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27. Mai 2015

Dresden: Gewerbeimmobilienmärkte unter den Top 3 in Ost- und Mitteldeutschland

Dresden – Der Gewerbeimmobilienmarkt der Landeshauptstadt Dresden entwickelt sich weiter positiv: Der Büromarkt konnte mit einem Flächenumsatz von 85.000 m² seine Position als drittgrößter in Ost- und Mitteldeutschland auch 2014 verteidigen. Auf dem Investmentmarkt ist das Transaktionsvolumen um rund 45 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen und auch für Retailer wird Dresden als Standort immer interessanter. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater. 

Büromarkt kann langjährigen Durchschnitt toppen 

Mit einem Flächenumsatz von 85.000 m² wurde der langjährige Durchschnitt um gut 6 % übertroffen. Obwohl der Rekordwert des Vorjahres um 15 % verfehlt wurde, ist das Ergebnis dennoch als gut zu bewerten. „Dresden unterstreicht damit seinen Ruf als Wachstumszentrum mit einer stetig steigenden Anzahl von Bürobeschäftigten und bestätigt seine seit Jahren positive Entwicklung auf dem Büromarkt erneut. Der Flächenumsatz wurde überwiegend mit Verträgen bis 1.000 m² generiert, was für eine sehr rege Marktaktivität spricht und ein Indiz für eine stabile Basis des Büroflächenumsatzes ist“, sagt Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. 

Die positive Entwicklung zeigt sich auch in dem seit zehn Jahren kontinuierlich sinkenden Leerstand. Zum Jahresende 2014 lag dieser auf einem neuen Rekordtief von rund 235.000 m² und hat sich im Vergleich zum Vorjahr noch einmal um 2 % reduziert. Hintergrund ist, dass zum einen Vermietungen von kurzfristig verfügbaren Flächen stattgefunden haben und zum anderen kaum neuer Leerstand durch spekulative Bautätigkeit hinzugekommen ist. Die Leerstandsquote ist damit deutlich unter 10 % gesunken und im Vergleich mit anderen ostdeutschen Städten relativ niedrig, wobei die Spannweite zwischen den verschiedenen Standorten recht groß ist. Im regionalen Vergleich erreicht Dresden eine mittlere Platzierung: In Berlin liegt die Leerstandsquote mit 4,7 % deutlich niedriger; in Leipzig hingegen mit 9,7 % etwas höher. 

Die Spitzenmiete liegt bereits seit 2013 bei 12 €/m² und hat sich seitdem auf diesem Niveau stabilisiert. Sie wird für moderne Büroflächen in sehr guten Lagen der Innenstadt zwischen Hauptbahnhof, Postplatz und Altmarkt erzielt. Nach einer längeren Phase der Stabilität legte die erzielbare Höchstmiete zwischen 2010 und 2013 um 20 % zu und ist damit vergleichbar mit anderen Oberzentren. „Der Grund für das höhere Mietniveau war das sinkende Angebot moderner Büroflächen als Auswirkung der steigenden Bürobeschäftigtenzahl und des geringen Neubauvolumens. Dennoch gilt für Dresden genau wie für viele andere B-Standorte auch, dass die Nachfrage zu niedrig ist, um das Interesse von Investoren für nicht vorvermietete Neubauprojekte zu wecken“, erklärt Stefan Sachse. 

Investmentmarkt erzielt bestes Ergebnis der vergangenen Jahre 

Mit rund 334 Mio. € ist das Transaktionsvolumen um rund 45 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Der Dresdner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete damit im vergangenen Jahr das mit Abstand beste Ergebnis der vergangenen Jahre. „Einer der bedeutendsten Deals war der Verkauf des Shopping Centers Otto-Dix-Center im Ortsteil Strehlen Ende 2014, auf den deutlich mehr als 50 Mio. € des Gesamtumsatzes entfielen. Einen vergleichsweise großen Anteil am Ergebnis machten zudem Investitionen in Hotelobjekte aus, wobei Dresden von seiner Stellung als Touristenstadt profitieren kann“, erläutert Stefan Sachse. Auch im ersten Quartal 2015 verzeichnete der Investmentmarkt bereits ein außergewöhnliches Ergebnis, das schon jetzt an das Jahresresultat 2014 heranreicht. Grund ist erneut der Verkauf eines Shopping Centers: Die Centrum-Galerie wechselte durch die Übernahme von Corio durch das französische Unternehmen Klépierre für einen dreistelligen Millionenbetrag den Besitzer. 

