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05. Januar 2017

Büromarkt Hamburg steigert erneut Flächenumsatz

 Hamburg - Mit einem Flächenumsatz von 543.000 m² verzeichnet der Hamburger Büromarkt nach 2007 und 2008 das drittbeste Ergebnis aller Zeiten. Mit diesem hervorragenden Resultat kann sich die Metropole gegenüber dem Vorjahr um knapp 3 % steigern und den langjährigen Durchschnitt um fast 9 % übertreffen. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird. 

„Die erste Jahreshälfte war insbesondere von Vermietungen im kleineren und mittleren Segment geprägt. Erst im zweiten Halbjahr kamen großflächige Verträge über 10.000 m² zur Unterschrift“, erläutert Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Nennenswert sind dabei die Abschlüsse von Olympus über 23.800 m² in der City Süd, des Windkraftanlagen-Herstellers Nordex über 12.100 m² im übrigen Stadtgebiet, der Beratungsgesellschaft KPMG über 11.800 m² in der City und der Kassenärztlichen Vereinigung über 10.000 m² in der erweiterten Innenstadt“.

Die City ist bei Nutzern auch weiterhin die beliebteste Büromarktzone. Mit 152.000 m² kann sie sich gegenüber dem Vorjahr um fast 13 % steigern und trägt damit mehr als ein Viertel zum Ergebnis bei. Besonders positiv ist die Entwicklung in der City Süd, die mit einem Flächenumsatz von 96.500 m² einen neuen Rekord aufstellt. Zu diesem beachtlichen Resultat haben insbesondere einige großflächige Verträge beigetragen. Neben dem bereits genannten Abschluss von Olympus werden dort auch die AXA Versicherung (9.700 m²) und TUI Cruises (7.300 m²) neue Flächen beziehen. Wie üblich waren auch die beiden flächenmäßig größten Teilmärkte übriges Stadtgebiet (79.500 m²) und erweiterte Innenstadt (55.000 m²) äußerst begehrt. 

Besonders Flächen im mittleren Segment waren gefragt: Auf die drei Größenklassen entfallen rund 62 % des Flächenumsatzes. Knapp vorne liegen mit 23 % Verträge zwischen 1.000 und 2.000 m², gefolgt von Abschlüssen zwischen 2.000 und 5.000 m² mit gut 20 % und der Gruppe 500 bis 1.000 m² mit über 19 %. Dem Führungstrio schließen sich die Kategorien 5.000 bis 10.000 m² mit anteilig rund 13 % und kleinflächige Verträge zwischen 200 und 500 m² mit 11 % an. Die größten Einbußen mit einem Minus um 15 Prozentpunkte müssen Großabschlüsse über 10.000 m² gegenüber dem Vorjahr hinnehmen, sodass auf diese nur noch ein Anteil von knapp 9 % entfällt. Vervollständigt wird das Ranking durch kleinflächige Verträge bis 200 m², die lediglich auf einen Anteil von gut 5 % kommen. 

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen sichern sich gleich drei Gruppen zweistellige Prozentanteile. Spitzenreiter mit fast 17 % sind sonstige Dienstleistungen, die gegenüber dem Vorjahr gut 4 Prozentpunkte gewinnen. Bemerkenswert ist, dass dieses Ergebnis ohne Großabschlüsse über 10.000 m² zustande gekommen ist. Die höchsten Zugewinne (8 Prozentpunkte) verbuchen Industrie- und Bauunternehmen durch gleich zwei Verträge über 10.000 m² (Anteil: 15 %). Auf dem dritten Platz folgt die im letzten Jahr führende öffentliche Verwaltung mit anteilig gut 13 %, was einem Rückgang von über 5 Prozentpunkten entspricht. Beratungsgesellschaften sowie die Informations- und Kommunikationstechnologien schließen sich mit jeweils knapp 8 % an, gefolgt von Unternehmen aus Medien und Werbung mit fast 7 % sowie Transport und Verkehr mit rund 6 %. 

