auf der Angebotsseite wird mit einer weiteren, wenn auch moderaten Reduzierung des Leerstands gerechnet; insbesondere bei den modernen Flächen besteht hierfür durchaus Raum. Aufgrund der zwischenzeitlich stark gestiegenen Baukosten und Grundstückspreise werden sowohl die Spitzen- als auch Durchschnittsmiete weiter zulegen, da nur so wirtschaftlich tragfähige Neubauflächen geschaffen werden können“, so Sebastian Grobe.

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