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08. März 2019

Die deutschen Investmentmärkte sind in Bestform

Frankfurt am Main - Die deutschen Investmentmärkte präsentierten sich 2018 in absoluter Bestform: 61, 5 Mrd. € wurden bundesweit in den Assetklassen Büro, Wohnen, Hotel, Logistik und Retail umgesetzt und damit ein neuer Umsatzrekord aufgestellt. „Nach drei sehr guten Jahren mit jeweils deutlich über 50 Mrd. € Transaktionsvolumen wurde 2018 erwartungsgemäß erstmals die 60-Mrd. €-Schwelle durchbrochen und ein neues Allzeithoch aufgestellt“, betont Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Das außergewöhnliche Vorjahresergebnis wurde damit noch einmal um knapp 6 % übertroffen. Der Grund hierfür sind in erster Linie Investitionen in Einzelobjekte.“ 

Am stärksten beigetragen haben Büro-Investments mit fast 29,7 Mrd. € (48 %), vor allem einzelne Bürohäuser standen im Fokus der Käufer (über 27,1 Mrd. €). Insgesamt wurden 65 Einzelverkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst. Absoluter Spitzenreiter ist Frankfurt, wo alleine 19 Großabschlüsse registriert wurden. 41 % des Umsatzes gehen auf das Konto ausländischer Investoren – am aktivsten waren erneut europäische Käufer (20 %), gefolgt von nordamerikanischen Anlegern (8%). Besonders im Blickpunkt der Investoren standen die A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart): Auf sie entfallen zusammen gut 38,65 Mrd. € (63 % des Gesamtergebnisses). „Diese Entwicklung unterstreicht, dass die Anleger in den wachsenden Ballungszentren von weiterem Steigerungspotenzial ausgehen, das sich nicht nur in einer zunehmenden Bevölkerungszahl, sondern auch in einer höheren Wirtschaftsleistung niederschlagen wird. Hiervon werden die Immobilienmärkte auch zukünftig profitieren“, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. 

Im Sektor Residential Investment (ab 30 Wohneinheiten) wurde mit 16,3 Mrd. € das zweitbeste Resultat aller Zeiten erzielt und damit mehr als 16 % mehr im Jahr zuvor. Immer bedeutender werden Projektentwicklungen, die sowohl in den besonders angespannten Wohnungsmärkten der A-Städte als auch an vielen kleineren Standorten stark gefragt waren. Auch Sonderformen wie Mikroapartments und Studentenwohnheime haben sich zunehmend etabliert. Dominiert wird der Markt von deutschen Anlegern, beliebtester Standort bleibt Berlin mit einem Transaktionsvolumen von rund 3,3 Mrd. €. „Mit seiner umfangreichen Produktpalette sowohl im Bestand als auch im Neubausegment bietet der Wohn-Investmentmarkt interessante Anlagemöglichkeiten für viele Investorentypen, die auf langfristig stabile Cashflows setzen. Auch 2019 sollten Wohn-Investments zu den beliebtesten Immobilienanlagen zählen. Nach wie vor bleibt jedoch die Angebotsseite das Nadelöhr“, so Udo Cordts-Sanzenbacher, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Residential Investment. 

Erfolge verbuchte auch der Markt für Logistik-Investments, der mit einem Transaktionsvolumen von 7,2 Mrd. € das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten eingefahren hat. Der Rückgang zum Vorjahresrekord resultiert aus einem geringeren Portfolioumsatz, da 2017 mehrere große paneuropäische Logistikplattformen veräußert wurden. Bei Einzelverkäufen wurde dagegen mit gut 3,19 Mrd. € eine neue Bestmarke aufgestellt. „Logistik-Investments haben das deutlich höhere Niveau, auf dem sie sich seit einigen Jahren bewegen, erneut bestätigt. Wesentliche Trends, die zu einer hohen Flächennachfrage beitragen und damit die Grundlage für erfolgreiche und nachhaltige Investments bilden, laufen weiter. Hierzu gehört vor allem die kontinuierlich steigende Bedeutung des E-Commerce, die zusätzliche Flächennachfrage auslöst“, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.   

