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05. Januar 2017

Boomtown Berlin: Büromarkt knackt Rekord des Vorjahres

Berlin - Der Berliner Büromarkt bleibt auch im letzten Quartal 2016 äußerst dynamisch, sodass sich der Flächenumsatz zum Jahresende auf rund 838.000 m² summiert. Damit konnte der erst im Vorjahr aufgestellte Rekord von 814.000 m² direkt wieder geknackt werden (+3 %). Dies ergibt der Büromarkt-Report 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird. 

Im bundesweiten Vergleich verteidigt die Hauptstadt die Spitzenposition vor München mit (778.000 m²) sowie Frankfurt (551.000 m²) und Hamburg (543.000 m²). „Erfreulicherweise liegen dem Top-Resultat jedoch nicht nur einige wenige Großabschlüsse zu Grunde – auch wenn mit dem 42.000 m² großen Axel-Springer-Campus, mit dessen Bau nun begonnen wurde, einer der größten Abschlüsse der letzten Dekade verzeichnet wurde. Tatsächlich aber blieb der Umsatz in der Kategorie über 10.000 m² insgesamt deutlich unter dem Vorjahresergebnis zurück“, sagt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. 

Die Nachfrage konzentriert sich nach wie vor stark auf die zentralen Topcity- und Citylagen: So entfällt derzeit mit 45 % der Löwenanteil auf die Citylagen, die ihren Vorsprung um 6 Prozentpunkte ausbauen konnten. Aber auch die Topcity-Lagen haben gegenüber dem Vorjahr deutlich zugelegt und sind nun mit 22 % (+8 Prozentpunkte) die zweitstärkste Lage im Marktgebiet. Die weniger zentralen Lagen Cityrand- und Nebenlagen haben demgegenüber weniger Flächenumsatz auf sich vereinen können: Sie kommen nur noch auf 19 % (-9 Prozentpunkte) beziehungsweise 13 % (-5 Prozentpunkte). Zu berücksichtigen ist hierbei jedoch auch, dass gerade in diesen Teilmärkten der Anteil der besonders nachgefragten, modernen Flächen äußerst gering ist. Während in der Topcity noch zwei Drittel des Flächenumsatzes auf moderne Flächen entfallen, liegt der Anteil in den Cityrandlagen bei gerade einmal 23 %, beziehungsweise 15 % in den Nebenlagen. 

Trotz einiger außergewöhnlicher Abschlüsse basiert das Ergebnis auf einer breiten Nachfrage über alle Größenklassen. Mit Ausnahme des kleinsten Flächensegments unter 200 m² sind die Beiträge der Größenklassen sehr nah beieinander. So liegen die beiden mittleren Kategorien von 500 bis 2.000 m² mit rund 18 % in Führung, gefolgt von Verträgen zwischen 5.000 und 10.000 m² (17 %). Hier war das Geschehen deutlich reger als zuvor, während die Klasse über 10.000 m² mehr als ein Viertel unter dem Vorjahresniveau bleibt (Anteil 16 %). Darüber hinaus entfallen rund 13 % auf die Kategorien 200-500 m² und 2.000-5.000 m². 

Auf der Nachfrageseite positionieren sich die in Berlin traditionell starken sonstigen Dienstleistungen bereits das sechste Jahr in Folge auf Platz eins. Ihr Umsatzanteil beträgt dabei fast 20 %, die Bedeutung für den Markt wird jedoch klarer mit Blick auf die Anzahl der Abschlüsse: Bei nahezu jedem dritten Vertrag stand diese Branche auf der Nachfrageseite. Gleichauf mit jeweils gut 16 % liegen die IuK-Technologien – ebenfalls in Berlin eine besonders starke Nachfragegruppe – sowie die öffentliche Verwaltung. Deutlich im zweistelligen Bereich ist darüber hinaus die Branche Medien und Werbung, die rund 13 % des Ergebnisses stellt und sich im Vorjahresvergleich um mehr als 6 Prozentpunkte verbessert. Hier spiegelt sich auch der Baubeginn des Axel-Springer-Campus wider. Wesentliche Beiträge, wenn auch im einstelligen Bereich, leisteten Beratungsgesellschaften mit knapp 9 %, Lobbyisten (fast 6 %) sowie Handelsunternehmen und Banken/Finanzdienstleister mit jeweils rund 5 %. 

