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16. Oktober 2018

Büromarkt Dortmund: für besseres Ergebnis fehlen die großen Abschlüsse

Dortmund - Der Dortmunder Büromarkt muss sich bislang ohne einen größeren Abschluss von mehr als 5.000 m² behaupten. Das Ergebnis von 48.000 m² fällt auf dem ersten Blick entsprechend moderat aus und liegt deutlich unter dem Vorjahreswert (-21 %) und dem langjährigen Durchschnitt (-14 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. 

„Ein zweiter Blick offenbart jedoch, dass dessen ungeachtet durchaus Dynamik am Markt zu beobachten ist“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Denn besonders in der Flächenkategorie von 2.000 bis 5.000 m² konnten zahlreiche Anmietungen registriert werden, sodass hier mit rund 14.500 m² ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis erzielt werden konnte. Die Nachfrage nach Büroflächen ist somit vorhanden, größere moderne Flächen sind jedoch rar und verhindern ein besseres Resultat.“ Und so ist die Anmietung von REWE Frischelager über 4.000 m² auch der mit Abstand größte Abschluss des laufenden Jahres. 

Die IuK-Technologien stehen mit 26 % an der Spitze der Verteilung nach Branchenzugehörigkeit. Sie zählten zuletzt stets zu den umsatzstärksten Branchen und können durch den Abschluss von Remira (2.500 m²) und einigen Anmietungen knapp über der 1.000-m²-Schwelle den ersten Platz sichern. Die weiteren Plätze auf dem Podium nehmen mit jeweils gut 13 % Beratungsgesellschaften und Handelsunternehmen ein, wobei die Beratungen mit einer Vielzahl kleinerer Anmietungen knapp die Nase vorn haben. Der Handel profitiert hingegen wesentlich vom REWE-Abschluss. Sonstige Dienstleistungen, die in der Regel Stammgast unter den Top 3 sind, erzielen zwar ebenfalls einen zweistelligen Umsatzanteil (knapp 11 %), sind jedoch bisher nur die viertstärkste Kraft. Die Branchen Gesundheitswesen (knapp 9 %) - hier schlägt der Standortwechsel der Dr. Ausbüttel Pharma GmbH zu Buche – sowie Banken und Finanzdienstleister (knapp 7 %) komplettieren das Mittelfeld. 

Der Umsatz am Dortmunder Büromarkt wird maßgeblich von der Angebotsseite ausgebremst. Der Leerstand, der zu gut 57 % im Citykern zu finden ist, ist seit 2013 rückläufig und beträgt mittlerweile nur noch 71.000 m². Damit hat er sich in den letzten 12 Monaten um ganze 25 % reduziert. Die Leerstandsquote beläuft sich nur noch auf 2,4 % und liegt damit deutlich unter der notwendigen Fluktuationsreserve. Unter den freistehenden Flächen verfügen zudem lediglich 15.000 m² über einen von der Nachfrage oft geforderten modernen Standard. Gesuche nach größeren modernen Flächen treffen somit kaum auf entsprechende Produkte. 

Als eine Reaktion auf die angespannte Angebotssituation wird in Dortmund neu gebaut. Aktuell sind 86.000 m² Bürofläche in Bau ‑ ein neuer Rekordwert für den Gesamtmarkt. Die Krux dabei: Lediglich 4.000 m² stehen hiervon dem Markt überhaupt noch zur Verfügung, denn die übrigen Flächen sind durch Vorvermietung oder Eigennutzung bereits vergeben. Gebaut wird fast ausschließlich in den Nebenlagen, allen voran in Phoenix West (43.300 m²) und Stadtkrone Ost (21.500 m²). Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) hat inzwischen ein neues Allzeittief erreicht (75.000 m²), was die prekäre Angebotssituation verdeutlicht. 

Auch die Spitzenmiete für moderne und zentrale Büroräume in Citylage reagiert auf die angespannte Nachfrage-Angebots-Relation. Sie ist in den vergangenen 12 Monaten deutlich um fast 13 % auf 15,80 €/m² gestiegen. Auch im Teilmarkt Rheinlanddamm konnte die Höchstmiete spürbar zulegen und beträgt mit 12,50 €/m² einen Euro mehr als im Vorjahr. In den übrigen Teilmärkten gab es hingegen kaum nennenswerte Änderungen. 

Perspektiven 

„Das bisher erzielte Umsatzvolumen liegt nach drei Quartalen zwar deutlich unter den erwarteten Werten, vor allem das knappe Flächenangebot steht einem besseren Ergebnis jedoch entgegen. Dabei ist die Nachfrage unverändert hoch und stabil, kommt jedoch vor allem bei größeren Flächengesuchen nur selten zum Zug. Die hohe Bautätigkeit dürfte hier kurzfristig kaum für Entlastung sorgen, sodass am Ende des Jahres trotz mehrerer kurz vor dem Abschluss stehender Verhandlungen ein unterdurchschnittliches Gesamtvolumen stehen dürfte“, so Amedeo Augenbroe.

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