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11. Januar 2017

Büromarkt München legt weiter zu

München - Der stabile Aufwärtstrend des Münchener Büromarkts hat sich auch 2016 unvermindert fortgesetzt. Mit einem Flächenumsatz von 778.000 m² wurde nicht nur das gute Vorjahresergebnis um 5 % übertroffen, sondern auch das Resultat das dritte Jahr in Folge gesteigert. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.  

„Im bundesweiten Ranking bedeutet dies Platz zwei hinter Berlin“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Ausschlaggebend für die positive Entwicklung sind insbesondere die guten konjunkturellen Rahmenbedingungen sowie die ausgesprochen gesunde Wirtschaftsstruktur der bayerischen Landeshauptstadt. Dies zeigt sich auch daran, dass die starke Nachfrage von allen Marktsegmenten und einer Vielzahl von unterschiedlichen Branchen getragen wurde und nicht auf einen überproportionalen Anteil von Großverträgen zurückzuführen ist.“ Zu den größten Deals gehören die Abschlüsse von BMW über 32.200 m² in der Region Nord, der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben über 15.200 m² sowie der Landeshauptstadt München im Cityrand Süd (15.100 m²). 

Von der starken Nachfrage haben ganz unterschiedliche Büromarktzonen profitiert. Insgesamt entfallen 73 % des Umsatzes auf das Münchener Stadtgebiet und damit etwas weniger als üblich. Hier spiegelt sich auch die zunehmende Angebotsverknappung in zentralen Lagen wider. Trotzdem konnte die City mit einem Anteil von rund 17 % erneut die Spitzenposition knapp verteidigen. Auf Platz zwei landete die traditionell stark vertretene Region Nord, die 15 % zum Gesamtvolumen beisteuerte. Deutlich mehr als ein Drittel hiervon resultiert aus zwei Großverträgen, die BMW abgeschlossen hat. Zweistellig am Ergebnis beteiligt war darüber hinaus auch noch die Zone Cityrand Süd, die auf 11 % kommt und unter anderem mehrere Abschlüsse der öffentlichen Verwaltung vorweisen kann. Insgesamt ist eine relativ breite Streuung über das Marktgebiet zu beobachten

Alle Größenklassen am Umsatz beteiligt – Leerstandsabbau hält an  

Die sehr gesunde Nachfragestruktur in München wird durch die ausgeglichene Umsatzbeteiligung unterstrichen. Fast alle Größenklassen leisten Beiträge zwischen 12 und 20 %. Der Löwenanteil entfällt auf mittelgroße Abschlüsse zwischen 500 und 5.000 m², die für über die Hälfte (55 %) des Resultats verantwortlich sind. Auf gut ein Viertel kommen große Deals über 5.000 m², deren Beteiligung damit etwas geringer ausfällt als im Vorjahr. Aber auch kleinere Verträge bis 500 m² steuern umfangreiche Umsatzanteile bei, die sich insgesamt auf 19 % belaufen.    

Die breite Umsatzbasis spiegelt sich auch darin wider, dass insgesamt sechs Branchengruppen auf zweistellige Umsatzanteile kommen, ohne dass eine besonders heraussticht. Die ersten beiden Plätze belegen zwei in München traditionell starke Protagonisten. Mit gut 17 % haben sich die Verwaltungen von Industrieunternehmen wieder an die Spitze gesetzt und die im letzten Jahr führenden Informations- und Kommunikationstechnologien (14,5 %) auf Rang zwei verwiesen. Position drei beanspruchen die sonstigen Dienstleistungen für sich, die knapp 13 % zum Resultat beisteuern. Vervollständigt wird die Führungsgruppe von Beratungsgesellschaften (gut 12 %), der öffentlichen Verwaltung (knapp 12 %) sowie Unternehmen des Gesundheitswesens, die auf rund 11 % kommen.     

