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05. April 2017

Büromarkt Berlin: Jahresauftakt nur knapp unter Vorjahresrekord

Berlin - Mit einem Flächenumsatz von 190.000 m² verzeichnet der Berliner Büromarkt ein außerordentlich gutes Ergebnis, welches nur knapp unter dem Vorjahresrekord von 217.000 m² bleibt. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um rund die Hälfte übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Der Nachfragedruck, der im Vorjahr bereits zu einem herausragenden Jahresendergebnis geführt hatte, hält somit im neuen Jahr ungebrochen an. Den größten Abschluss im Marktgebiet stellt dabei der Ankauf der ehemaligen Vattenfall-Zentrale in der Puschkinallee durch die BImA dar“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Die rund 47.300 m² sollen demnächst von einer Bundesbehörde bezogen werden. Neben der öffentlichen Hand sorgte aber auch die Privatwirtschaft für einige nennenswerte Abschlüsse. Darüber hinaus war in den mittleren und kleineren Flächensegmenten ebenfalls ein reges Umsatzgeschehen zu verzeichnen, was insbesondere vor dem Hintergrund der angespannten Angebotslage sehr erfreulich ist. 

In der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen spiegelt sich deutlich der Großabschluss der BImA wider: Die öffentliche Verwaltung erreicht einen Beitrag von nahezu einem Drittel. Handelsunternehmen folgen auf dem zweiten Rang mit weiteren 22 %. Die im Berliner Markt starken Informations- und Kommunikationstechnologien belegen mit rund 12 % Rang 3 vor den sonstigen Dienstleistungen, die auf gut 11 % kommen. Nennenswerte Beiträge liefern darüber hinaus noch Verwaltungen von Industrieunternehmen mit knapp 8 % sowie das Gesundheitswesen mit etwas über 4 %. Alle übrigen Branchen kommen in der Summe auf rund 11 %.

Leerstand sinkt und sinkt

Der Leerstand hat sich auch im ersten Quartal weiter reduziert und umfasst aktuell rund 523.000 m², womit er mehr als 29 % unter dem Niveau von Q1 2016 liegt. Auch die modernen Leerstandsflächen sind weiter gesunken (-20 %) und stellen etwas weniger als ein Drittel des gesamten Volumens. Im Stadtgebiet gilt die Faustregel: Je zentraler die Lage, desto weniger Leerstand. Die größten Volumina finden sich in den Nebenlagen (249.500 m²), hier fällt mit 19 % auch die Abnahme etwas unterdurchschnittlich aus. In der City haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächen dagegen nahezu halbiert (94.500 m²), die Topcity erfuhr einen Rückgang um ein Drittel (76.000 m²). Die Leerstandsquote liegt mit 2,7 % mittlerweile sogar unter der 3-%-Marke.

Mit rund 294.000 m² liegt das Volumen der Flächen im Bau nahezu auf dem Vorjahresniveau. Während Ende Q1 2016 jedoch nur jeder zweite Quadratmeter im Bau noch zur Verfügung stand, sind es nun fast drei Viertel des Volumens, was vor dem Hintergrund des geringen Angebots im Bestand sehr erfreulich ist. Dabei ist allerdings auch anzumerken, dass mehr als 77 % dieser Flächen erst ab der zweiten Jahreshälfte 2018 bezogen werden können und potentielle Mieter mit einer dementsprechend langen Wartezeit kalkulieren müssen. Am meisten gebaut wird derzeit am Checkpoint Charlie/Spittelmarkt sowie in der Lage Mediaspree, gleichzeitig stehen in diesen Teilmärkten auch am meisten Flächen im Bau noch zur Verfügung. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) liegt bei 740.000 m², ganze 16 % unter dem Vorjahreswert.

Der Angebotsmangel schlägt sich im Mietniveau deutlich nieder: Während die Spitzenmiete um 14 % auf 28,50 €/m² gestiegen ist, hat die Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt sogar mit 16 % noch etwas stärker auf 18,00 €/m² angezogen. Die Zuwächse der Höchstmieten sind innerhalb des Marktgebiets recht homogen ausgefallen: Nahezu ausnahmslos alle Teilmärkte können zweistellige Zuwachsraten vorweisen.

Perspektiven

„Die Rahmenbedingungen für ein weiteres außerordentliches Jahr sind sehr gut. Inwiefern der Umsatz an das herausragende Vorjahr anschließen kann, bleibt vor dem Hintergrund des begrenzten Angebots jedoch abzuwarten. Der Leerstand dürfte sich derweil weiter reduzieren, gleichzeitig sollte der Druck auf die Mieten unverändert anhalten“, sagt Jan Dohrwardt.

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