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16. April 2018

Büromarkt Dortmund startet verhalten ins Jahr – kleine Flächen im Fokus

Essen - Nach zwei überdurchschnittlichen Startquartalen zu Beginn der letzten beiden Jahre erreicht der Dortmunder Büromarkt in den ersten drei Monaten mit einem Flächenumsatz von 15.000 m² bisher nur ein moderates Resultat. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. 

„Allerdings relativiert sich das Ergebnis vor dem Hintergrund, dass der zehnjährige Durchschnitt mit knapp 18.000 m² nur etwas höher liegt und Quartalsergebnisse unter 15.000 m² im langjährigen Vergleich kein Novum darstellen“, sagt Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Erfreulich ist die lebhafte Nachfrage im kleinen Marktsegment bis 1.000 m², auf das insgesamt gut 70 % des Umsatzes entfallen und das damit im Vorjahresvergleich nicht nur anteilig zulegte, sondern auch einen höheren absoluten Wert erzielte.“ Bezogen auf die regionale Verteilung des Flächenumsatzes schiebt sich der Citykern (4.900 m²) erneut an die Spitze. Der größte Deal ist mit dem Vertrag der Deutschen Servicegesellschaft für Finanzdienstleister über 2.800 m² jedoch in der BMZ Rheinlanddamm lokalisiert, die in der Summe auf 3.700 m² kommt. 

Nach einem starken Gesamtjahr 2017 bleiben die Informations- und Kommunikationstechnologien auch zum Jahresbeginn das Maß aller Dinge in puncto Branchenranking und unterstreichen die Bedeutung der IT-Wirtschaft für die Stadt. Ein Umsatzanteil von knapp 30 % geht auf ihr Konto, wozu unter anderem der Abschluss der Osudio Deutschland GmbH (1.500 m²) beigetragen hat. Mit über einem Fünftel partizipieren zudem Banken und Finanzdienstleister, die hierbei insbesondere vom bereits genannten Deal der DSGF profitieren. Darüber hinaus ist auch die öffentliche Verwaltung mit gut 8 % auf dem Siegertreppchen vertreten, dicht gefolgt von den sonstigen Dienstleistungen mit knapp 8 %. Alle weiteren Nachfragergruppen, zu denen unter anderem Versicherungen (6 %) und das Gesundheitswesen (4 %) zählen, traten weniger in Erscheinung. 

Mit 97.000 m² hat sich der Leerstand in den letzten drei Monaten stabilisiert, verbucht aber im Vergleich zum Vorjahr ein Minus von 8 %. Umfangreichere Leerstände befinden sich dabei in den Büromarktzonen City (68.300 m²), Rheinlanddamm (6.800 m²) und im übrigen Stadtgebiet (12.100 m²). Noch drastischer sieht die Entwicklung beim modernen Leerstand aus. Dieser hat in den letzten 12 Monaten um gut 27 % abgenommen und beträgt aktuell lediglich 16.000 m², was einem Anteil von knapp 17 % entspricht. Darüber hinaus erreicht die Leerstandsquote mit 3,3 % einen im bundesweiten Vergleich sehr niedrigen Wert. 

Der Blick auf die Flächen im Bau ergibt ein Bild, das sich bereits im Verlauf des Jahres 2017 abzeichnete: Das Bauvolumen hält sich aktuell mit 50.000 m² im langjährigen Vergleich auf einem überdurchschnittlichen Niveau und ist hierbei nahezu vollständig vorvermietet beziehungsweise wird durch Eigennutzer erstellt. Am höchsten ist die Bauaktivität südwestlich der Innenstadt in den Nebenlagen Phoenix-West (22.000 m²) und Phoenix-See (11.500 m²), wo zusammengenommen rund zwei Drittel der im Bau befindlichen Flächen entstehen. Somit setzt sich das insgesamt verfügbare Flächenangebot fast ausschließlich aus den Leerständen zusammen und bleibt demzufolge mit 98.000 m² unter der Schwelle von 100.000 m². 

Das sehr knappe Angebot und die insgesamt gute Nachfrage haben Druck auf die Spitzenmiete ausgeübt und dafür gesorgt, dass diese im Jahresverlauf 2017 angezogen hat. Dementsprechend ist die Top-Miete für modern ausgestattete Büroflächen im Citykern in den vergangenen 12 Monaten um rund 4 % auf 14 €/m² gestiegen. Sehr positiv hat sich auch die Durchschnittsmiete entwickelt, die knapp 7 % gegenüber dem ersten Quartal 2017 zugelegt hat und bei 10,25 €/m² anzusetzen ist. 

Perspektiven 

„Die Aussichten für den weiteren Jahresverlauf sind aus heutiger Sicht durchaus positiv. Während das Marktgeschehen im kleinteiligen Segment bereits als lebendig zu bewerten ist, stellt vor allem für größere Gesuche das sehr begrenzte Angebot einen limitierenden Faktor dar. Unter der Annahme, dass das gesamte Bauvolumen sowie spekulativ errichtete Flächen noch einmal anziehen, schließen wir für das Gesamtjahr ein Ergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnitts nicht aus“, so Amedeo Augenbroe.

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