Mit 812.000 m² befindet sich der Leerstand nach 2008 auf dem niedrigsten Niveau der vergangenen zehn Jahre. Bemerkenswert ist dabei, dass im Jahresverlauf über 242.000 m² fertiggestellt und der Großteil bereits vorzeitig vermietet wurde. Vor diesem Hintergrund hat sich zwar der moderne Leerstand gegenüber dem Vorjahr um 24 % auf 238.000 m² erhöht, jedoch macht der Anteil dieser von Nutzern favorisierten Flächen lediglich rund 29 % des gesamten Leerstands aus. Den höchsten Leerstandsabbau verzeichnet die City Süd, wo sich die zur Verfügung stehenden Flächen um fast 61 % auf 25.000 m² reduziert haben. Um knapp 17 % nahmen die vakanten Büroflächen in der City ab, sodass sie aktuell nur noch 87.000 m² betragen. Nachdem die Leerstandsquote im Jahresverlauf leichten Schwankungen unterlag, erreicht sie zum Jahresende mit 5,9 % wieder das Vorjahresniveau.

Die Bautätigkeit hat sich in den letzten 12 Monaten aufgrund zahlreicher Fertigstellungen halbiert. Damit erreicht der Büromarkt mit 208.000 m² den niedrigsten Stand der letzten 15 Jahre. Als positiv zu bewerten ist, dass dem Markt von den im Bau befindlichen Flächen nur noch knapp 43 % zur Verfügung stehen. Mit 82.500 m² verbucht die City die höchste Bautätigkeit, gefolgt vom Teilmarkt Ottensen-Bahrenfeld mit 41.500 m² und der Hafencity mit 31.000 m². Darüber hinaus hat sich das insgesamt zur Verfügung stehende Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) auf 901.000 m² reduziert. 

Die Spitzenmiete, die nach wie vor in guten Lagen der City für moderne und hochwertig ausgestattete Büroflächen erzielt wird, hat sich zum Ende des Jahres dank der guten Nachfragesituation um 2 % auf 26 €/m² erhöht. Damit erreicht sie das Niveau von 2008, was gleichzeitig das höchste ist, das in den letzten 20 Jahren in der Hansestadt registriert wurde. Ebenfalls positiv sind die Entwicklungen in den Alsterlagen (+4 % auf 24 €/m²), der Hafencity (+2 % auf 23 €/m²) und der City Nord (+4 % auf 14,50 €/m²). Jedoch mussten auch einige Teilmärkte leichte Rückgänge hinnehmen, da kein ausreichendes Angebot an hochwertigen Flächen vorhanden ist. Dass die Mietpreisniveaus grundsätzlich aber eine Aufwärtstendenz aufweisen, unterstreicht vor allem die Tatsache, dass die Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt um 7 % auf 15,20 €/m² gestiegen ist. 

Gute Perspektiven für 2017 

„Am Hamburger Büromarkt kann man positiv auf das kommende Jahr blicken. Aus heutiger Sicht sollte die gute Nachfrage weiter anhalten, sodass bei gleichbleibenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ein Ergebnis im langjährigen Durchschnitt und somit im Bereich von 500.000 m² durchaus realistisch ist. Der Gesamtleerstand sollte dabei auf einem niedrigen Niveau verbleiben. Jedoch werden sich die von Nutzern favorisierten modernen Flächen aller Voraussicht nach weiter reduzieren. Begründet wird diese Einschätzung dadurch, dass im Laufe des Jahres bereits viele Projekte abgeschlossen und vorzeitig vermietet werden konnten. Zudem stehen am Markt nur noch relativ wenig Neubauflächen zur Verfügung. Darüber hinaus zeichnet sich ein Anziehen der Bautätigkeit momentan noch nicht ab, sodass sich diese weiterhin auf einem niedrigen Niveau bewegen sollte. Bei den Mieten dürfte der leichte Aufwärtstrend generell anhalten. Ob sich dies auch in einer steigenden Spitzenmiete widerspiegeln wird, bleibt aber noch abzuwarten“, sagt Heiko Fischer.

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