Der bereits seit sechs Jahren zu beobachtende Leerstandsrückgang hat sich auch 2016 unvermindert fortgesetzt. Mit aktuell 855.000 m² liegt das Volumen über 8 % niedriger als vor einem Jahr. Damit wird der geringste Leerstand der letzten 15 Jahre registriert. Noch deutlicher fällt die Entwicklung bei den modernen Leerstandsflächen aus, die sich um gut 9 % verringert haben und bei 235.000 m² liegen. Ihr Anteil am Gesamtvolumen liegt damit nur noch bei 27,5 %. Gerade in den nachgefragten zentralen Lagen sind in diesem Marktsegment mittlerweile Angebotsengpässe zu beobachten. Besonders betroffen davon sind größere zusammenhängende Flächen mit hochwertiger Ausstattungsqualität, die nur noch vereinzelt zur Verfügung stehen. Die Leerstandsrate im Gesamtmarkt ist auf 4,2 % gesunken, dem niedrigsten Wert der letzten fünfzehn Jahre. Im Stadtgebiet beträgt sie sogar nur noch 2,8 % und liegt damit nicht nur auf dem gleichen Niveau wie in Berlin, sondern auch unterhalb der sogenannten Fluktuationsreserve.

Flächen im Bau haben angezogen – Mietpreisniveaus im Aufwind  

Erfreulicherweise haben die Flächen im Bau angezogen, ohne die Angebotssituation damit allerdings spürbar entspannen zu können. Mit 398.000 m² liegen sie gut 55 % über dem Vorjahreswert und in etwa auf dem Niveau der letzten zehn Jahre. Dem Vermietungsmarkt stehen davon noch rund 262.000 m² zur Verfügung. Der größere Teil hiervon wird aber frühestens 2018 fertiggestellt. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass weniger als die Hälfte des Bauvolumens in den innerstädtischen City- und Cityrand-Lagen lokalisiert ist. In den am stärksten nachgefragten Bereichen des Münchener Markts wird sich das moderne und von den Nutzern präferierte Angebot in den nächsten zwei Jahren demzufolge kaum signifikant erhöhen.  

Die gestiegene Nachfrage bei gleichzeitig zu geringem Angebot hat die Mietpreisniveaus auf breiter Front ansteigen lassen. Dies spiegelt sich einerseits in einer leicht höheren Spitzenmiete, die jetzt bei 36,00 €/m² anzusetzen ist, andererseits vor allem in höheren Durchschnittsmieten sowie Steigerungen bei den jeweiligen Höchstmieten in nahezu allen Büromarktzonen wider. Die Veränderungen in den letzten zwölf Monaten fielen dabei teilweise recht deutlich aus. Dies gilt insbesondere für Lagen, in denen kaum noch Flächen verfügbar sind. Als Beispiele stehen der Cityrand Süd, wo die Höchstmiete von 17 auf jetzt 24,00 €/m² angezogen hat. Aber auch im Arnulfpark hat sie von 25,50 auf 28,50 €/m² zugelegt. Eine ähnliche Entwicklung ist bei den Durchschnittsmieten in fast allen Münchener Lagen zu beobachten gewesen. Aus heutiger Sicht wird dieser Trend auch 2017 weiter anhalten. 

Perspektiven 2017  

Für den Münchener Büromarkt zeichnen sich aus heutiger Sicht auch für 2017 insgesamt gute Perspektiven ab. Diese Einschätzung resultiert aus mehreren Gründen. „Hier sind einerseits das gesunde konjunkturelle Umfeld sowie insbesondere die sehr positive Entwicklung des Arbeitsmarktes zu nennen, bei denen München auch im bundesweiten Vergleich hervorragende Kennziffern vorzuweisen hat. Andererseits profitiert der Markt von der modernen Wirtschaftsstruktur der Landeshauptstadt, die an zukünftigen Entwicklungen, nicht zuletzt im Bereich der Digitalisierung, überproportional partizipieren dürfte. Vor diesem Hintergrund deutet alles darauf hin, dass auch 2017 ein Flächenumsatz erzielt werden kann, der deutlich über 700.000 m² und dem langjährigen Durchschnitt liegen sollte. Gleichzeitig wird der Leerstand weiter zurückgehen. Hierin ist auch ein gewisses Risiko für den Flächenumsatz zu sehen, da nicht auszuschließen ist, dass aufgrund des zu geringen Angebots nicht alle Gesuche umgesetzt werden können. Darüber hinaus wird die angespannte Nachfrage-/Angebotsrelation die Mietpreisniveaus mit großer Wahrscheinlichkeit weiter steigen lassen“, prognostiziert Stefan Bauer.

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