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18. Juli 2012

Büroinvestments wieder an der Spitze

Frankfurt am MainIm 1. Halbjahr 2012 haben Büroobjekte wieder die Spitzenposition bei den Nutzungsarten eingenommen, nachdem sie 2011 hinter Einzelhandelsimmobilen mit deutlichem Abstand nur den zweiten Platz belegt hatten. Mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen von 3,89 Mrd. € konnte das vergleichbare Vorjahresergebnis um fast 45 % überboten werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).  

„Gleichzeitig wurde damit das beste 1. Halbjahr seit 2008 registriert. Der Anteil der Büroinvestments am gewerblichen Investmentumsatz insgesamt beläuft sich auf gut 40 %“, sagt Sven Stricker, Geschäftsführer und Bereichsleiter Investment von BNP Paribas Real Estate. Zwar fiel das 2. Quartal mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,7 Mrd. € schwächer aus als das 1. Quartal (2,2 Mrd. €), trotzdem hat sich der Trend eines steigenden Interesses der Investoren an Büroimmobilien grundsätzlich fortgesetzt.  

Erwartungsgemäß haben vor allem auch die deutschen Top-Standorte von der positiven Umsatzentwicklung profitiert. Insgesamt belief sich der Investmentumsatz an den Big-Six-Standorten im 1. Halbjahr auf 2,92 Mrd. €, was einer Steigerung um fast 35 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2011 entspricht. Gleichzeitig entfallen damit etwa drei Viertel des in Büroobjekte investierten Transaktionsvolumens auf die Top-Standorte. Innerhalb der einzelnen Standorte sind allerdings erhebliche Unterschiede erkennbar. Während Frankfurt mit einem Umsatz von gut 619 Mio. € (-23 %), Hamburg mit 397 Mio. € (-19 %) und Köln mit lediglich 110 Mio. € (-34 %) Umsatzeinbußen verkraften mussten, konnten die anderen Städte teilweise deutlich zulegen. Am meisten investiert wurde mit 980 Mio. € in München (+254 %), wobei sich der Verkauf der Allianz-Hauptverwaltung in Unterföhring überproportional niederschlägt. Aber auch Berlin mit knapp 543 Mio. € (+66 %) zeigte sich robust und konnte den dritten Platz hinter München und Frankfurt erobern. Eine spürbare Umsatzsteigerung war auch in Düsseldorf zu beobachten, wo 272 Mio. € umgesetzt wurden (+160 %). Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses Ergebnis ohne einen Großdeal erreicht wurde, was für eine rege Aktivität im kleinen und mittleren Marktsegment spricht. Weitere gut 15 % des Transaktionsvolumens entfallen auf die übrigen Städte mit mehr als 250.000 Einwohnern, wohingegen kleinere Standorte lediglich mit knapp 9 % am Umsatz beteiligt waren.  

Mit einem Anteil von 61 % am Ergebnis liegen große Deals über 50 Mio. € klar an erster Stelle. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum konnten sie ihren Anteil noch einmal um 10 Prozentpunkte steigern. Nahezu gleichauf liegen die Größenklassen von 10 bis 25 Mio. € und zwischen 25 bis 50 Mio. €, die auf Anteile von jeweils rund 16 % kommen. Kleinere Deals unter 10 Mio. € waren bislang lediglich mit gut 7 % am Transaktionsvolumen beteiligt.  

Private Investoren am aktivsten – Spitzenrenditen stabil 

Die aktivste Käufergruppe waren private Investoren und Family Offices, die auf einen Anteil von knapp 19 % des Investmentumsatzes kommen. Dahinter folgen erwartungsgemäß geschlossene Fonds (15 %), Equity/Real Estate Funds (11 %) und Spezialfonds mit knapp 10 %. Umsatzanteile von jeweils rund 9 % entfallen darüber hinaus noch auf Projektentwickler und Versicherungen. Letztere haben damit sowohl ihren absoluten als auch relativen Anteil im Vergleich zum Vorjahresergebnis wie vielfach angekündigt spürbar gesteigert. Offene Fonds kommen demgegenüber nur auf einen Anteil von knapp 5 %. Die hohe Beteiligung sicherheitsorientierter Investoren spricht dafür, dass hochwertige Büroinvestments gerade in unsicheren gesamtwirtschaftlichen Zeiten als attraktive Anlagen angesehen werden.  

Nachdem die Spitzenrenditen 2010 und 2011 deutlich nachgegeben hatten, sind sie im 1. Halbjahr 2012 stabil geblieben und liegen weiterhin auf den 2011 erreichten Niveaus. Am teuersten ist nach wie vor München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,75 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg mit 4,8 %, Frankfurt mit 4,9 %, Berlin mit 4,95 %, Düsseldorf mit 5,0 % und Köln mit 5,3 %. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den Big-Six-Standorten liegt bei 4,95 %. Dass die Renditen im weiteren Jahresverlauf vereinzelt noch leicht nachgeben könnten, ist aufgrund der starken Nachfrage im Core-Segment nicht ganz auszuschließen.

Perspektiven insgesamt freundlich 

Die weiteren Aussichten für Büroinvestments sind grundsätzlich positiv einzuschätzen. „Sowohl die unverändert große Nachfrage als auch die insgesamt gute Entwicklung der Vermietungsmärkte deuten auf eine lebhafte Marktaktivität im weiteren Jahresverlauf hin. Hinzu kommt, dass sich einige größere Deals, die das Transaktionsvolumen positiv beeinflussen werden, konkret in Vorbereitung befinden. Als Risikofaktor bestehen bleibt allerdings die nach wie vor ungelöste Währungs- und Staatsschuldenkrise, die bei einer Ausweitung negative Auswirkungen auf die Finanzierungsmöglichkeiten und damit auch auf den Umsatz mit Büroimmobilien haben könnte. Trotzdem spricht aus heutiger Sicht alles dafür, dass das Transaktionsvolumen 2012 deutlich höher liegen wird als im Vorjahr“, erläutert Sven Stricker.

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