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06. Juli 2018

Büros sind weiterhin Investors Darling

Frankfurt  - Büroobjekte bleiben aus Investorensicht außergewöhnlich interessant. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 11,43 Mrd. € wurde das Vorjahresergebnis noch einmal um gut 11 % getoppt. Nur 2007 lag das Resultat aufgrund der vielen verkauften Portfolios noch höher. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Allein bezogen auf Einzeldeals, auf die 10,36 Mrd. € des Umsatzes entfallen, wurde in diesem Jahr ein neuer Rekord aufgestellt, der darüber hinaus fast doppelt so hoch ausfällt wie der zehnjährige Durchschnitt. „Die Stimmung auf den Märkten ist also weiterhin gut und die Käufer orientieren sich an den aktuellen Fundamentaldaten. Die Beschäftigung wächst weiter und sorgt für unverändert starken Rückenwind von Seiten der Nutzermärkte, sodass gute Aussichten für spürbare Mietpreissteigerungen bestehen“, so  Sven Stricker, Geschäftsführer und Co-Head Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Mitverantwortlich für das Top-Ergebnis ist auch eine hohe Zahl großvolumiger Einzeldeals über 100 Mio. €, von denen im ersten Halbjahr bereits 23 erfasst wurden.

Im bundesweiten Trend liegen auch die A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart), die auf einen Investmentumsatz von gut 9,75 Mrd. € kommen und das Vorjahresergebnis um 29 % gesteigert haben. Damit wurden 85 % aller Büro-Investments in den Top-Städten getätigt. Um die Spitzenposition haben sich Frankfurt und München ein spannendes Kopf-an-Kopf-Rennen geliefert, d die Bankenmetropole mit knapp 2,64 Mrd. € (+15,5 %) hauchdünn für sich entschieden hat. Für die bayerische Metropole bleibt mit 2,63 Mrd. € (+140 %), trotz eines neuen Rekords und mehr großvolumiger Einzeldeals über 100 Mio. € (10), nur der zweite Platz. Vervollständigt wird das Führungsquartett von Berlin mit knapp 1,53 Mrd. € (-17 %) und Hamburg mit 1,36 Mrd. € (+84 %). Der Umsatzrückgang der Hauptstadt resultiert jedoch ausschließlich aus einem zu geringen Angebot. Eine neue Bestmarke stellte Düsseldorf mit 794 Mio. € (+16 %) auf, wohingegen Köln mit 352 Mio. € (-4 %) in etwa auf Vorjahresniveau verharrte. Auch in Stuttgart fiel das Resultat angebotsbedingt geringer aus (464 Mio. €; -16,5 %).  Anders stellt sich die Entwicklung außerhalb der A-Standorte dar. Hier hat der Investmentumsatz mit Einzeldeals um 26 % nachgegeben und erreicht nur knapp 1,58 Mrd. €. Vor allem B-Standorte (-40 %) und Städte unter 100.000 Einwohnern (-35 %) mussten deutliche Einbußen hinnehmen. Verantwortlich hierfür ist einerseits ein geringes Angebot an größeren Objekten, andererseits aber auch die Tatsache, dass die Investoren perspektivisch mehr Vertrauen in die nachhaltige Entwicklung der A-Standorte haben.

Die Vielzahl großer Verkäufe an den A-Standorten spiegelt sich in den beteiligten Größenklassen wider. Gut die Hälfte des Volumens entfällt auf Deals über 100 Mio. €, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einer Zunahme von 8 Prozentpunkten entspricht. Der Fokus auf große Objekte wird dadurch unterstrichen, dass die Klasse von 50 und 100 Mio. € weitere gut 19 % beisteuert. Die Anteile der beiden Cluster zwischen 10 und 50 Mio. € liegen jeweils zwischen 13 und 14 %. Bei den kleinen Deals bis 10 Mio. € ist dagegen ein Rückgang auf nur noch gut 3 % zu verzeichnen. 

Weiterhin genießen Büroimmobilien bei ganz unterschiedlichen Anlegern einen sehr hohen Stellenwert, sodass sich die Nachfrage breit verteilt. Insgesamt kommen vier Käufergruppen auf zweistellige Anteile. Am meisten investiert haben Spezialfonds (19 %), die sich damit vor den fast gleich starken Pensionskassen und Investment Managern mit jeweils gut 12 % positionieren. Immobilien AGs/REITs vervollständigen das Führungsquartett mit 11,5 %. Knapp 10 % steuern darüber hinaus noch Equity/Real Estate Funds bei. Über ein Drittel entfällt aber auch auf alle übrigen Anlegertypen. Das zeigt, dass bei allen Investoren, trotz unterschiedlicher Anlageprofile, Einigkeit über eine positive Entwicklung der Märkte besteht. Dies gilt umso mehr, wenn man sich anschaut, wie viele sicherheitsorientierte Core-Anleger aktiv sind. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei 41 %.

Die Netto-Spitzenrenditen haben sich im ersten Halbjahr erwartungsgemäß überwiegend stabil gezeigt, lediglich in Düsseldorf hat sie noch einmal um 15 Basispunkte nachgegeben. Dies spricht dafür, dass die Anleger auch außerhalb von Berlin, München, Frankfurt und Hamburg bei entsprechend hochwertigem Produkt höhere Preise akzeptieren. Teuerster Standort bleibt Berlin, wo die Netto-Spitzenrendite bei 2,90 % notiert. Platz zwei belegt München (3,00 %) und den dritten Rang teilen sich Hamburg und Frankfurt (jeweils 3,15 %). Mit 3,35 % folgt Düsseldorf auf Position fünf und liegt damit vor Stuttgart (3,40 %) und Köln (3,55 %).

Perspektiven

„Aus heutiger Sicht deutet alles auf ein auch im zweiten Halbjahr sehr lebhaftes Investmentgeschehen hin. Die Anleger lassen sich durch globale Unsicherheiten und Störfeuer bislang kaum verunsichern und agieren aufgrund der aktuell weiterhin sehr positiven Rahmenbedingungen rational. Büroimmobilien stellen gerade in Zeiten, in denen die zukünftige Entwicklung durchaus auch Risiken birgt, eine sichere und ertragsstarke Assetklasse dar. Für das Gesamtjahr zeichnet sich demzufolge ein vergleichbares Transaktionsvolumen wie im letzten Jahr ab, nicht zuletzt, da sich eine Reihe weiterer Großdeals bereits in konkreten Verhandlungen befindet“, sagt Nico Keller, Geschäftsführer und Co-Head Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

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