Flächen auf dem Berliner Büromarkt werden immer knapper. Im Vorjahresvergleich hat sich das Volumen kurzfristig verfügbarer Flächen um nahezu ein Drittel reduziert. Besonders drastisch fällt der Rückgang in den zentralen Lagen der Topcity und der City aus. Der Großteil des Leerstands, rund 45 %, befindet sich in den Nebenlagen. Der Anteil moderner Leerstandsflächen liegt aktuell bei rund 32 % und damit zwar etwas höher als zum Vorjahreszeitpunkt, jedoch grundsätzlich auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Leerstandsquote im Markt ist binnen Jahresfrist rasant gesunken und hat mit 2,8 % nicht nur die 4-%-Marke, sondern mittlerweile sogar die 3-%-Marke durchbrochen. 

Auch wenn Projektentwickler mittlerweile das Bauvolumen hochgefahren haben, reicht dies bei Weitem nicht, um die hohe Nachfrage nach modernen Flächen zu bedienen. Zum Jahresende 2016 befanden sich rund 370.000 m² im Bau, davon sind rund 245.000 m² noch verfügbar. Da hiervon jedoch nur gut ein Viertel im Laufe des Jahres 2017 fertig wird, müssen potenzielle Mieter auf den Großteil dieser Flächen noch etwas länger warten. Vor dem Hintergrund des Mangels an Bestandsflächen werden dennoch zunehmend Anmietungen in Projekten verzeichnet. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) ist im Jahresvergleich durch den erheblichen Leerstandsrückgang auf 787.000 m² (-16 %) gesunken. 

Die anhaltend hohe Nachfrage in Zusammenhang mit der angespannten Angebotssituation hat zu einer rasanten Mietentwicklung geführt, die sich sowohl über die Höchst- als auch die Durchschnittsmiete erstreckt. So stieg die Spitzenmiete in den vergangenen 12 Monaten um stolze 14 % auf 28,50 €/m² und ist damit nicht mehr weit vom Niveau des New-Economy-Booms entfernt (knapp 31 €/m²). Erzielt wird sie wie zuvor am Potsdamer/Leipziger Platz. Aber auch in nahezu allen übrigen Teilmärkten weisen die Spitzenmieten zweistellige Zuwachsraten auf. Eine ganz ähnliche Entwicklung ist bei den Durchschnittsmieten in den jeweiligen Teilmärkten zu registrieren: Mittlerweile gibt es kaum noch Lagen, in denen Büros durchschnittlich für unter 10 €/m² zu haben sind. Unter den begehrten Premiumlagen Topcity West und Topcity Ost, Potsdamer/Leipziger Platz sowie Hauptbahnhof weist nur noch die Topcity West eine Durchschnittsmiete von weniger als 20 €/m² auf. 

Rahmenbedingungen weiter positiv 

„Berlin präsentiert sich als äußerst gesunder Büromarkt und manifestiert sich nicht nur zunehmend als bundesweit wichtigster Bürostandort, sondern gewinnt auch im internationalen Vergleich immer mehr an Bedeutung“, erläutert Jan Dohrwardt. „Mit dem Nachfragezuwachs hat mittlerweile auch die spekulative Bautätigkeit wieder etwas angezogen, nichtsdestotrotz liegen die verfügbaren Flächen im Bau immer noch bei weniger als der Hälfte des Volumens des Jahres 2000. Die Tatsache, dass das Volumen der kurzfristig verfügbaren Flächen gerade einmal 542.000 m² umfasst und damit weniger als zwei Drittel des aktuellen Flächenumsatzes erreicht, verdeutlicht, welche Bedeutung der Bautätigkeit zukommt. Zudem erschwert dies die Prognose hinsichtlich der weiteren Entwicklung des Flächenumsatzes für 2017, da dieser durch die Angebotsseite begrenzt werden könnte. Als relativ sicher gilt aber, dass mit weiter zu geringer Bautätigkeit und sinkendem Angebot im Bestand die Mieten ihren Aufwärtstrend weiter verfolgen dürften.“

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