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12. Januar 2018

Büromarkt Essen mit sehr guter Performance

Essen - Der Essener Büroimmobilienmarkt hat die sehr guten konjunkturellen Voraussetzungen genutzt: Er erzielte 2017 eine beachtliche Bilanz, die mit einem Flächenumsatz von 124.000 m² rund 31 % höher ausfällt als im Vorjahr und knapp 10 % über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird. 

„Hierzu beigetragen hat insbesondere auch ein starkes Schlussquartal, das mit allein 45.000 m² in den letzten drei Monaten den entscheidendsten Anteil zum hervorragenden Resultat lieferte. Somit verwundert es auch nicht, dass auf das vierte Quartal mit dem von Lang & Cie. errichteten Neubau für RWE über 18.500 m² der größte Abschluss des Jahres entfällt. Ein Indiz für die große Marktdynamik ist vor allem auch die Anzahl der registrierten Verträge, die deutlich höher liegt als in den vergangenen Jahren“, sagt Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. 

Nicht zuletzt durch die großvolumige Anmietung von Thyssen Krupp Real Estate über 12.200 m² am Essener Hauptbahnhof stellt die Cityrandzone Südviertel mit insgesamt 27.500 m² die umsatzstärkste Büromarktzone dar. Neben Thyssen Krupp werden unter anderem auch KPMG (3.200 m²) und die VANAD Group (2.800 m²) hier neue Flächen beziehen. In der City macht sich das Ausbleiben umfangreicherer Abschlüsse bemerkbar, wodurch das Ergebnis hier mit lediglich 16.500 m² hinter den Vorjahresresultaten zurückbleibt. Hierfür verantwortlich ist jedoch weniger die fehlende Nachfrage als vielmehr ein Angebotsengpass. Infolgedessen weichen Nutzer zunehmend auf Cityrandlagen wie das Südviertel, Rüttenscheid/Bredeney (15.000 m²) oder auch die Weststadt (10.600 m²) aus. 

Ein Blick auf die Größenklassen verdeutlicht die Stabilität des Essener Markts, die absolut betrachtet im langjährigen Vergleich größtenteils überdurchschnittliche Ergebnisse erzielen. Vor diesem Hintergrund erreichen die kleinsten Verträge (gut 5 %) die zweitbeste Bilanz der letzten zehn Jahre. Den Löwenanteil machen allerdings Abschlüsse über 5.000 m² aus, die auf einen Beitrag von 38 % kommen. Dahinter verbirgt sich neben den bereits genannten Verträgen von RWE und Thyssen Krupp u. a. die Anmietung des Competence Call Centers Essen (9.700 m²), ein Dienstleister für Facebook. Darüber hinaus partizipieren die beiden Kategorien zwischen 200 und 1.000 m² mit zusammengenommen gut 23 % und Verträge zwischen 1.000 und 2.000 m² mit rund 18 % ebenfalls entscheidend am Marktgeschehen. Die Klasse zwischen 2.000 und 5.000 m² ist mit weiteren gut 15 % beteiligt. 

Bei der Branchenverteilung des Flächenumsatzes setzen sich die Verwaltungen von Industrieunternehmen erneut an die Spitze und zeichnen für jeden dritten Quadratmeter des Umsatzes verantwortlich. Hierbei profitiert diese Nachfragegruppe mit Thyssen Krupp und RWE von den beiden größten Deals 2017. Auf dem zweiten Platz folgen die Informations- und Kommunikationstechnologien, die mit mehr als einem Fünftel des Volumens sowohl relativ als auch absolut neue Bestwerte erreichen. An dieser Stelle kommt Essen die zunehmende Bedeutung der digitalen Wirtschaft für die Büroimmobilienmärkte zugute. Das Spitzentrio komplettieren die sonstigen Dienstleistungen (16 %). Anteile über 5 % sichern sich außerdem Beratungsgesellschaften (gut 8 %) und die öffentliche Verwaltung (knapp 6 %). Auf alle weiteren Branchen zu denen u. a. Medien und Werbung, Handel und Lobbyisten zählen, entfallen in der Summe fast 16 %. 

