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04. April 2013

Büromarkt Berlin startet moderat ins Jahr 2013

Berlin, 4. April 2013 – Der im ersten Quartal 2013 erzielte Flächenumsatz von 87.000 m² entspricht einem Rückgang von 20 % gegenüber dem Vorjahresergebnis. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). 

„Dieser auf den ersten Blick ernüchternde Wert relativiert sich aber, wenn man berücksichtigt, dass bislang noch kein Vertragsabschluss über 5.000 m² registriert werden konnte. In den ersten drei Monaten des Vorjahres entfielen immerhin 32 % des Umsatzes auf diese Größenklasse. Gerade im kurzen Betrachtungszeitraum des ersten Quartals schlagen sich einzelne Großabschlüsse überproportional im Ergebnis nieder. Demgegenüber war in den kleineren Kategorien ein spürbarer Anstieg der Nachfrage zu beobachten“, sagt Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Vermietungen zwischen 200 und 1.000 m² tragen beispielsweise rund 46 % und damit fast doppelt so viel wie im Vorjahr zum Resultat bei. Dies spricht für einen insgesamt sehr lebhaften Markt. Auch die relativ homogene Verteilung des Umsatzes auf die unterschiedlichen Büromarktzonen unterstreicht diese Aussage. Die Cityrandzone Kreuzberg / Friedrichshain führt mit 14.000 m² bislang die Rangliste an, gefolgt von Charlottenburg (10.500 m²) und Tempelhof / Neukölln / Steglitz (8.000 m²).

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen belegen die sonstigen Dienstleistungen schon fast traditionell den ersten Platz und kommen auf einen Anteil von 28 %. Zweistellige Umsatzanteile erreichen darüber hinaus noch die Informations- und Kommunikationstechnologien (16 %) sowie der Handel mit etwas über 13 %. Auf den weiteren Rängen folgen Beratungsgesellschaften (gut 8 %), Unternehmen des Gesundheitswesens (7 %) und Verwaltungen von Industrieunternehmen mit knapp 7 %. Die in Berlin häufig stark vertretene öffentliche Verwaltung spielt dagegen im ersten Quartal bislang nur eine untergeordnete Rolle. 

Der schon seit längerem zu beobachtende Leerstandsrückgang hat sich weiter fortgesetzt. Alleine in den letzten zwölf Monaten ist das Leerstandsvolumen um 20 % auf 1,03 Mio. m² gesunken. Noch rasanter vollzog sich der Abbau moderner Leerstände: Sie verringerten sich im gleichen Zeitraum um über 42 % und liegen bei nur noch 239.000 m². Damit verfügen lediglich 23 % der Flächen über eine moderne, marktgerechte Ausstattungsqualität und konzentrieren sich mit einem Anteil von fast 90 % auf die Topcity- und Cityzonen. Dagegen liegen ca. 45 % der normal ausgestatteten und unsanierten Leerstände in den Nebenlagen. Die Leerstandsquote bewegt sich mit lediglich 5,4 % auf einem bundesweit sehr niedrigen Niveau. 

Nach wie vor befinden sich in Berlin vergleichsweise wenige Flächen im Bau. Mit 260.000 m² wird ein ähnliches Niveau erreicht wie vor einem Jahr. Allerdings hat sich das Bauvolumen seit Ende 2012 erfreulicherweise leicht erhöht. Lediglich ein Viertel dieser Flächen (67.000 m²) steht dem Vermietungsmarkt aber noch zur Verfügung. Auch diese Kennziffer ist im Jahresvergleich um fast ein Drittel gesunken. Der Großteil der noch verfügbaren Bauflächen befindet sich in den Cityzonen Hauptbahnhof und Mitte mit jeweils 14.500 m². Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) liegt mit 1,1 Mio. m² rund 21 % unter dem Vorjahresniveau. 

Mit 22 €/m² zeigt sich die Spitzenmiete auch Anfang 2013 unverändert. Erzielt wird sie weiterhin in der Topcitylage Potsdamer/ Leipziger Platz. Aufgrund der guten Nachfrage in den letzten zwei Jahren und den sich zunehmend verknappenden modernen Flächen, haben allerdings die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten in vielen Büromarktzonen in den vergangenen zwölf Monaten angezogen. 

Ausblick: Flächenumsatz über 500.000 m² möglich

„Auch wenn der Jahresauftakt moderat ausfiel, bestätigt gerade die Entwicklung bei den kleinen und mittelgroßen Vermietungen die insgesamt sehr lebhafte Nachfrage. Da sich gleichzeitig einige Großabschlüsse in Verhandlung befinden, ist für 2013 wieder von einem Flächenumsatz jenseits der 500.000 m² auszugehen. Der Leerstandsabbau wird sich aufgrund der nach wie vor geringen Neubautätigkeit weiter fortsetzen und im Laufe des Jahres voraussichtlich unter die 1-Million-m²-Grenze fallen“, prognostiziert Jan Dohrwardt.

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Ihr Ansprechpartner

Jan Dohrwardt, Leiter Niederlassung BNP Paribas Real Estate Berlin

Jan Dohrwardt
Managing Director
Transaction
+49 (0)30-884 65-111

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