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21. Januar 2014

Drittbester jemals erzielter Umsatz bei Wohn-Investments

Frankfurt am MainDer Investmentmarkt für größere Wohnungsbestände (ab 30 WE) hat die im Jahr 2012 gestartete Rallye fortgesetzt und das Tempo noch einmal beschleunigt. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 14,72 Mrd. € wurde das bereits außergewöhnliche Vorjahresergebnis noch einmal um 29 % übertroffen. Dies ergibt die die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

„Lediglich in den Jahren 2005 und 2007 wurden noch leicht höhere Umsätze registriert“, erläutert Andreas Völker, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Überproportional zum außergewöhnlichen Resultat beigetragen haben vor allem Großdeals über 100 Mio. €.“ An erster Stelle steht hier die Übernahme von 91 % der Anteile der GSW AG durch die Deutsche Wohnen, die unter Berücksichtigung der Verbindlichkeiten mit 3,3 Mrd. € in Ansatz gebracht wurde. Als zweitgrößter Verkaufsfall ist der Erwerb der mehr als 29.000 Wohnungen der GBW Bayern an die Patrizia AG für über 2,2 Mrd. € in die Auswertung eingeflossen. Hinter der Patrizia AG als Konsortialführer stehen mehrere deutsche Pensionskassen, Versorgungswerke und Sparkassen. Hierdurch wird noch einmal unterstrichen, dass gerade auch eigenkapitalstarke Core-Investoren starkes Interesse an großen Wohnungsbeständen mit sicheren Cashflows haben. Insgesamt wurden mehr als 250 Transaktionen mit über 240.000 Wohneinheiten in die vorliegende Analyse einbezogen. Das durchschnittliche Volumen pro Verkaufsfall lag aufgrund der angesprochenen Milliardenverkäufe bei knapp 58 Mio. €.

Bestandsportfolios klar in Führung
Nicht zuletzt die erwähnten Ankäufe der Deutsche Wohnen und Patrizia AG haben den Anteil der Bestandsportfolios am gesamten Transaktionsvolumen auf fast 81 % ansteigen lassen. In etwa ihren Anteil aus dem Vorjahr halten konnten die auf Platz zwei liegenden älteren Bestandsobjekte (Block Sales), die gut 10 % zum Ergebnis beigetragen haben. Deutlich mehr investiert wurde auch in Projektentwicklungen, häufig als Forward Deals. Auf diese Kategorie entfielen rund 1,17 Mrd. €, die überwiegend in den großen deutschen Ballungsräumen umgesetzt wurden, da hier von einer langfristig positiven Bevölkerungsentwicklung ausgegangen wird.

Zwei Drittel des Umsatzes gehen in Großdeals – Immobilien AGs am aktivsten
Vor dem Hintergrund der skizzierten Beispielstransaktionen ist es nicht verwunderlich, dass über zwei Drittel des Investmentumsatzes auf Verkäufe mit mehr als 100 Mio. € entfielen. Aber auch in den meisten anderen Marktsegmenten konnte das Volumen gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden. Die drei Größenklassen zwischen 10 und 100 Mio. € kommen jeweils auf einen Anteil von 8 bis 10 %. Insgesamt zeigt sich also eine breite und sehr ausgeglichene Nachfragebasis.

Die bereits im Vorjahr klar in Führung liegenden Immobilien AGs konnten ihre Spitzenposition 2013 sogar noch ausbauen. Mit einem Umsatzanteil von über 42 % dominieren sie absolut betrachtet das Marktgeschehen, auch wenn sie nur an knapp 15 % aller Verkaufsfälle beteiligt waren. Auf einen zweistelligen Umsatzanteil kommen darüber hinaus noch Spezialfonds, die gut 11 % zum Transaktionsvolumen beigetragen haben. Auf den weiteren Plätzen folgen Pensionskassen (knapp 10 %) sowie Immobilienunternehmen, Equity/Real Estate Funds und private Anleger mit jeweils knapp 8 %.

Dominanz deutscher Investoren
Mit Abstand am aktivsten zeigten sich deutsche Investoren, die für fast 82 % des Investmentumsatzes verantwortlich zeichnen und damit gegenüber 2012 noch einmal deutlich zugelegt haben. Etwas weniger haben dagegen ausländische Anleger investiert, auch wenn sie erneut für fast 2,7 Mrd. € deutsche Wohnungen erworben haben. Der höchste Part entfiel auf US-amerikanische Käufer, die auf einen Umsatzanteil von knapp 5 % kommen. Größere Volumina investiert haben darüber hinaus Anleger aus der Schweiz und Österreich mit jeweils rund 3 % sowie aus Frankreich mit gut 2 % und Dänemark mit etwas weniger als 2 %.

Nachdem die Kaufpreise in den letzten Jahren spürbar angezogen hatten, waren 2013 überwiegend nur noch moderate Steigerungen zu beobachten, was nach der Entwicklung der Vorjahre aber keine Überraschung ist. Die Preise für die den Markt dominierenden Bestandsportfolios liegen überwiegend zwischen 750 und 900 €/m². Für Block Sales sind in der Regel 1.000 bis 1.300 €/m² anzusetzen, wobei für modernere Objekte (<10 Jahre) deutlich höhere Preise (1.900 bis 2.100 €/m²) erzielt wurden. Die besonders bei Core-Investoren beliebten Projektentwicklungen in den großen deutschen Metropolen werden üblicherweise für 3.000 bis 3.500 €/m² verkauft, auch wenn hier im Einzelfall für Premiumobjekte deutlich höhere Preise realisiert werden.

Starke Nachfrage hält an
Aus heutiger Sicht deutet alles darauf hin, dass die Nachfrage und das grundsätzliche Investoreninteresse an deutschen Wohnungen auch 2014 unverändert anhalten wird. „Vor allem börsennotierte Großunternehmen, die eine strategische Erweiterung ihrer Bestände anstreben, eigenkapitalstarke Core-Investoren, die häufig über Spezialfonds indirekt investieren, sowie private Anleger sind auch in diesem Jahr als wichtige und sehr aktive Marktteilnehmer anzusehen“, so Andreas Völker. „Allerdings zeichnen sich weniger Großdeals ab als 2013. Vor diesem Hintergrund wird sich das Marktgeschehen eher im mittelgroßen Segment sowie im Bereich von Umstrukturierungen und Portfolio-Optimierungen abspielen. Ein vergleichbarer Umsatz wie 2013 erscheint deshalb eher unwahrscheinlich, die 10-Mrd.-Euro-Schwelle dürfte aber wieder klar übertroffen werden“.

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