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09. Juli 2013

Büromarkt Hamburg: Gutes Ergebnis zur Jahresmitte

Hamburg – Der Hamburger Büromarkt erreicht im ersten Halbjahr 2013 einen Flächenumsatz von 212.000 m². Das Ergebnis übersteigt damit den Vorjahreswert um knapp 3 % und liegt im Bereich des zehnjährigen Durchschnitts (-1 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

Auch im bundesweiten Vergleich ist dies ein gutes Resultat, mit dem die Hansestadt nach München (325.000 m²) den zweiten Platz belegt und sich knapp vor Frankfurt (210.000 m²) sowie Berlin (208.000 m²) behauptet. „Im Gegensatz zum Vorjahr konnte mit PHILIPS bereits im ersten Quartal ein großflächiger Vertrag mit über 14.000 m² zum Flächenumsatz beitragen. Die nachfragestärkste Büromarktzone ist die Cityrandlage City Süd mit 25 %, die von ihrer Nähe zur Innenstadt profitiert und dabei moderate Mietpreise aufweist“, erklärt Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Durch das gute Preis-Leistungs-Verhältnis steht sie im Fokus der Nutzer, was sich in mehreren Abschlüssen über 5.000 m² widerspiegelt. Dazu zählen die DB Services (7.400 m²) oder Innogames (6.600 m²). Die City folgt mit knapp einem Fünftel des Umsatzes auf dem zweiten Platz.  

Die Branchenverteilung wird wie im Vorjahr von der heterogenen Kategorie der sonstigen Dienstleistungen angeführt. Mit gut 14 % liegt sie jedoch nicht mehr so deutlich auf dem ersten Platz wie im Vorjahr. Dicht dahinter folgen Verwaltungen von Industrieunternehmen, die auf ebenfalls knapp 14 % (+6 Prozentpunkte) zulegen können. Mit einer Zunahme um 8 Prozentpunkte auf rund 13 % kann die öffentliche Verwaltung die meisten Anteile gewinnen. Schon im einstelligen Bereich liegen Beratungsgesellschaften mit knapp 10 % sowie Medien und Werbung mit weiteren gut 9 %. Rund 8 % erreichen darüber hinaus Transport und Verkehr, Handel sowie Informations- und Kommunikationstechnologien. Insgesamt verteilt sich der Flächenumsatz damit sehr homogen über die einzelnen Nachfragegruppen: Acht Branchen weisen Anteile zwischen 8 % und 14 % auf, was die breite Nachfragebasis der Hansestadt unterstreicht.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Größenklassen hat das eher kleinteilige Flächensegment bis 1.000 m² leichte Einbußen hinzunehmen, erreicht aber dennoch rund ein Drittel des Resultats. Wie im Vorjahr entfällt der überwiegende Anteil auf mittelgroße Verträge zwischen 1.000 und 5.000 m², sie können mit gut 45 % gegenüber Mitte 2012 noch einmal leicht zulegen. Mit 26,5 % wurde der Löwenanteil dabei in der Kategorie 2.000 bis 5.000 m² erzielt (+5 Prozentpunkte). Verträge zwischen 5.000 und 10.000 m² steuern gut 15 % zum Umsatz bei, wovon die meisten Abschlüsse auf die Nebenlage City Süd entfallen. In Gegensatz zum Vorjahr wurde mit PHILIPS bereits zur Jahresmitte ein Abschluss über 10.000 m² verzeichnet, sodass knapp 7 % auf das größte Segment entfallen.

Leerstandsabbau setzt sich langsam fort – Spitzenmiete stabil bei 24 €/m² 

Der Leerstand hat sich in den vergangenen zwölf Monaten um knapp 6 % reduziert und beträgt 903.000 m². Die am stärksten nachgefragten Flächen mit einem modernen Ausstattungsstandard sind auf 215.000 m² gestiegen und haben einen Anteil von 24 % am Gesamtleerstand. Insgesamt verteilen sich die kurzfristig verfügbaren Flächen recht gleichmäßig über das Stadtgebiet, was die hohen Anteile der Sammelkategorien erweiterte Innenstadt (gut 15 %) und übriges Stadtgebiet (knapp 20 %) unterstreichen. Daneben befinden sich in den nachfragestarken Teilmärkten Innenstadt (rund 13 %) und City Süd (11 %) größere Angebotsreserven. Die Leerstandsquote ist auf 6,6 % gesunken. 

Im Verlauf der vergangenen zwölf Monate haben sich die Flächen im Bau durch zahlreiche Baufertigstellungen auf 234.000 m² (-46 %) reduziert. Die dem Markt davon noch zur Verfügung stehenden Flächen haben ebenfalls stark abgenommen und belaufen sich auf 135.000 m² (-24 %). Ihr Anteil an den im Bau befindlichen Flächen liegt bei knapp 58 %, wobei der überwiegende Teil jedoch erst in über einem Jahr fertiggestellt werden wird. In der City stehen mit 73.500 m² die umfangreichsten Flächen im Bau, die Alsterlagen folgen mit 43.500 m². 

Die Höchstmiete des Hamburger Markts hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. Nach wie vor werden im Teilmarkt HafenCity 24 €/m² als Spitzenwert erzielt. Auch der mit 23,50 €/m² nur knapp darunter liegende Wert der City zeigt sich sehr stabil. Über alle Büromarktzonen betrachtet, ist im Jahresvergleich jedoch ein leichter Anstieg der Spitzenmieten zu verzeichnen. Die Durchschnittsmieten können noch nicht in allen Lagen das Vorjahresniveau erreichen, zeigen aber insgesamt einen leichten Aufwärtstrend. 

Perspektiven 

„Das gute Ergebnis des ersten Halbjahrs lässt auch für den weiteren Jahresverlauf eine positive Entwicklung erwarten“, sagt Marco Stahl und prognostiziert: „Sollten sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht wesentlich verschlechtern, erscheint ein Flächenumsatz für das Gesamtjahr von 450.000 m² und damit im Bereich des zehnjährigen Durchschnitts durchaus realistisch. Auf der Angebotsseite werden keine größeren Veränderungen erwartet.“ Der Leerstand dürfte sich voraussichtlich nur noch sehr langsam reduzieren und auch für die Flächen im Bau ist von einer im Wesentlichen konstanten Entwicklung auszugehen. Vor diesem Hintergrund sollte auch die Spitzenmiete stabil bleiben.

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Jan Dohrwardt, Leiter Niederlassung BNP Paribas Real Estate Berlin

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