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13. November 2015

Büro- und Investmentmarkt Westeuropa Q3 2015

ParisDer Büroflächenumsatz in Europa entwickelte sich in den vergangenen neun Monaten positiv und legte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3 % auf knapp 5 Mio. m² zu. Dies ist das beste Ergebnis der ersten drei Quartale seit 2008. Ebenfalls das beste 9-Monats-Ergebnis seit 2008 erreichte der Investmentmarkt: Mit 63,2 Mrd. Euro liegt das Transaktionsvolumen zudem 22 % über dem vergleichbaren Vorjahresergebnis. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate zu 14 europäischen Städten*.

In den deutschen Städten sowie in Zentral-Paris und Madrid verzeichnete der Büroflächenumsatz im 3. Quartal 2015 ein deutliches Plus. Zentral-London, Brüssel und Mailand büßten dagegen im Vergleich zum 3. Quartal 2014 an Dynamik ein. Haupttriebkraft für die Vermietungsaktivitäten in den europäischen Märkten sind derzeit kleine und mittlere Abschlüsse, wobei der Anteil der Flächen unter 5.000 m² in den vergangenen neun Monaten von 69 % auf 75 % stieg.

Die durchschnittliche Leerstandsrate verzeichnete einen beschleunigten Rückgang. Sie fiel im Verlauf der vergangenen zwölf Monate um 60 Basispunkte. Diese Entwicklung vollzieht sich in allen beobachteten Städten, wenn auch mit unterschiedlicher Geschwindigkeit. In Zentral-London, Berlin und München sind die Leerstandsraten weiter gesunken und haben historische Tiefststände erreicht. Den massivsten Rückgang erlebte Dublin. Dort hat sich der Anteil leer stehender Flächen in den vergangenen zwei Jahren nahezu halbiert. In Mailand und Madrid fielen die Rückgänge, ausgehend von hohen Leerstandsraten, sehr moderat aus. Insgesamt dürften auch die anstehenden Fertigstellungen neuer Büroobjekte nicht ausreichen, um den aktuellen Abwärtstrend bei den Leerstandsraten umzukehren.

In den CBD haben die wenig verfügbaren Büroflächen in Verbindung mit einer stärkeren Nutzernachfrage zu einem weiteren Anziehen der Mieten geführt. In Dublin, London und Madrid schlug sich der anhaltende Wettbewerb um Flächen im Premium-Segment in weiterhin zweistelligen Wachstumsraten bei den Spitzenmieten nieder. Die deutschen Städte verzeichneten etwas gemäßigtere Steigerungen bei den Mietwerten; in den übrigen Städten blieben die Mieten stabil.

Investitionen nehmen Kurs auf neue Höchststände

Dank verbesserter Rahmenbedingungen für die Nutzermärkte verzeichneten die gewerblichen Immobilieninvestitionen in allen 14 beobachteten Märkten eine lebhafte Dynamik. Die Gesamtinvestitionen legten in den vergangenen neun Monaten im Vorjahresvergleich um 22 % zu und erreichten mit einem Volumen von 63,2 Mrd. Euro das beste 9-Monats-Ergebnis seit 2008. Berlin, Madrid und Mailand übertrafen sogar die Spitzenwerte aus Vorkrisenzeiten und meldeten für den betrachteten Zeitraum deutliche Zuwächse von jeweils 75 %, 140 % und 251 %.

Zum lebhaften Geschehen auf den westeuropäischen Investmentmärkten trugen vor allem ausländische Anleger bei, die für 59 % des Gesamtinvestitionsvolumens verantwortlich waren. Im Hinblick auf grenzübergreifende Investitionen waren in den vergangenen neun Monaten europäische Anleger am aktivsten (39 %) und lösten damit die bisher führenden Investoren aus Nordamerika ab. Hatte sich deren Anteil im Vorjahr noch auf 37 % an den gesamten ausländischen Investitionen belaufen, so fiel er im beobachteten Zeitraum auf 25 %, wobei sie ihren Fokus auf andere Märkte als die Hauptmärkte verlagerten.

Der Abwärtstrend bei den Spitzenrenditen für Büroimmobilien setzte sich im 3. Quartal 2015 fort. Nach einem Rückgang um 50 Basispunkte im Verlauf des Vorjahres gaben sie im 2. Quartal 2015 noch einmal um 15 Basispunkte nach und sanken damit erstmals unter den im 2. Quartal 2007 verzeichneten bisherigen Tiefststand. Diese Entwicklung dürfte sich fortsetzen, sodass der Renditeabstand zu Staatsanleihen auch weiterhin attraktiv bleibt.

Wirtschaftlicher Hintergrund

Die Wirtschaftstätigkeit in der Eurozone hat sich seit Beginn des Jahres wieder erholt, wozu vor allem sinkende Energiepreise und der schwächere Euro beitrugen. Allerdings steht diese positive Entwicklung nach wie vor auf wackligen Füßen: Die Staaten Europas müssen sich im Umfeld eines global nachlassenden Wirtschaftswachstums behaupten, ausgelöst von der lahmenden Konjunktur in den Schwellenländern. Infolge der Handelsrückgänge mit diesen Partnern hat BNP Paribas die BIP-Prognosen für alle entwickelten Länder zurückgeschraubt, und zwar sowohl für 2015 als auch für 2016. Der Aufwärtstrend dürfte zum Stillstand kommen, sodass für beide Jahre ein Wachstum von 1,5 % erwartet wird.

Der Arbeitsmarkt gewinnt allmählich wieder an Fahrt. Damit dürfte sich auch die Beschäftigungsrate in der Eurozone im laufenden Jahr langsam erholen (+0.8 %). Für Deutschland, Spanien und Großbritannien bestehen für dieses und kommendes Jahr gute Aussichten für die Schaffung neuer Arbeitsplätze. Ebenso werden für denselben Zeitraum neue Impulse für die Arbeitsmärkte in Italien und Frankreich erwartet, wenngleich die Erholung in diesen Ländern etwas langsamer voranschreitet.

* Amsterdam, Berlin, Brüssel, Dublin, Frankfurt, Hamburg, Lissabon, Luxemburg, Madrid, Mailand, München, Wien, Zentral-London, Zentral-Paris

Grafik downloaden: Büromarkt Europa Q3 2015 (Überblick)

Grafik downloaden: Flächenumsatz Europa Q3 2015

Grafik downloaden: Investmentmarkt Europa - Herkunft Kapital Q3 2015

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