Die 4-Mrd. €-Schwelle haben bereits zum vierten Mal Hotel-Investments geknackt. Insgesamt wurden rund 130 Transaktionen gezählt und damit etwas mehr als im Vorjahr. Nur bezogen auf Single-Deals konnte mit rund 3,2 Mrd. € sogar ein neuer Umsatzrekord vermeldet werden. Allerdings entfallen mehr als zwei Drittel (2,8 Mrd. €) des bundesweiten Ergebnisses auf die acht großen Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. „Hotel-Investments sind auf breiter Front gefragt, seien es Neubauten, Bestandsobjekte oder Hotels mit Optimierungsbedarf. Wenn attraktive Objekte auf den Markt kommen, finden sie in aller Regel auch ihre Käufer. Aufgrund der stimmigen Rahmenbedingungen kann somit auch für 2019 mit einem lebhaften Marktgeschehen gerechnet werden“, glaubt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. 

Lediglich der Retail-Investmentmarkt schwächelte etwas, konnte mit einem Transaktionsvolumen von 11,2 Mrd. € den zehnjährigen Durchschnitt aber trotzdem toppen. „Vor dem Hintergrund, dass zum vierten Mal in Folge die 10-Mrd. €-Marke geknackt werden konnte, während die Resultate zwischen 2012 und 2014 hinter dieser Hürde zurückblieben, kann insgesamt von einer moderaten Bilanz gesprochen werden“, sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Im Vergleich zum Vorjahr gehen einzig die Kaufhäuser als Gewinner der Umsatzverteilung auf die verschiedenen Nutzungen hervor: Gepusht durch die Fusion von Karstadt und Kaufhof legen sie um 151 % auf 2,64 Mrd. € zu und vereinen damit fast 24 % auf sich. „Auch wenn das Resultat nicht an die Bilanzen der vorangegangenen Jahre heranreicht, gibt es keine Anzeichen für echte Erosionsprozesse. Sowohl Highstreet-Objekte als auch Fachmarktzentren sind für viele Anleger weiter sehr attraktiv. Ob zum Jahresende 2019 ein gutes Ergebnis vermeldet werden kann, hängt aber insbesondere von größeren Paketverkäufen ab, die für eine positive Bilanz unerlässlich sind “, so Matthias Feske, Head of Retail Services bei der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Gesamtausblick 

„Die auf den ersten Blick vielleicht überraschend gute Verfassung der deutschen Investmentmärkte spiegelt letztendlich die harten Rahmenbedingungen wider, die nach wie vor für Immobilien sprechen. Auch wenn die Unsicherheiten hinsichtlich internationaler Krisenherde zugenommen haben und sich die Konjunktur aktuell merklich abkühlt, stellen sich die entscheidenden Rahmenbedingungen für die Investmentmärkte immer noch positiv dar. Hierzu gehören in erster Linie das unverändert niedrige Zinsniveau, das vor dem Hintergrund der zurückgenommenen BIP-Prognosen bis über das Jahr 2019 hinaus Bestand haben dürfte, sowie die weiterhin sehr positive Beschäftigungsentwicklung, von der die Nutzermärkte profitieren. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass mögliche Alternativanlagen, beispielsweise Aktien oder Rohstoffe, von globalen konjunkturellen Rückgängen mit hoher Wahrscheinlichkeit noch stärker betroffen wären. Und auch bei sicheren Staatsanleihen ist in einem unsicheren Umfeld mit vielen Risikofaktoren nicht von Renditesprüngen auszugehen. Berücksichtigt man zusätzlich noch den anhaltenden Bedeutungsgewinn der großen Metropolen, spricht auch in diesem Jahr viel für lebhafte Investmentmärkte und ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen“, fasst Piotr Bienkowski zusammen.

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