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12. Januar 2018

Büromarkt Düsseldorf: Umsatz rückläufig aber trotzdem überdurchschnittlich

Düsseldorf - Mit einem Flächenumsatz von 341.000 m² im Stadtgebiet erzielte der Düsseldorfer Büromarkt 2017 ein etwas niedrigeres Ergebnis als im Vorjahr (-4 %), übertrifft den zehnjährigen Durchschnitt jedoch um 6 %. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird. 

„Im Gesamtmarkt, zu dem neben dem Stadtgebiet die peripheren Bürolagen zählen, zeigt sich ein ähnliches Bild“, sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. „Das Jahresresultat liegt mit 379.000 m² leicht über dem Schnitt, aber 6 % unter dem Vorjahr. Dabei waren die beiden ersten Quartale mit jeweils über 100.000 m² Flächenumsatz sehr lebhaft und profitierten auch von den großflächigen Abschlüssen der Banken und Finanzdienstleister HSBC Trinkaus & Burkhardt über 20.100 m², Creditreform über 14.000 m² und Bankhaus Lampe über 13.000 m². Dagegen blieb die zweite Jahreshälfte, insbesondere im dritten Quartal, etwas hinter den Erwartungen zurück.“ 

Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Büromarktzonen wird vom Teilmarkt Seestern angeführt, der sein Ergebnis gegenüber dem Vorjahr mit 43.500 m² mehr als verdoppeln konnte. Der größte Abschluss erfolgte dabei von der Daimler-Tochter Athlon Germany mit 8.100 m². Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Derendorf (38.500 m²), Düsseldorf Nord (38.000 m²), Düsseldorf West/linksrheinisch (37.000 m²) sowie die Innenstadt (36.500 m²). Der noch im Vorjahr führende Medienhafen wurde aktuell auf den sechsten Platz verwiesen und liegt gleichauf mit dem Teilmarkt CBD/Bankenviertel (jeweils 32.500 m²). Die Peripherie hat spürbare Einbußen zu verzeichnen (-21 %) und verfehlt mit einem Flächenumsatz von 38.000 m² auch deutlich den langjährigen Schnitt. 

Wie ausgeglichen sich die Nachfrage auf dem Düsseldorfer Büromarkt darstellt, zeigt die Verteilung nach Größenklassen. Von Verträgen bis 200 m² abgesehen, erreichen alle Segmente Werte zwischen knapp 14 % und fast 19 %. Besonders bemerkenswert ist, dass kleine Verträge zwischen 200 m² und 500 m² den größten Anteil des Flächenumsatzes generieren und auch absolut gegenüber dem Vorjahr zulegen können. Große Verträge von 5.000 m² bis 10.000 m² (knapp 14 %) und über 10.000 m² (gut 15 %) setzen ebenfalls absolut deutlich mehr Fläche um. Rückgänge sind dagegen in den mittleren Größenkategorien zu verzeichnen, die für Flächen zwischen 2.000 und 5.000 m² mit fast -8 Prozentpunkten besonders stark ausfallen. 

Banken und Finanzdienstleister führen die Branchenverteilung des Flächenumsatzes mit rund 18 % an. Nachdem sie 2016 kaum in Erscheinung traten, profitieren sie aktuell auch von mehreren Großabschlüssen über 5.000 m², die allein fast 60.000 m² zum Ergebnis beitragen. Die im Vorjahr erstplatzierten sonstigen Dienstleistungen werden dadurch mit knapp 16 % auf den zweiten Platz verwiesen. Informations- und Kommunikationstechnologien komplettieren das Führungstrio und erzielen knapp 12 %. Ebenfalls im zweistelligen Prozentbereich landen Beratungsgesellschaften (gut 10 %). Darüber hinaus erreichen auch Handelsunternehmen (9 %) sowie Medien und Werbung (7 %) nennenswerte Anteile. Den stärksten Rückgang verzeichnen Verwaltungen von Industrieunternehmen, die lediglich knapp 5 % beisteuern. 

