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08. Januar 2016

Büromarkt Hamburg: Flächenumsatz übertrifft Erwartungen

HamburgMit einem Flächenumsatz von 529.000 m² hat der Hamburger Büromarkt die Erwartungen übertroffen und übersteigt sowohl das gute Vorjahresergebnis um 3 % als auch den zehnjährigen Durchschnitt um fast 8 %. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

Traditionell nahm im vierten Quartal die Abschlussfreudigkeit noch einmal deutlich zu, sodass in den letzten drei Monaten des Jahres 172.000 m² umgesetzt wurden. Verglichen mit anderen Standorten sichert sich die Hansestadt nach Berlin (814.000 m²) und München (741.000 m²) erneut den dritten Platz. Zurückzuführen ist der anhaltende Aufwärtstrend auch auf eine starke Nachfrage im großflächigen Marktsegment. Insgesamt konnten fünf Abschlüsse über 10.000 m² registriert werden, sodass der Anteil dieser Größenklasse deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Besonders aktiv war die Hansestadt Hamburg, die alleine für drei der großen Verträge verantwortlich zeichnet.

Nach wie vor gilt die City als beliebteste Büromarktzone in Hamburg. Hier wurde über ein Viertel des Flächenumsatzes (135.000 m²) registriert und damit, knapp 16 % mehr als im Vorjahr. Abgesehen von den Sammelkategorien übriges Stadtgebiet (83.000 m²) und erweiterte Innenstadt (74.500 m²), belegt die City Süd mit einem Volumen von 66.500 m² den zweiten Rang. Nennenswert sind hier unter anderem die Abschlüsse der Freien und Hansestadt Hamburg über 19.400 m² sowie des zur Sparkassen-Finanzgruppe gehörenden Unternehmens S-Service Partner Nord Deutschland über 9.200 m². Auf den dritten Platz schafft es der Teilmarkt Ottensen-Bahrenfeld, wo 160 % mehr Fläche als im Vorjahr umgesetzt wurden (56.000 m²). Dieses beachtliche Ergebnis konnte aufgrund einer Großvermietung an die Kreditversicherung Euler Hermes über 39.000 m² erzielt werden.

Großverträge erneut mit höchstem Anteil – Leerstand weiter rückläufig

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen gewinnen alle Kategorien einen ähnlichen Prozentanteil wie im Jahr 2014. Großverträge über 10.000 m² sichern sich mit einem Anteil von rund 24 % den ersten Rang, gefolgt von den mittleren Segmenten 500 bis 1.000 m² mit knapp 21 % und 1.000 bis 2.000 m² mit über 16 %. Auf den kleinflächigen Bereich bis 500 m² entfallen mehr als 15 % des Flächenumsatzes und über die Hälfte der abgeschlossenen Verträge (53 %). Dies lässt auf ein weiterhin lebhaftes Marktgeschehen und eine grundsätzlich positive Stimmung bei Unternehmen schließen. Geringe Anteilsverluste müssen in den vergangenen 12 Monaten lediglich die Größenklassen 2.000 bis 5.000 m² (-2 Prozentpunkte) und 5.000 bis 10.000 m² (-2 Prozent-punkte) hinnehmen.

Bei der Betrachtung des Flächenumsatzes nach Branchen gewinnen  die öffentlichen Verwaltungen gegenüber dem Vorjahr über 11 Prozentpunkte und setzen sich mit anteilig gut 18 % an die Spitze. Einen erheblichen Beitrag haben hierzu drei Großabschlüsse über 10.000 m² der Freien und Hansestadt Hamburg beigetragen. Auf dem zweiten Rang ist die Gruppe der sonstigen Dienstleistungen mit mehr als 12 % und an dritter Stelle die Beratungsgesellschaften mit gut 9 % platziert. Alle anderen Branchen erzielen zusammen einen Anteil von knapp 60 %, wodurch die in Hamburg breit aufgestellte Nachfrage unterstrichen wird. Den größten Verlust muss im Vorjahresvergleich der Bereich Informations- und Kommunikations-technologien mit minus 9 Prozentpunkten hinnehmen, der somit in diesem Jahr lediglich auf einen Anteil von gut 6 % kommt.

