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08. Januar 2013

Büromarkt Hamburg: Flächenumsatz bleibt unter Vorjahresniveau

Hamburg Der Hamburger Büromarkt erzielte im Jahr 2012 einen Flächenumsatz in Höhe von 435.000 m². Damit kann die Hansestadt nicht an die beiden hervorragenden Vorjahresergebnisse anknüpfen und bleibt knapp 19 % unter dem Resultat von 2011. Das ergibt der Office Market Report 2013, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.  

„Ausschlaggebend war insbesondere das ungewöhnliche Fehlen großflächiger Abschlüsse über 10.000 m², die allein im Vorjahr rund 79.000 m² zum Umsatz beitrugen“, sagt Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate und ergänzt: „Den größten Abschluss des Jahres unterzeichnete mit 8.200 m² die Verwaltung der Baumarktkette Praktiker in der Cityrandlage City Süd.“ Trotz einer insgesamt recht lebhaften Nachfrage wurde auch der Zehnjahresschnitt knapp verfehlt. Bei der Branchenverteilung lagen die sonstigen Dienstleistungen mit gut einem Fünftel des Umsatzes deutlich vor den Informations- und Kommunikationstechnologien sowie Beratungsgesellschaften mit jeweils knapp 13 %. 

Die City ist nach wie vor der beliebteste Teilmarkt des Hamburger Büromarkts, bleibt mit gut 22 % des Flächenumsatzes jedoch unter dem hohen Ergebnis des Vorjahres (-8 Prozentpunkte). Die City Süd profitiert von einigen größeren Abschlüssen und belegt mit 64.500 m² den zweiten Rang und damit wieder ein sehr gutes Resultat (knapp 15 %). Erst auf dem dritten Platz folgt die HafenCity, die mit 49.000 m² (gut 11 %) aber etwas über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre liegt. Deutlich abgeschlagen sind hingegen die Alsterlagen mit knapp 6 %. Die hohen Umsatzergebnisse der Sammelkategorien erweiterte Innenstadt (71.000 m²) und  übriges Stadtgebiet (59.000 m²) unterstreichen erneut die insgesamt breite Nachfrageverteilung auf dem Hamburger Büromarkt. 

Keine Großabschlüsse über 10.000 m² HafenCity erzielt Spitzenmiete 

Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Größenklassen ist, bis auf die fehlenden Großabschlüsse über 10.000 m², recht ausgeglichen. Dies ist zugleich der größte Unterschied gegenüber dem Vorjahr, in dem  dieses Segment mit vier Abschlüssen sehr gut besetzt war und allein der Vertrag der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt 45.000 m² zum Ergebnis beitrug. Abschlüsse zwischen 2.000 und 5.000 m² waren mit knapp 27 % die stärkste Kategorie und konnten auch absolut spürbar zulegen. Daneben war eine lebhafte Nachfrage zwischen 500 und 1.000 m² (gut 21 %) sowie zwischen 1.000 und 2.000 m² (knapp 20 %) zu verzeichnen. Auch die kleinen Abschlüsse bis 500 m² konnten gegenüber dem Vorjahr Anteile gewinnen und erzielten rund 18 % des Flächenumsatzes. 

In den vergangenen zwölf Monaten hat der Leerstand kontinuierlich abgenommen und betrug Ende des Jahres 889.000 m². Eine überdurchschnittlich starke Reduzierung verzeichneten die Flächen mit einer modernen Ausstattungsqualität: ihr Anteil sank um knapp ein Drittel auf 176.000 m². Damit entfällt nur noch knapp ein Fünftel der leer stehenden Flächen auf dieses am stärksten nachgefragte Flächensegment. Neben den beiden Sammelkategorien übriges Stadtgebiet (187.000 m²) und erweiterte Innenstadt (128.000 m²), stehen in der City Süd (112.500 m²) und in der City (101.500 m²) die meisten Flächen leer. Im Jahresverlauf konnte der Leerstand in den meisten Büromarktzonen reduziert werden, wovon die HafenCity (-55 %) und die City (-38 %) am meisten profitierten. Lediglich in einigen Nebenlagen waren leichte Anstiege zu verzeichnen. Die Leerstandsquote ist auf 6,5 % gesunken. 

Die Höchstmiete auf dem Hamburger Büromarkt ist im zweiten Quartal 2012 um 2 % auf 24 €/m² gestiegen und stabilisiert sich seitdem auf dem erreichten Niveau. Sie wird für die hochwertig ausgestatteten Neubauflächen in der HafenCity erzielt. In der City ist die Spitzenmiete dagegen konstant geblieben und liegt mit 23,50 €/m² nur leicht unter der HafenCity. Auch in anderen Lagen werden für die Kombination aus hochwertigen Flächen und direktem Wasserbezug hohe Mieten realisiert. Dazu zählen Standorte mit Elbblick in den Büromarktzonen erweiterte Innenstadt (21,50 €/m²), westlicher Hafenrand und Alsterlagen, in denen jeweils 20 €/m² in der Spitze erzielt werden. In den Teilmärkten der Cityrand- und Nebenlagen weisen die Durchschnitts- und Spitzenmieten zum Teil leichte Veränderungen auf, bleiben aber grundsätzlich stabil. 

Gute Aussichten für 2013 

Wie sich die Wirtschaft und mit ihr die Büroflächennachfrage vor dem Hintergrund der nach wie vor bestehenden Probleme weiterentwickelt, bleibt zwar abzuwarten. Ausgehend von der grundsätzlich positiven Stimmung auf dem Hamburger Büromarkt und einer lebhaften Nachfrage sollte 2013 jedoch ein etwas höherer Flächenumsatz im Bereich von rund 450.000 m² möglich sein. Darüber hinaus werden auch wieder Großverträge über 10.000 m² erwartet, die das Ergebnis zusätzlich positiv beeinflussen sollten. Abgesehen von 2012 war dieses Segment in den vergangenen zehn Jahren immer besetzt. Auf der Angebotsseite werden nur langsame Veränderungen erwartet. Neben Fertigstellungen von im Bau befindlichen Flächen ist auch mit dem Beginn neuer Projekte zu rechnen, sodass sich das Bauvolumen insgesamt nur leicht reduzieren dürfte. Die dem Markt noch zur Verfügung stehenden Bauflächen sollten durch die hohe Nachfrage nach modernen Flächen dagegen weiter abgebaut werden. Vor diesem Hintergrund ist für den Leerstand zunächst eher von einer konstanten Entwicklung auszugehen. Für die Spitzenmiete wird keine Veränderung erwartet.

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