Der Leerstand des Gesamtmarkts hat sich im Vorjahresvergleich nicht verändert und beläuft sich auf 932.000 m². Das Stadtgebiet und die Peripherie weisen dabei jedoch eine gegenläufige Entwicklung auf. Während das Volumen der kurzfristig verfügbaren Flächen in den peripheren Lagen um gut 12 % auf 364.000 m² gestiegen ist, sinkt es im Stadtgebiet auf 568.000 m² (-6 %). Das am stärksten nachgefragte Segment der modernen Flächen wurde noch etwas stärker abgebaut und hat zum Jahresende einen Anteil von rund 32 % am städtischen Leerstand. Nach wie vor befinden sich in der Büromarktzone Seestern mit insgesamt 111.000 m² die mit Abstand meisten freien Flächen. Die Leerstandsquote ist im Stadtgebiet auf 7,2 % gefallen, im Gesamtmarkt liegt sie unverändert bei 10,0 %. 

Nach einigen Baufertigstellungen sind die Flächen im Bau des Gesamtmarkts um fast 9 % auf 193.000 m² gesunken. Die aus Nachfragegesichtspunkten für den Markt interessantere Größe der davon noch zur Verfügung stehenden Flächen ist dagegen gestiegen und beläuft sich zum Jahresende auf 43.000 m². Dies ist im langjährigen Vergleich jedoch nach wie vor ein recht niedriger Wert. Wesentliche Anteile entfallen dabei auf die beiden Citylagen Innenstadt (16.000 m²) und CBD/Bankenviertel (11.500 m²) sowie die Cityrandlage Friedrichstadt (10.500 m²). Darüber hinaus stehen lediglich in zwei weiteren Teilmärkten Neubauflächen zur Verfügung. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) hat sich damit leicht auf 975.000 m² erhöht.  

Die Spitzenmiete hat zum Jahresende um rund 2 % zugelegt und beläuft sich jetzt auf 27 €/m². Sie wird nach wie vor für Premiumobjekte im Teilmarkt CBD/Bankenviertel erzielt. Mit dem Anstieg liegt die Rheinmetropole im Trend der übrigen großen Bürostandorte, an denen zum Teil noch größere Steigerungen zu beobachten sind. Hier spiegelt sich vor allem die hohe Nachfrage nach einem geringer werdenden Angebot an modernen Flächen wider. Während die Höchstmiete auch im Teilmarkt Medienhafen erheblich gestiegen ist und sich wieder auf 24,50 €/m² beläuft, hat sie sich in der Innenstadt bei 23,50 €/m² stabilisiert. Darüber hinaus werden auch in den beiden Büromarktzonen Kennedydamm und Düsseldorf West/linksrheinisch mit jeweils 22 €/m² mehr als 20 €/m² erzielt. Bei den Durchschnittsmieten ist ebenfalls eine steigende Entwicklung zu verzeichnen, wobei dies jedoch nicht auf alle Teilmärkte zutrifft. 

Perspektiven 

Düsseldorf erzielte 2017 ein gutes Umsatzergebnis, das den Vorjahreswert jedoch nicht (wie an fast allen anderen großen Büromärkten) toppen konnte. „Durch die weiterhin sehr positiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit einem zu erwartenden Wirtschaftswachstum und voraussichtlich weiter steigenden Beschäftigungszahlen gehen wir auch für 2018 wieder von einem überdurchschnittlichen Resultat aus. Ob dabei die 400.000-m²-Marke deutlich übertroffen werden kann, bleibt abzuwarten und hängt nicht zuletzt auch von großflächigen Abschlüssen ab. Auf der Angebotsseite erwarten wir eine weitere Reduzierung des Leerstands. Während die Flächen im Bau zwar insgesamt steigen dürften, werden dem Markt davon aber aufgrund von Eigennutz- oder bereits vermieteten Neubauprojekten eher weniger Flächen zur Verfügung stehen. Aus dem insgesamt sinkenden Angebot an modernen Flächen bei hoher Nachfrage ergibt sich ein Mietsteigerungspotenzial, das 2018 zu einem weiteren Anziehen der Spitzenmiete führen könnte“, so Christoph Meszelinsky.

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