Der Leerstand hat aufgrund einiger freigezogener und nach umfangreichen Refurbishments wieder an den Markt gekommener Objekte auf über 200.000 m² zugenommen. Positiv ist, dass sich der Anstieg in erster Linie im von den Nutzern bevorzugten Marktsegment der modernen Leerstände vollzogen hat, die sich in den vergangenen 12 Monaten auf 57.000 m² mehr als verdoppelt haben. Außerdem befindet sich der Großteil des Leerstands in den präferierten, stark nachgefragten Büromarktzonen. Hierzu gehört u. a. Rüttenscheid/Bredeney mit 74.200 m², aber auch im Citykern sind 37.900 m² vakant. Damit generieren allein diese beiden Lagen über die Hälfte des Leerstands. Bezogen auf die von den Nutzern bevorzugten modernen Flächen bietet das Südviertel die größten Angebotsreserven (18.200 m²). Die Leerstandsquote liegt bei 6,8 %, was im bundesweiten Vergleich einen Platz im Mittelfeld bedeutet. 

Die Bautätigkeit hat sich in den letzten 12 Monaten aufgrund zahlreicher Fertigstellungen halbiert und erreicht mit 58.000 m², die sich aktuell im Bau befinden, auch im langjährigen Vergleich ein eher unterdurchschnittliches Niveau. Drei Viertel des Bauvolumens sind bereits vorvermietet, sodass dem Vermietungsmarkt lediglich noch 14.000 m² zur Verfügung stehen. Mit 28.800 m² entsteht die Hälfte der neuen Büroflächen in den zentralen Lagen der City. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) liegt mit 227.000 m² auf einem vergleichbaren Niveau wie im Vorjahr. 

Nachdem sich die Spitzenmiete Mitte 2013 bei 14 €/m² stabilisiert hatte, ist sie im Jahresverlauf 2017 um 7 % auf 15 €/m² gestiegen. Erzielt wird die Top-Miete für moderne Flächen im Südviertel. Zugelegt hat die Höchstmiete zudem in der City, in der aktuell bis zu 14,50 €/m² in der Spitze gezahlt werden, 4 % mehr als 2016. Des Weiteren zeigt auch die Weststadt eine positive Entwicklung: Hier sind aktuell 11,90 €/m² (+4 %) anzusetzen. Die gute Nachfrage schlägt sich auch in der Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt nieder, die um 5 % auf 10,80 €/m² geklettert ist. Parallel dazu macht sich der Aufwärtstrend in einzelnen Büromarktzonen bemerkbar, die teilweise steigende Tendenzen aufweisen. 

Rahmenbedingungen auch für 2018 positiv 

„Der Essener Büromarkt hat sich 2017 von einer sehr guten Seite präsentiert“, resümiert Amedeo Augenbroe. „Die rekordverdächtige Anzahl von Verträgen sowie einige Großabschlüsse sind Indizien für das rege Marktgeschehen und die Stabilität des Markts. Erfreulich ist zudem, dass mit der digitalen Wirtschaft eine Branche umfangreich am Ergebnis beteiligt ist, die auch in Zukunft weitere Potenziale bietet. Im Hinblick auf die Angebotsseite wurden gerade gegen Jahresende einige Projektentwicklungen fertiggestellt, die aktuell für ein deutlich gesunkenes Bauvolumen sorgen. Für das laufende Jahr rechnen wir allerdings mit einer erneut steigenden Bauaktivität, die dem Markt weitere moderne Flächen zuführen könnte. Bezogen auf die Spitzenmiete ist gehen wir zunächst davon aus, dass sich diese auf dem 2017 erreichten Niveau stabilisiert.“

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