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09. Juli 2013

Büromarkt Düsseldorf: Ergebnis auf Vorjahresniveau

Düsseldorf – Mit einem Flächenumsatz von 169.000 m² reiht sich der Düsseldorfer Büromarkt nahezu nahtlos in die guten Ergebnisse aus den Jahren 2011 (166.000 m²) und 2012 (160.000 m²) ein. Insgesamt liegt der Umsatz um rund 7 % über dem Zehn-Jahres-Schnitt, was die positive Marktdynamik unterstreicht. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

„Besonders erfreulich ist die hohe Nachfrage nach Flächen in den Segmenten bis 1.000 m², die allein für rund die Hälfte des Resultats verantwortlich zeichnen und damit deutlich mehr Nachfrage auf sich ziehen konnten. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum lag ihr Anteil noch bei rund 35 %“, sagt Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Innerhalb des Marktgebiets entfällt der größte Anteil auf die Bürozentren, hier ragt besonders der Kennedydamm mit 28.000 m² heraus, der von mehreren Großabschlüssen profitierte. Darüber hinaus standen auch die Innenstadt (19.000 m²), die Airport City (17.500 m²) und der Seestern (16.500 m²) im Fokus, wobei die Airport City nicht unerheblich vom Vertrag der Flughafen Düsseldorf GmbH über 13.500 m² profitierte.  

Auch im ersten Halbjahr 2013 gestaltet sich die Verteilung der Nachfrage auf die unterschiedlichen Branchen äußerst homogen, sodass keine Dominanz einzelner Gruppen zu registrieren ist. Mit einem Beitrag von 15 % sind die Informations- und Kommunikationstechnologien vor den Handelsunternehmen und Beratungsgesellschaften, die jeweils auf rund 12 % kommen, knapp in Führung gegangen. Die sonstigen Dienstleistungen folgen dicht dahinter mit 11 % vor Unternehmen aus dem Bereich Transport und Verkehr (10 %), der öffentlichen Verwaltung (9 %) und Banken (8 %). Darüber hinaus leisteten auch die Branchen Medien und Werbung (7 %) und die Verwaltungen von Industrieunternehmen (6 %) nennenswerte Beiträge. Alle übrigen Gruppen halten jeweils weniger als 5 %. 

Der Düsseldorfer Büromarkt erfreute sich erneut über alle Größenklassen hinweg einer sehr guten und breiten Nachfrage. Vor allem in den kleineren Segmenten wurde ein reges Marktgeschehen verzeichnet. Mit über 23 % des Flächenumsatzes geht die zweitkleinste Kategorie (200‑500 m²) in Führung und kann damit gegenüber dem ersten Halbjahr 2012 mit einem Plus von 10 Prozentpunkten den größten Zuwachs verzeichnen. Ebenfalls stark vertreten war die Klasse 500 bis 1.000 m², die mit gut 18 % auf dem zweiten Platz landet. Die drei größten Kategorien ab 2.000 m² liegen mit Beiträgen zwischen 14 und 15 % recht nah beieinander, wobei das Segment über 10.000 m² mit einem Minus von 10 Prozentpunkten den größten Bedeutungsverlust hinnehmen musste. Erstaunlich wenig entfällt im ersten Halbjahr 2013 auf die Klasse 1.000 bis 2.000 m²: Hier wurden gerade einmal knapp 8 % des Flächenumsatzes generiert (-9 Prozentpunkte).  

Leerstand stabil – Höchstmiete steigt auf 27,50 €/m² 

Obwohl im vergangenen Jahr verstärkt Flächen durch Umzüge in Neubauten freigezogen wurden, ist das Leerstandsvolumen stabil geblieben und summiert sich auf 1,06 Mio. m². Beim modernen Leerstand wurde sogar ein leichter Rückgang um knapp 2 % auf 266.000 m² registriert, was einem sehr geringen Anteil von rund einem Viertel entspricht. Innerhalb des Marktgebiets befindet sich das Angebot mit rund 30 % vorwiegend in den Bürozentren, die auch mit Abstand die meiste Nachfrage auf sich ziehen konnten. Hier verfügt mit rund 132.000 m² auch etwa die Hälfte der Flächen über einen modernen Ausstattungsstandard. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 10 % im Stadt- und 11,5 % im Marktgebiet. 

Die Flächen im Bau sind im 12-Monats-Vergleich um rund 9 % gesunken und umfassen zur Jahresmitte rund 210.000 m². Interessant ist jedoch, dass die dem Markt noch zur Verfügung stehenden Flächen im Zuge des Beginns von spekulativen Projekten auf 78.000 m² gestiegen sind (+34 %). Dies kann als Zeichen des Vertrauens der Entwickler in den Düsseldorfer Markt gewertet werden. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) hat sich mit einem Plus um 2 % leicht erhöht und liegt bei 1,14 Mio. m².  

Nachdem die Höchstmiete im Düsseldorfer Marktgebiet in den vergangenen Quartalen bereits gestiegen ist, legte sie auch im zweiten Quartal 2013 noch einmal zu und erreicht mit 27,50 €/m² einen bisher noch nie erzielten Wert. Seit Anfang 2009 ist sie damit um 25 % gewachsen, was nicht zuletzt auch auf das stark begrenzte Angebot im Premiumsegment (beste Lage und Ausstattungsqualität) zurückzuführen ist. Die positive Mietentwicklung beschränkte sich jedoch nicht auf den CBD/Bankenviertel, in dem die Spitzenmiete erzielt wird, sondern konnte in fast allen Teilmärkten beobachtet werden. 

Perspektiven 

„Der Düsseldorfer Büromarkt hat sich im ersten Halbjahr hervorragend geschlagen“, resümiert Christoph Meszelinsky. „Besonders die hohe Nachfrage in den kleineren Flächensegmenten ist positiv hervorzuheben. Die gute Stimmung dürfte sich auch im zweiten Halbjahr fortsetzen, sodass ein Ergebnis im Bereich des Vorjahres (346.000 m²), gegebenenfalls sogar noch darüber, erreichbar sein sollte. Während der Leerstand zunächst stabil bleiben sollte, dürfte das Volumen der verfügbaren Flächen im Bau besonders durch das anstehende Refurbishment der ehemaligen Vodafone-Flächen im Seestern bis zum Jahresende steigen. Für die neu erreichte Spitzenmiete stellt in den kommenden Monaten die Stabilisierung das wahrscheinlichste Szenario dar.“

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Jan Dohrwardt, Leiter Niederlassung BNP Paribas Real Estate Berlin

Jan Dohrwardt
Managing Director
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