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17. Oktober 2016

Büromarkt Berlin hat Rückenwind

Berlin - Mit einem Flächenumsatz von 643.000 m² fährt der Berliner Büromarkt bereits nach drei Quartalen ein Ergebnis ein, das mit Ausnahme des Jahres 2015 alle Gesamtjahresumsätze in den Schatten stellt. Der bisherige Neun-Monats-Rekord aus dem Vorjahr wurde um rund ein Fünftel übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate

„Darüber hinaus stellt das in der Regel etwas umsatzschwächere dritte Quartal mit 238.000 m² das bisher beste dar“, sagt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter Im bundesweiten Vergleich baut die Hauptstadt ihre Führung aus und liegt mit deutlichem Abstand vor München (537.000 m²) und Hamburg (396.000 m²). Einen nicht unerheblichen Beitrag dazu leistet der eigengenutzte Axel-Springer-Campus mit über 42.000 m², mit dessen Bau nun begonnen wurde. Aber auch außerhalb der Großabschlüsse war eine rege Marktaktivität zu verzeichnen. Alle Kategorien ab 200 m² halten Anteile zwischen 13 und 18 %, zudem wurde in fast allen Segmenten im Vergleich mehr Umsatz verbucht. Rund 290.000 m² wurden in den Citylagen registriert, 30 % mehr als im Vorjahr. Aber auch in den Topcity-Zonen wurde mit 143.000 m² noch einmal deutlich mehr Umsatz vermeldet (+57 %). 

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Nachfragern entfallen rund zwei Drittel allein auf vier Branchen. Mit der öffentlichen Verwaltung und den sonstigen Dienstleistungen belegen gleich zwei Nachfragegruppen den ersten Platz (je 18 %). Beide zählen zu den im Berliner Markt traditionell starken Branchen. Für weitere jeweils rund 15 % des Resultats sorgen Unternehmen aus dem Bereich Medien und Werbung sowie Informations- und Kommunikationstechnologien. Fast zweistellig sind noch Beratungsgesellschaften mit etwas unter 10 %, gefolgt von Lobbyisten mit knapp 7 %. Alle übrigen Gruppen kommen auf Anteile von unter 5 %. 

Leerstand radikal reduziert – Anstieg der Höchst- und Durchschnittsmieten 

Der Leerstandsabbau hat noch einmal an Dynamik gewonnen: Innerhalb der letzten zwölf Monate hat er sich um rund ein Drittel reduziert. Betroffen waren alle Teilmärkte, wobei er sich in den Topcity-Lagen sogar halbiert hat. Die besonders stark nachgefragten modernen Flächen kommen auf einen Anteil von rund einem Drittel am Leerstand. Dementsprechend hat die Leerstandsrate im Jahresverlauf nicht nur die 4-%-Marke, sondern mittlerweile auch 3 % unterschritten und beläuft sich auf 2,9 %. Dies ist mit Abstand die niedrigste unter den großen deutschen Bürostandorten. 

Mit dem Anziehen der Büromärkte ist auch ein Anstieg der Bautätigkeit zu verzeichnen. Mit rund 242.000 m² liegt das Bauvolumen rund 37 % über dem Vorjahresniveau. Die hiervon noch verfügbaren Flächen haben sich sogar nahezu verdoppelt, insgesamt stehen dem Markt rund 170.000 m² beziehungsweise ein Anteil von 70 % zur Verfügung. Vor dem Hintergrund des erheblichen Nachfragezuwachses ist dies jedoch immer noch ein sehr geringer Wert. Durch den starken Leerstandsabbau liegt das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) mit 732.000 m² rund 22 % unter dem Vorjahresniveau. 

Der Flächenengpass zeigt Wirkungen beim Mietpreisniveau. Nahezu ausnahmslos sind die Höchst- und Durchschnittsmieten in den Teilmärkten deutlich gestiegen. Über das gesamte Marktgebiet liegt die Spitzenmiete mittlerweile bei 28 €/m² – ein Plus von fast 17 % im Vergleich zum dritten Quartal 2015. Erzielt wird sie am Potsdamer/Leipziger Platz, wo auch die Durchschnittsmiete spürbar angezogen hat (+14 %). 

Perspektiven 

„Der Berliner Büromarkt entwickelt sich so positiv wie kein anderer und verfestigt sich zunehmend als bundesweit bedeutendster Bürostandort. Aus heutiger Sicht deuten die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf ein anhaltend lebhaftes Schlussquartal hin, in dem gegebenenfalls sogar der Vorjahresrekord eingestellt werden kann. Auch bei der Mietpreisentwicklung scheint das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht“, fasst Jan Dohrwardt die weiteren Aussichten zusammen.

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