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01. April 2015

Büromarkt Deutschland: Flächenumsatz leicht über Vorjahresniveau

Frankfurt am Main – Rund 717.000 Mio. m² Bürofläche wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München im ersten Quartal 2015 umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis leicht über dem Vorjahresniveau. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Büroflächenumsatz legt gegenüber dem Vorjahr um gut 3 % zu.
  • Unterschiedliche Entwicklung an den einzelnen Standorten.
  • Bemerkenswert hoher Anteil kleinerer und mittlerer Deals bis 5.000 m², dies spricht für eine insgesamt lebhafte Nachfrage.
  • Die Leerstände konnten weiter leicht abgebaut werden.
  • Spitzenmieten überwiegend stabil, positive Entwicklung in München.
  • Leichtes Umsatzwachstum in 2015 absehbar.

„Die bereits im Schlussquartal des Vorjahres zu beobachtende Marktbelebung hat sich auch Anfang 2015 fortgesetzt. Mit einem Flächenumsatz von 717.000 m² konnte das bereits gute Vorjahresresultat um gut 3 % gesteigert werden“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Gleichzeitig wurde damit das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre erzielt und der zehnjährige Durchschnitt um 9 % übertroffen. Bemerkenswert ist vor allem, dass die Zunahme insbesondere auf kleinere und mittelgroße Abschlüsse zurückzuführen ist, wohingegen Großverträge über 5.000 m², auf die im vergleichbaren Vorjahreszeitraum noch gut ein Drittel des Flächenumsatzes entfiel, nur knapp 28 % zum Ergebnis beitragen. Diese Tendenz war bereits Ende 2014 zu beobachten und spricht für eine Marktbelebung auf breiter Basis. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie die bessere Konjunkturentwicklung, die sich nicht nur auf dem Arbeitsmarkt niederschlägt, sondern auch die Investitionsneigung vieler Unternehmen stützt“.

Zwischen den einzelnen Standorten sind allerdings erhebliche Unterschiede zu verzeichnen. In München konnte der Umsatz um knapp 16 % auf 182.000 m² zulegen, womit sich die bayerische Landeshauptstadt nicht nur an die Spitze aller Städte setzte, sondern auch das beste Ergebnis der letzten sieben Jahre erzielte. Positiv verlief die Entwicklung auch in Düsseldorf, wo 92.000 m² (+21 %) umgesetzt wurden sowie in Hamburg mit 130.000 m² (+21,5 %), was dem zweitbesten Resultat der letzten zehn Jahre entspricht. Das Vorjahresniveau gehalten hat Frankfurt mit 93.000 m². Obwohl Berlin das Rekordergebnis des Vorjahres um knapp 10 % verfehlte, sind 130.000 m² Umsatz ein sehr gutes Resultat, das rund ein Viertel über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Einbußen mussten Essen mit 13.000 m² (-52 %) und Leipzig mit 20.000 m² (-23 %) verkraften, wofür in beiden Städten in erster Linie noch fehlende Großabschlüsse verantwortlich sind. Das Kölner Ergebnis liegt mit 57.000 m² (-10 %) zwar unter dem Vorjahreswert, trotzdem aber leicht über dem langjährigen Schnitt.     

Leerstandsabbau verlangsamt sich  

Im Jahresvergleich haben sich die Leerstände über alle Standorte um 3 % verringert und erreichen aktuell ein Volumen von 6,93 Mio. m². Allerdings hat die Dynamik des Rückgangs spürbar abgenommen, was sich auch daran zeigt, dass seit dem Jahreswechsel 2014/2015 sogar eine minimale Zunahme zu beobachten ist. Verantwortlich hierfür ist vor allem, dass in einigen Städten Projekte fertiggestellt wurden und die noch verfügbaren Flächen in die Leerstandskategorie gewechselt haben, was zu leichten temporären Schwankungen führt. Insgesamt spricht aber einiges dafür, dass sich die Leerstände an den meisten Standorten ihrem Tiefstand nähern oder diesen bereits erreicht haben. 

Spitzenmieten überwiegend konstant

Die Spitzenmieten haben sich im ersten Quartal 2015 an fast allen Standorten stabil entwickelt. Die einzige Ausnahme stellt München dar, wo die Höchstmiete um knapp 3 % auf 35,50 €/m² angezogen hat. Hier zeigt sich, dass die sehr gute Nachfrage in einigen Teilmärkten auf ein begrenztes Angebot an hochwertigen und modernen Flächen trifft, was zu steigendem Wettbewerb zwischen den Mietern führt.   

Perspektiven

„Anders als 2014 deutet aktuell nichts darauf hin, dass die Konjunktur in den folgenden Quartalen schwächeln wird. Nicht zuletzt der niedrige Ölpreis und der gestiegene Dollar wirken als zusätzliche Wachstumstreiber, was sich sowohl auf dem Arbeitsmarkt als auch beim Konsum positiv auswirken dürfte. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass sich die zu Jahresbeginn zu beobachtende Nachfragebelebung auch im weiteren Jahresverlauf grundsätzlich fortsetzen wird, sodass sich für 2015 insgesamt eine leichte Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahr abzeichnet. Da sich das verfügbare Neubauvolumen gleichzeitig auf einem relativ moderaten Niveau bewegt, ist nicht auszuschließen, dass die Mietpreise in einigen Städten in den kommenden Quartalen eine leichte Aufwärtstendenz aufweisen werden“, fasst Zorn die weiteren Perspektiven zusammen. 

Überblick: Büromarkt-Zahlen Deutschland 1. Quartal 2015

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