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09. Januar 2013

Büromarkt Essen: Flächenumsatz deutlich unter Vorjahresniveau

Essen Der Flächenumsatz fällt 2012 mit insgesamt 75.000 m² deutlich niedriger aus als im Vorjahreszeitraum. Dies entspricht einem Rückgang von rund 30 %. Das ergibt der Office Market Report 2013, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.  

„Nachdem der Essener Büromarkt mehrere sehr gute Jahre verzeichnen konnte, in denen jeweils die 100.000 m²-Schwelle überschritten wurde, erreichte er 2012 lediglich das bis Mitte des letzten Jahrzehnts übliche Niveau. Verantwortlich hierfür ist vor allem das schwache zweite Halbjahr“, sagt Christian Rosen, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Noch zur Jahresmitte lag der Umsatz auf Kurs, um erneut ein sechsstelliges Ergebnis zu erreichen. Anschließend folgten aber zwei umsatzschwache Quartale hintereinander, was sich negativ auf das Gesamtergebnis auswirkte. Ein Grund für den rückläufigen Flächenumsatz ist auch in kaum vorhandenen Großverträgen zu sehen. Ein Vertragsabschluss über 10.000 m² konnte nicht registriert werden.  

Wie bereits im Vorjahr war der Citykern 2012 der umsatzstärkste Teilmarkt in Essen. Mit 20.000 m² setzte er sich an die Spitze aller Büromarktzonen und kam auf einen Anteil von 27 % am Gesamtumsatz. Lediglich drei weitere Zonen kommen darüber hinaus noch auf zweistellige Umsatzanteile. Platz zwei belegt das Südostviertel mit 11.000 m² (15 %), das sich damit noch vor der in den letzten Jahren sehr starken Lage Rüttenscheid/Bredeney platziert, die 10.500 m² und einen Anteil von 14 % erreicht. Nur knapp dahinter liegt die Weststadt mit einem Flächenumsatz von immerhin noch 9.500 m² (13 %). Grundsätzlich lässt sich aber feststellen, dass alle Büromarktzonen von der im Vergleich zum Vorjahr schwächeren Nachfrage betroffen waren.     

Kleine und mittlere Abschlüsse dominieren – Spitzenmiete unverändert

Der Anteil der Großverträge über 5.000 m² lag bei 21,5 %, was im Vergleich zu vielen früheren Jahren einen eher niedrigeren Wert darstellt. Vor allem die Tatsache, dass die Kategorie über 10.000 m² überhaupt keinen Abschluss verzeichnete, trägt in gewissem Umfang zum rückläufigen Flächenumsatz bei. Demgegenüber war in den mittleren Flächensegmenten zwischen 500 m² und 5.000 m² durchaus eine lebhafte Nachfrage zu beobachten. Insgesamt entfallen gut 62 % des Resultats auf diese Größenklassen. Gleiches gilt tendenziell auch für kleine Verträge bis 500 m², die mit mehr als 16 % zum Gesamtumsatz beitrugen. Dieses Ergebnis unterstreicht jedoch noch einmal, wie stark das Umsatzvolumen gerade in mittelgroßen Märkten von wenigen Großabschlüssen beeinflusst werden kann.  

Der Leerstand im Essener Marktgebiet hat sich in den letzten zwölf Monaten leicht auf 170.000 m² erhöht, was einem Anstieg um 7 % entspricht. Auch die Flächen mit moderner Ausstattungsqualität haben um gut 5 % auf aktuell 39.000 m² zugenommen. Trotzdem bewegt sich ihr Anteil am gesamten Leerstand mit 23 % weiterhin auf einem, auch im bundesweiten Vergleich, niedrigen Niveau. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass sich der mit Abstand überwiegende Teil dieser primär nachgefragten Büroflächen in lediglich einer Büromarktzone, nämlich Rüttenscheid/Bredeney, befindet. Hier sind auch insgesamt mit 36.600 m² (22 %) die meisten Leerstände lokalisiert. Größere Volumina weisen darüber hinaus noch die Zonen Citykern (27.800 m²) und Südostviertel (26.200 m²) auf. Die Leerstandsquote verharrt mit 4,7 % erneut unter der 5 %-Schwelle. 

Wie auch an vielen anderen Standorten hat sich die Spitzenmiete in den letzten zwölf Monaten nicht verändert. Sie liegt weiterhin bei 13,50 €/m² und wird in der Zone Rüttenscheid/Bredeney erzielt. Nur knapp dahinter folgt die City, wo als Höchstmiete 13,20 €/m² realisiert werden kann. Ansonsten entwickelten sich die Mietpreise unterschiedlich. Während in einigen Lagen leichte Zuwächse verzeichnet wurden, gaben die Preise in anderen Zonen leicht nach. Lediglich bei der Höchstmiete im Südostviertel war ein deutlicher Anstieg um 9 % auf 12,50 €/m² zu beobachten. Auch die Durchschnittsmieten zogen hier spürbar an.   

Perspektiven hellen sich auf

Nachdem der Essener Büromarkt 2012 das hohe Umsatzniveau der Vorjahre nicht halten konnte, deutet sich für 2013 wieder eine leichte Zunahme der Nachfrage an. Auch wenn die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland im ersten Halbjahr 2013 vermutlich eher moderat verlaufen dürfte, spricht vieles dafür, dass sowohl die Stimmung in den Unternehmen als auch die aktuelle Lage nicht auf eine Rezession oder länger anhaltende Krise hindeuten. Vielmehr scheint es sich lediglich um eine Wachstumsdelle zu handeln. „Eine der tragenden Säulen des Essener Büromarktes, die Industrieunternehmen, dürfte in der zweiten Jahreshälfte in besonderem Maße von der sich abzeichnenden Erholung der Weltwirtschaft profitieren. Vor diesem Hintergrund geht BNP Paribas Real Estate 2013 wieder von einem steigenden Flächenumsatz aus. Aufgrund einiger Großabschlüsse, die sich in Vorbereitung befinden, ist dabei ein erneutes Überschreiten der 100.000 m²-Schwelle relativ wahrscheinlich. Gleichzeitig ist aber von einem leicht steigenden Leerstand sowie einem moderaten Anziehen der Flächen im Bau auszugehen, sodass sich das Gesamtangebot voraussichtlich etwas erhöhen dürfte. Bezogen auf die Mietpreise stellt eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau das wahrscheinlichste Szenario dar“, so Christian Rosen.   

 

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