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06. April 2018

Büromarkt: München ist erneut die Nummer 1 in Deutschland

München - Der Höhenflug des Münchener Büromarkts hält auch im ersten Quartal 2018 unvermindert an. Mit einem Flächenumsatz von 230.000 m² wurde der Vorjahresrekord zwar um 9 % verfehlt, gleichzeitig aber das zweitbeste Resultat der letzten zehn Jahre erzielt. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um stolze 34 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.  

„Damit hat München seine Spitzenposition des Vorjahres eindrucksvoll bestätigt und sich wiederum vor Berlin platziert. Ausschlaggebend für das sehr erfreuliche Resultat ist eine breite Nachfragebasis in allen Marktsegmenten, auch wenn Großabschlüsse über 10.000 m² einen mit 30 % überdurchschnittlichen Anteil aufweisen“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Zu den größten Verträgen gehörten Abschlüsse der Landeshauptstadt München (IT@M) mit 23.000 m² in einer Projektentwicklung, der Deutsche Postbank AG (16.900 m²) im Cityrand Süd, von FlixMobility (13.800 m²) sowie eine Erweiterung von MAN SE (15.300 m²). Die Tatsache, dass drei dieser großen Verträge außerhalb der etablierten Büromarktzonen abgeschlossen wurden, unterstreicht den Angebotsengpass größerer, zusammenhängender Flächen in großen Teilen des Marktgebiets. 

Dass letztendlich die sehr gute gesamtwirtschaftliche Entwicklung Münchens für die hohen Flächenumsätze verantwortlich ist, belegt die breite Streuung über unterschiedliche Branchen. Zwar können sich die in München traditionell wichtigen Verwaltungen von Industrieunternehmen mit 18,5 % an die Spitze setzen, allerdings nur knapp vor der öffentlichen Verwaltung mit gut 17 %. Einen Beitrag von 11,5 % leisten Banken und Finanzdienstleister, die damit die IuK-Technologien (knapp 11 %) auf Rang vier verweisen. Aber auch Beratungsgesellschaften mit fast 10 % und Unternehmen aus der Branchengruppe Transport und Verkehr mit 9 % tragen in größerem Umfang zum Resultat bei.

Leerstand fällt immer weiter – Mietpreisniveaus weiter im Aufwind 

Vor dem Hintergrund der sehr guten Nachfrage hat sich der rapide Leerstandsabbau auch im letzten Jahr fortgesetzt. Mit 655.000 m² liegt er 21 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Noch stärker fiel der Rückgang im besonders präferierten Marktsegment der modernen Leerstände aus, die sich um 34 % auf nur noch 160.000 m² verringerten. Damit weist nur noch rund jeder vierte Quadratmeter des Leerstands eine Qualität auf, wie sie von den Nutzern überwiegend gesucht wird. Die Leerstandsrate befindet sich fast im freien Fall und liegt im gesamten Marktgebiet bei nur noch 3,2 %. Im Stadtgebiet erreicht sie mittlerweile sogar nur noch 2,2 % – ein Wert, der die eigentlich notwendige Fluktuationsreserve deutlich unterschreitet. 

Die fehlenden Flächen, gerade in den präferierten Lagen, haben Projektentwickler veranlasst, das Bauvolumen stark auszuweiten. Aktuell befinden sich knapp 1,03 Mio. m² (+94 %) im Bau, so viel wie seit 18 Jahren nicht mehr. Hiervon stehen dem Markt noch 441.000 m² zur Verfügung, was einem Anstieg von 63 % entspricht. Diese starke Angebotsausweitung relativiert sich aber, wenn man berücksichtigt, dass damit nur noch 43 % der Neubauflächen verfügbar sind. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Durchschnitt der letzten zwanzig Jahre (51 %). Unter Marktgesichtspunkten ist auch zu beachten, dass der mit Abstand überwiegende Teil nicht vor Mitte 2019 fertiggestellt wird. 

Die aktuelle Nachfrage-/Angebotsrelation führt erwartungsgemäß zu steigenden Mieten. Dies betrifft einerseits die Spitzenmiete, die in den letzten zwölf Monaten leicht auf aktuell 37 €/m² gestiegen ist, andererseits aber auch die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten in den einzelnen Büromarktzonen. Bezogen auf den Gesamtmarkt hat die Durchschnittsmiete innerhalb eines Jahres kontinuierlich um über 6 % zugelegt. 

Perspektiven

„Aus heutiger Sicht und vor dem Hintergrund der konjunkturellen Rahmenbedingungen spricht alles dafür, dass auch 2018 ein außergewöhnlich hoher Flächenumsatz zu erwarten ist, bei dem der Anteil der Projektanmietungen aufgrund der aktuellen Flächenknappheit spürbar zulegen dürfte. Angesichts dessen ist es wahrscheinlich, dass sich sowohl der Leerstand als auch die verfügbaren Flächen im Bau im weiteren Jahresverlauf noch einmal verringern werden. Als Konsequenz hieraus zeichnen sich weitere Mietsteigerungspotenziale ab“, so Stefan Bauer.

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