Im Vergleich mit anderen Standorten in Ost- und Mitteldeutschland ist Dresden neben dem Büro- und Retailmarkt auch im Investmentbereich unter den Top 3 nach Berlin und Leipzig zu finden. Der Abstand zu Städten wie Erfurt mit einem Investmentumsatz von knapp unter 150 Mio € im Jahr 2014 ist beachtlich. Dabei verzeichnete Dresden einen kontinuierlichen Volumenzuwachs über die vergangenen drei Jahre und lag 2013 sogar annähernd gleichauf mit Leipzig. Erfreulicherweise streut der Investmentumsatz in Dresden recht breit über die verschiedenen Objektarten, was für eine stabile Basis spricht. 

Die Verteilung der Investments nach Größenklassen zeigt, dass der Löwenanteil des Umsatzes 2014 mit Deals im niedrigen zweistelligen Bereich getätigt wurde. „Dies spricht generell für ein reges Marktgeschehen, das sich aber nicht zwangsläufig in hohen Umsatzvolumina widerspiegelt. Wie auch in den Jahren zuvor gab es 2014 nur wenige Vertragsabschlüsse ab circa 50 Mio. €. Hier ist allerdings nicht das fehlende Investoreninteresse, sondern eher das mangelnde Angebot an großvolumigen Objekten ein limitierender Faktor“, so Stefan Sachse. „Auch 2013 hatte es lediglich einen Deal in dieser Größenordnung gegeben. Nachdem bisher überwiegend deutsche Investoren in Dresden aktiv waren, ist insgesamt ein gestiegenes Interesse internationaler Anleger zu beobachten.“ 

Retailmarkt: Dresden als Shopping-Standort immer beliebter 

Der Einzelhandel profitiert zum einen von der positiven Bevölkerungsentwicklung der Stadt, zum anderen von einem hohen Touristenaufkommen, das sowohl von nationalen als auch von internationalen Besuchern geprägt ist. „Die beliebteste A-Lage ist die Prager Straße, die sich in zwei Bereiche teilt. Oberhalb der Treppen werden sowohl die höchste Frequenz mit 5.040 Passanten pro Stunde als auch die Höchstmiete von 100 €/m² erzielt“, sagt Stefan Sachse. „Die Flächennachfrage in diesem Abschnitt ist besonders hoch, sodass eine steigende Spitzenmiete nicht ausgeschlossen ist.“ Im Bereich unterhalb der Treppen hingegen ähnelt das Mietniveau den weiteren A-Lagen: In der sich nördlich an die Prager Straße anschließenden Seestraße werden 75 €/m² erzielt, ebenso wie in der Schloßstraße, die eine Frequenz von über 3.400 Passanten pro Stunde erreicht. 

Die aktuelle Höchstmiete von 100 €/m² ist im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben. Auf der Liste der Top-Shopping-Standorte in Ost- und Mitteldeutschland reiht sich Dresden auf dem dritten Rang hinter Berlin und Leipzig ein. Dabei profitiert die Stadt von der Erweiterung des Einzelhandelsbesatzes unter anderem durch den Umbau des Shopping Centers Centrum-Galerie an der Prager Straße im Jahr 2013/2014 und die darauffolgenden Neuanmietungen internationaler Brands wie Primark als Ankermieter, Mango sowie die Inditex-Konzepte Bershka und Pull & Bear. Außerdem eröffnete in der Prager Straße 2014 der Dessous-Spezialist Hunkemöller ein Geschäft (200 m²). In der Schloßstraße ergänzt seit Jahresende der Herrenausstatter Compass (180 m²) das Angebot.

Zum Report: Market Focus Dresden

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