Der Leerstand konnte in den letzten 12 Monaten um fast 5 % reduziert werden und liegt zum Jahresende bei 813.000 m², wovon 192.000 m² (24 %) dem modernen Standard entsprechen. Der höchste Leerstand befindet sich im übrigen Stadtgebiet (182.000 m²), in der erweiterten Innenstadt (133.500 m²) und in der City (104.500 m²), was über die Hälfte des Gesamtvolumens ausmacht. Erfreulich ist, dass im Jahresverlauf in den meisten Teilmärkten Leerstand abgebaut wurde. Sieger sind insbesondere die HafenCity, wo das Volumen um fast 41 % abgenommen hat und damit bei 25.500 m² liegt. Auch in der City Süd konnten die kurzfristig verfügbaren Flächen stark um 24 % abgebaut werden und kommen somit auf 64.000 m². Die rege Nachfrage am Hamburger Büromarkt spiegelt sich auch in der Leerstandsquote wider, die seit 2002 zum ersten Mal die 6-%-Marke unterschreitet und zum Ende des Jahres 5,9 % erreicht.

Die Bautätigkeit am Hamburger Büromarkt hat noch einmal um gut 24 % zugenommen und liegt bei insgesamt 419.000 m². Derzeitigen Einschätzungen nach werden davon 294.000 m² im Jahr 2016 und weitere 125.000 m² ab 2017 fertiggestellt. Eine vorzeitige Belegung ist bereits bei über der Hälfte der Flächen erfolgt, sodass nur noch 48 % am Markt verfügbar sind. Durch größere Projekte, wie die Stadthöfe und Alter Wall, weist der Teilmarkt City mit rund 120.000 m² die höchste Bauaktivität auf. Das insgesamt zur Verfügung stehende Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) hat sich leicht um knapp 2% erhöht und beläuft sich auf 1.014.000 m².

Spitzenmiete steigt um 2 %

Nach zweijähriger Stabilität steigt die Spitzenmiete des Hamburger Büromarkts im vierten Quartal um 2 % auf 25,50 €/m². Sie wird in der City für moderne und hochwertig ausgestattete Büroflächen erzielt. Zuletzt wurde dieses Mietpreisniveau in den Jahren 2008/ 2009 erreicht. Im zweistelligen Prozentbereich zugelegt hat die Höchstmiete in St. Georg (19,50 €/m²; +15 %), im östlichen Hafenrand (22 €/m²; +13 %) und in der stark nachfragten City Süd (15 €/m²; +11 %). Dem standen aber auch vereinzelte Rückgänge der jeweiligen Höchstmieten in einigen Nebenlagen gegenüber. Ähnlich stellt sich die Situation bei den Durchschnittsmieten dar, die ebenfalls teilweise unterschiedliche Entwicklungen aufweisen. Grundsätzlich kann aber von einer relativ stabilen Mietpreissituation mit leichten Aufwärtstendenzen gesprochen werden, bei der Schwankungen in erster Linie durch die lokalen Angebots- und Nachfragerelationen verursacht werden.

Gute Aussichten für 2016

Der Hamburger Büromarkt schließt das Jahr 2015 mit einem sehr guten Ergebnis ab. Insbesondere der Flächenumsatz konnte noch einmal gesteigert und gleichzeitig der Leerstand weiter abgebaut werden. Sowohl die insgesamt gute gesamtwirtschaftliche Entwicklung, als auch eine prinzipiell positive Stimmung bei den Unternehmen hat dazu beigetragen. Aus heutiger Sicht gibt es keinerlei Anzeichen dafür, dass sich dieser Trend im kommenden Jahr umkehren könnte. Vor diesem Hintergrund bestehen gute Chancen, auch 2016 einen Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts zu erzielen. Der Leerstandsabbau wird sich voraussichtlich auf moderatem Niveau fortsetzen und vor allem in den zentralen Citylagen werden dem Markt durch die im Bau befindlichen Projekte neue, moderne und vor allem nachfragegerechte Büroflächen zugeführt werden. Vor dem Hintergrund dieser insgesamt positiven Aussichten deutet vieles darauf hin, dass die Spitzen- sowie Durchschnittsmieten für moderne Flächen in zentralen Lagen im Laufe des Jahres weiter anziehen werden.

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