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24. Januar 2017

Drittbester Flächenumsatz auf dem Düsseldorfer Logistikmarkt

Düsseldorf - Auch wenn der Düsseldorfer Logistikmarkt nicht an die sehr gute Vorjahresbilanz anknüpfen kann, erreicht er mit 280.000 m² dennoch ein Volumen in Reichweite der 300.000-m²-Marke, die lediglich in den Jahren 2013 (395.000 m²) und 2015 (341.000 m²) geknackt werden konnte. Im langjährigen Vergleich ist das Ergebnis damit knapp 14 % über dem Durchschnittswert einzuordnen. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird. 

„Dass der Gesamtumsatz jedoch fast 18 % niedriger ausfällt als 2015 hängt insbesondere mit einigen sehr großvolumigen Projektentwicklungen von Eigennutzern zusammen, die das Resultat im vergangenen Jahr in die Höhe getrieben hatten“, erklärt Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH. Infolgedessen ist der Eigennutzeranteil (gut 19 %) wie auch der Neubauanteil (knapp 40 %) deutlich gesunken. Nichtsdestotrotz ist die Vermietungsdynamik in Hinblick auf die Vielzahl registrierter Deals als nach wie vor hoch einzustufen. 

Das Ranking der Branchengruppen wird mit Abstand von den Handelsunternehmen angeführt - mit fast 54 % geht über die Hälfte des Umsatzes auf ihr Konto. Sie zeichnen nicht nur für vier der fünf größten, sondern auch für die meisten Verträge verantwortlich. Zu den bedeutendsten Abschlüssen zählt unter anderem die Erweiterung des Esprit Logistikzentrums (56.000 m²) im Regiopark Mönchengladbach. Die Gruppe der Logistikdienstleister bleibt im langjährigen Vergleich hingegen unterrepräsentiert, mit gut 28 % behauptet sie jedoch für sich den Silberrang. Gleiches gilt auch für Produktionsunternehmen, die einen Umsatzanteil von rund 12 % generieren. Alle weiteren Nachfragergruppen erreichen nur geringe Anteile am Flächenumsatz. 

Zwar entfiel auch 2016 mit knapp 39 % der größte Anteil am Gesamtumsatz auf Abschlüsse über 20.000 m², insgesamt verteilte sich die Nachfrage aber homogener über alle Marktsegmente als im Vorjahr. Insbesondere in den drei mittleren Größenklassen zwischen 3.000 und 12.000 m² konnte eine deutliche Steigerung beobachtet werden. Zusammen machten sie fast 40 % des Ergebnisses aus, was einem Anstieg um 17 Prozentpunkte entspricht. Das kleinste Segment bis 3.000 m² verbucht mit 62 % der Deals das Gros der registrierten Verträge und steuert knapp 16 % zum Volumen bei. Sowohl relative als auch absolute Umsatzeinbußen musste die Kategorie von 12.000 m² bis 20.000 m² (gut 6 %) hinnehmen. 

Bautätigkeit gestiegen – Spitzenmiete konstant 

Auch wenn bezogen auf den Gesamtmarkt keine dramatische Angebotsknappheit herrscht, gibt es doch in einigen besonders nachgefragten Lagen gewisse Engpässe. Dies gilt vor allem für die in der Peripherie gelegenen Städte Mönchengladbach und Krefeld. Im Kerngebiet wird das Angebot aufgrund von einigen - vermehrt spekulativ errichteten - Projektentwicklungen im laufenden Jahr allerdings ausgeweitet. In den kommenden zwölf Monaten dürfte sich daher auch ein größerer Teil des Marktgeschehens im Neubausegment abspielen als noch 2016.

Bei den Mietpreisen sind keine signifikanten Veränderungen zu beobachten. Die Spitzenmiete, die nach wie vor für moderne Logistikflächen im Düsseldorfer Norden erzielt wird, liegt unverändert bei 5,40 €/m². Die Durchschnittsmiete schwankte im Jahresverlauf leicht und ist aktuell bei 4,60 €/m² anzusetzen. 

Lebhafte Nachfrage auch 2017 

“Der Düsseldorfer Lager- und Logistikflächenmarkt schließt 2016 nicht nur mit einem sehr zufriedenstellenden Resultat ab, sondern auch 2017 stehen die Ampeln auf grün für ein erneut gutes Jahr. Hierzu beitragen werden verstärkt auch die steigenden Handelsaktivitäten von E-Commerce-Unternehmen, die für weitere Nachfrageimpulse sorgen. Auf der Angebotsseite trägt die erhöhte Neubauaktivität sowie an den Markt kommende Bestandsflächen zu einer Entspannung der Situation in den von den potenziellen Nutzern primär nachgefragten Lagen bei. Insgesamt erscheint ein Umsatz mindestens auf Vorjahresniveau realistisch. Bezüglich der Höchstmiete ist für 2017 zunächst von einer Stabilisierung auf dem erreichten Niveau auszugehen”, so Christopher Raabe.

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