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10. April 2015

Büromarkt Berlin startet mit gutem Quartalsergebnis

Berlin Mit einem Flächenumsatz von 130.000 m² startet der Berliner Büromarkt dynamisch in das neue Jahr. Auch wenn das Ergebnis knapp 10 % unter dem Vorjahreswert bleibt, überschreitet es dennoch den langjährigen Schnitt um mehr als ein Viertel und stellt das drittbeste der vergangenen Dekade dar. Im bundesweiten Vergleich liegt Berlin nach München (182.000 m²) gleichauf mit Frankfurt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

"Hervorzuheben ist, dass das Segment über 10.000 m² mit nur einem Abschluss von Rocket Internet über 22.000 m² im Teilmarkt Checkpoint Charlie/Spittelmarkt deutlich geringer besetzt war als noch im Vorjahreszeitraum, in dem hier fast doppelt so viel Umsatz generiert wurde“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Insgesamt kommt es auf einen Anteil von knapp 17 % (-11 Prozentpunkte). Im Gegenzug wurde jedoch mehr Umsatz in den Kategorien 2.000‑5.000 m² und 5.000 m²-10.000 m² verzeichnet. Auf diese entfallen mit 21 % bzw. 8 % etwas größere Anteile als im Vorjahreszeitraum. Die Beiträge der übrigen Flächengrößen sind nahezu unverändert, wobei das Segment zwischen 1.000 und 2.000 m² mit rund 22 % das bedeutendste bleibt. Darüber hinaus trägt auch die Kategorie zwischen 500 und 1.000 m² mit gut 17 % einen wesentlich Teil zum Ergebnis bei.

Sonstige Dienstleistungen Nachfrager Nr. 1

Die im Berliner Markt traditionell starke Branche sonstige Dienstleistungen nimmt im ersten Quartal mit Hilfe des Abschlusses der Rocket Internet die unangefochtene Führungsposition ein. Nahezu jeder zweite Quadratmeter entfällt auf sie (47 %). Abgeschlagen auf Platz 2 finden sich mit 16 % die Informations- und Kommunikationstechnologien, die im ersten Quartal 2014 noch auf Rang 1 lagen. Mit rund 12 % bzw. 10 % sorgten darüber hinaus auch Beratungsgesellschaften und die öffentliche Verwaltung für einen nicht unerheblichen Teil des Flächenumsatzes. Alle übrigen Branchen halten Anteile von deutlich unter 10 %.

Leerstand noch einmal erheblich gesunken – Mehr Flächen im Bau verfügbar

Im Zuge der guten Nachfrage ist der Leerstand im Jahresverlauf weiter gesunken. Mit einem Rückgang um über 14 % auf rund 871.000 m² wurde mittlerweile die 1-Mio.-m²- Marke durchbrochen. Der Leerstand mit moderner Ausstattungsqualität reduzierte sich sogar um 30 % auf 196.000 m² und umfasst damit nur noch knapp 23 % des gesamten Angebotes. Die Leerstandsquote hat bereits die 5-%-Marke unterschritten und liegt zum Quartalsende bei 4,6 %.

Mit rund 306.000 m² Flächen im Bau liegt die Bautätigkeit nur unwesentlich über dem Vorjahr. Erfreulich ist jedoch, dass der Anteil der verfügbaren Flächen um fast ein Drittel auf 110.000 m² zugenommen hat. Für die deutliche Mehrheit (67 %) wird die Fertigstellung jedoch erst ab 2016 erwartet. Am meisten Neubauflächen sind in der Topcity West (27.000 m²), am Hauptbahnhof (24.500 m²) und am Checkpoint Charlie/Spittelmarkt (23.000 m²) vorhanden. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot ist durch den Leerstandsrückgang leicht gesunken und umfasst 981.000 m² (-11 %).

Das sinkende Flächengebot spiegelt sich in der Entwicklung der Höchstmiete wider. Zum Jahresende stieg sie auf 23 €/m² (+2 %) und erreicht damit das höchste Niveau seit mehr als zehn Jahren. Erzielt wird sie nach wie vor am Potsdamer/Leipziger Platz. Erheblich aufgeholt hat auch die Topcity West, die mittlerweile  mit 22 €/m² die zweithöchste Spitzenmiete aufweist (+15 %). Auch die Durchschnittsmieten haben in den einzelnen Lagen nahezu ausnahmslos zugelegt.

Optimistische Aussichten

„Vor dem Hintergrund der guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und einer Vielzahl ausstehender Gesuche sollten auch die weiteren Monate von einem regen Marktgeschehen gekennzeichnet sein, sodass ein überdurchschnittlich gutes Jahresergebnis erwartet wird. Dank einer voraussichtlich nur leicht anziehenden Bautätigkeit sollte der Leerstand weiter reduziert werden. Die Spitzenmiete dürfte sich auf dem neuen Niveau verfestigen“, sagt Jan Dohrwardt.

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