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12. Oktober 2016

Büromarkt Köln knackt Rekordergebnis von 2011

Die sich bereits seit Jahresbeginn abzeichnende Umsatzbelebung des Kölner Büromarkts hat sich auch im dritten Quartal weiter fortgesetzt. Mit 292.000 m² wurde das Vorjahresergebnis um stolze 53 % sowie der bisherige Spitzenwert aus dem Jahr 2011 um 13 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Fast die Hälfte des Ergebnisses entfällt auf die Citylagen, in denen bereits nach drei Quartalen mehr Fläche umgesetzt wurde als zum Jahresende 2015. Dass sich die Nachfrage jedoch nicht ausschließlich auf den Citybereich fokussiert, sondern insbesondere großflächige Gesuche auch außerhalb der zentralen Lagen realisiert werden, zeigen die Abschlüsse der Agentur für Arbeit über 19.500 m² sowie der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln über 13.000 m² in Ossendorf/Nippes beziehungsweise in Kalk/Mülheim. Neben diesen beiden bedeutenden Verträgen ist vor allem die Anmietung der Zurich Versicherung über 60.000 m² in den projektierten Flächen der „MesseCity Köln“ im Stadtteil Deutz als größter Abschluss der letzten zehn Jahre zu nennen“, so Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter.

In den ersten drei Quartalen wurde das Marktgeschehen maßgeblich von zwei Branchen bestimmt, die alleine über 46 % des Umsatzes ausmachten. Mit knapp 24 % nimmt die öffentliche Verwaltung - nicht zuletzt durch die beiden Großabschlüsse der Stadt - die Spitzenposition der Nachfragergruppen ein. Dahinter auf dem zweiten Rang finden sich die Versicherungen wieder, die mit knapp 23 % ein hervorragendes Ergebnis erzielen. Das Spitzentrio komplettieren die Beratungsgesellschaften mit einem Umsatzanteil von fast 12 %. Für eine breite Nachfragebasis und die Attraktivität des Marktes spricht darüber hinaus der große Beitrag von fast 18 % der Sammelkategorie Sonstige, in der alle Branchen mit niedrigeren Anteilen als 7 % zusammengefasst sind.

Leerstand mittlerweile deutlich unter 6 %, Bautätigkeit erheblich gestiegen, Spitzenmiete legt zu

Im Zuge der sehr guten Nachfrage ist der Leerstand im Jahresverlauf weiter gesunken. Aktuell summieren sich die kurzfristig verfügbaren Flächen auf rund 422.000 m² und sind damit in den vergangenen 12 Monaten deutlich um knapp 11 % zurückgegangen. Nicht ganz so stark fiel mit fast 6 % der Rückgang der modernen Leerstände aus. Vom kontinuierlichen Leerstandsabbau profitieren konnten insbesondere die Citylagen: Hier hat sich das Volumen im Vorjahresvergleich um gut 20 % reduziert. Nichtsdestotrotz sind weiterhin über 64 % des Gesamtvolumens im Stadtgebiet lokalisiert. Die Leerstandsrate im Gesamtmarkt ist um 70 Basispunkte auf 5,4 % gesunken. 

Der Markt hat auf die dynamische Nachfrageentwicklung reagiert und das Bauvolumen spürbar hochgefahren. Rund 284.000 m² und damit knapp 79 % mehr Flächen befinden sich zum Ende des dritten Quartals im Bau, davon sind 106.000 m² verfügbar. Damit liegen nicht nur die im Bau befindlichen Flächen, sondern speziell auch das spekulativ errichtete Volumen deutlich über dem zehnjährigen Mittel. In der von den Mietern stark nachgefragten City (BMZ 1.1) haben sich jedoch sowohl das Bauvolumen als auch die hiervon noch verfügbaren Flächen in etwa halbiert. Das insgesamt verfügbare Angebot im Marktgebiet (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) hat sich im Zuge des Leerstandsabbaus um fast 4 % verringert. 

Die gute Marktdynamik und der große Nachfrageschub hat auch die Höchstmiete beeinflusst: Somit hat die Spitzenmiete um über 2 % auf 21,50 €/m² angezogen, wobei sich der Anstieg im dritten Quartal vollzog. Eine steigende Tendenz weist auch die Durchschnittmiete des Gesamtmarkts auf, die im 12-Monats-Vergleich um über 11 % zugelegt hat und bei 13,70 €/m² anzusetzen ist. 

„Aus heutiger Sicht gibt es keine Anzeichen für ein Nachlassen der sehr guten Nachfrage. Vielmehr rechnen wir, nicht zuletzt aufgrund der vorliegenden Gesuche, mit einem lebhaften Schlussquartal. Vor diesem Hintergrund bestehen realistische Chancen, dass ein Flächenumsatz von rund 350.000 m² erzielt werden kann, was auch für das Gesamtjahr einem neuen Rekord entsprechen würde. Auf der Angebotsseite ist davon auszugehen, dass sich der Leerstandsabbau weiter fortsetzt, während dem Markt durch die gestiegene Bautätigkeit gleichzeitig neue, moderne Flächen zugeführt werden“, fasst Jens Hoppe die Aussichten zusammen. 

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