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17. April 2013

Büroinvestments können Umsatz erneut steigern

Frankfurt am Main – Der Investmentumsatz mit Büroimmobilien belief sich im ersten Quartal 2013 auf 2,78 Mrd. €. Damit konnte nicht nur das bereits sehr gute Vorjahresresultat um 26 % übertroffen, sondern auch das zweitbeste erste Quartal aller Zeiten registriert werden, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.  

„Gleichzeitig lag das Transaktionsvolumen 24 % über dem langjährigen Durchschnitt. Nur im außergewöhnlichen Boomjahr 2007 verliefen die ersten drei Monate des Jahres noch besser“, weiß Sven Stricker, Geschäftsführer und Bereichsleiter Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Damit haben Büroobjekte ihre 2012 zurückeroberte Spitzenposition nicht nur bestätigt, sondern weiter ausgebaut. Knapp 40 % des gewerblichen Investmentumsatzes in Deutschland wurden in dieser Assetklasse angelegt“, ergänzt Stricker. Mehr als drei Viertel des Ergebnisses (2,13 Mrd. €) resultiert aus Einzelverkäufen, wobei bemerkenswert ist, dass lediglich drei Abschlüsse über 100 Mio. € getätigt wurden. Das gute Ergebnis entspringt also einer breit aufgestellten Nachfrage, was unter Marktgesichtspunkten besonders erfreulich ist. Portfoliodeals waren für 24 % (658 Mio. €) verantwortlich, wobei der Verkauf eines SEB-Portfolios (420 Mio. €) sowie das sogenannte Xanadu-Paket (180 Mio. €) herausragen. 

Den mit Abstand höchsten Anteil an diesem hervorragenden Ergebnis weisen die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) auf. Mit einem Investmentumsatz von gut 2,1 Mrd. € konnten sie ihr Vorjahresergebnis sogar um 34 % steigern. Mit Ausnahme von Frankfurt, wo 388 Mio. € umgesetzt wurden (was einem Rückgang um 33 % entspricht), konnten alle Standorte spürbar zulegen. In Frankfurt wurde allerdings das erste Quartal 2013 durch einen Großdeal überproportional beeinflusst, wodurch sich der aktuell geringere Umsatz relativiert. Am meisten investiert wurde in München mit knapp 600 Mio. € (+38 %), gefolgt von Berlin (430 Mio. €), wo sich die Büroinvestments in den ersten drei Monaten versechsfacht haben. Um ein Viertel zugelegt hat das Transaktionsvolumen in Hamburg (322 Mio. €). Aber auch Köln mit 199 Mio. € (+111 %) und Düsseldorf mit 168 Mio. € (+18 %) haben einen beeindruckenden Jahresstart hingelegt.

Auch an B-Standorten und Mittelstädten wurde wieder umfangreich in Büroimmobilien investiert. Auf die Städte über 250.000 Einwohner entfallen rund 386 Mio. €, und in der Kategorie zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern wurden 74 Mio. € registriert. Bemerkenswert ist, dass selbst in kleinen Städten unter 100.00 Einwohnern noch 108 Mio. € in Büroinvestments geflossen sind. 

Größenstruktur ausgeglichener als im Vorjahr – Spitzenrenditen unverändert

Neben der absoluten Umsatzsteigerung ist auch die Tatsache positiv zu werten, dass sich das Transaktionsvolumen ausgeglichener auf die einzelnen Größenklassen verteilt und das Ergebnis nicht durch wenige Megadeals getrieben wurde. Dies kann als Indiz für eine sehr breit aufgestellte und lebhafte Nachfrage herangezogen werden. Mit einem Anteil von 52,5 % liegt die Kategorie über 50 Mio. € zwar weiterhin an der Spitze, büßt aber gegenüber dem Vorjahr 12 Prozentpunkte ein. Auf Platz zwei folgen Deals zwischen 25 und 50 Mio. € (gut 23 %), vor Objekten von 10 bis 25 Mio. € (knapp 17 %). Kleinere Verkäufe unter 10 Mio. € waren mit knapp 8 % am Umsatz beteiligt. 

Dass der Investmentmarkt für Büroobjekte momentan auf eine breit gefächerte Nachfrage trifft, unterstreicht auch die Anlegerstruktur. Alleine fünf Investorengruppen erreichen zweistellige Umsatzanteile. Mit knapp 20 % führen Immobilien AGs das Feld an, gefolgt von Equity/Real Estate Funds mit knapp 14 %. Nur unwesentlich weniger (knapp 13 %) haben offene Fonds investiert. Darüber hinaus waren aber auch private Anleger/Family Offices (11 %), Spezialfonds (10 %) sowie Versicherungen mit 9 % umfangreich am Marktgeschehen beteiligt. Auf ausländische Anleger entfallen rund 35 % des Transaktionsvolumens, wobei sie vor allem im Portfoliosegment aktiv waren. 

Nachdem die Spitzenrenditen aufgrund der starken Nachfrage Ende 2012 in fast allen Standorten noch einmal nachgegeben hatten, haben sie sich im ersten Quartal 2013 stabilisiert. Teuerster Standort ist weiterhin München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,60 %, knapp vor Hamburg mit 4,70 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt mit 4,75 %, Berlin mit 4,80 %, Düsseldorf mit 4,90 % und  Köln mit 5,20 %. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Big-Six-Standorten liegt bei 4,83 % und damit rund 30 Basispunkte unter ihrem Mittelwert der letzten zehn Jahre.

Ausblick

„Auch im weiteren Jahresverlauf werden deutsche Büroimmobilien sowohl bei einheimischen als auch ausländischen Investoren unverändert im Fokus stehen. Wichtige Rahmenbedingungen wie das niedrige Zinsniveau, kaum vorhandene Alternativen für sichere Investments und die im europäischen Vergleich stabile gesamtwirtschaftliche Situation Deutschlands stützen die gute Entwicklung. Hinzu kommt, dass sich eine Reihe größerer Verkäufe konkret in Vorbereitung befinden. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass im Jahr 2013 das Transaktionsvolumen des Vorjahres übertroffen werden kann“, betont Sven Stricker.

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Jan Dohrwardt, Leiter Niederlassung BNP Paribas Real Estate Berlin

Jan Dohrwardt
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