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07. Juli 2016

Bestes erstes Halbjahr der vergangenen vier Jahre auf dem Frankfurter Büromarkt

Frankfurt - Der Flächenumsatz im gesamten Frankfurter Marktgebiet belief sich im ersten Halbjahr auf 225.000 m². Damit wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um 11 % gesteigert, sondern auch das beste Halbjahresresultat der letzten vier Jahre erzielt. Im enger gefassten gif-Gebiet wurden 212.000 m² umgesetzt. Hier beläuft sich die Zunahme im Vorjahresvergleich sogar auf 20 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die bereits in den ersten Monaten zu beobachtende Nachfragebelebung hat sich auch im zweiten Quartal fortgesetzt. „Der Frankfurter Büromarkt befindet sich damit nach einigen schwierigeren Jahren wieder im Aufwind. Bemerkenswert ist, dass diese Umsatzsteigerung ohne eine deutliche Zunahme großer Verträge erzielt werden konnte“,  erläutert Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. Ein Abschluss der EZB über knapp 18.000 m² im Bankenviertel stellt den einzigen Vertrag über 10.000 m² dar. Dagegen war gerade in den mittleren Größenklassen eine im Vergleich zum Vorjahr spürbar lebhaftere Nachfrage zu verzeichnen. 

Bezogen auf die am Flächenumsatz beteiligten Branchen sind keine strukturellen Veränderungen zu beobachten gewesen. Auf Platz eins liegen erneut die Banken und Finanzdienstleister, die ein Viertel zum Ergebnis beitragen. Auch die mit knapp 21 % auf Rang zwei folgenden Beratungsgesellschaften gehören traditionell zu den wichtigsten Branchen in Frankfurt. Zweistellige Umsatzanteile erreichen darüber hinaus noch die Informations- und Kommunikationstechnologien (gut 13 %), die sonstigen Dienstleistungen (knapp 11 %) sowie die öffentliche Verwaltung (rund 10 %). Alle übrigen Branchengruppen kommen zusammen auf gut 19 %, wobei außer den Verwaltungen von Industrieunternehmen keine über 5 % zum Resultat beiträgt.    

Wie bereits im Vorjahr trugen vor allem kleinere und mittlere Abschlüsse zum Umsatzwachstum bei. Die Hälfte des Ergebnisses entfällt auf Verträge bis 2.000 m². Die einzelnen Kategorien kommen dabei überwiegend auf Anteile von knapp 13 % bis 17 %. Am stärksten besetzt war die Kategorie 2.000 bis 5.000 m², die fast 27 % zum Gesamtumsatz beiträgt. Damit kommt sie auf einen höheren Anteil als Großabschlüsse über 5.000 m², die für gut 23 % verantwortlich zeichnen. Im langjährigen Vergleich liegt deren Beitrag bei rund 35 %. In der größten Kategorie über 10.000 m² wurde zwar nur ein Vertrag registriert, grundsätzlich ist in diesem Marktsegment aber eine deutliche Nachfragebelebung zu beobachten, sodass in der zweiten Jahreshälfte von weiteren Abschlüssen auszugehen ist. Insgesamt ist der Frankfurter Büromarkt aktuell allerdings relativ breit aufgestellt, was positiv zu werten ist.  

Der Leerstand hat sich im Jahresvergleich um knapp 4 % verringert und liegt aktuell bei 1,76 Mio. m². Seit dem Jahreswechsel 2015/2016 hat er sich allerdings wieder leicht um 1 % erhöht, sodass momentan von einer eher stabilen Leerstandssituation gesprochen werden kann. Im Segment der Flächen mit moderner Ausstattungsqualität konnte in den vergangenen zwölf Monaten ein Anstieg um knapp 6 % beobachtet werden, wofür überwiegend die Fertigstellung von Bauvorhaben verantwortlich ist. Mit 892.000 m² verfügt demzufolge gut die Hälfte der Leerstände über einen Qualitätsstandard, der markgerecht ist und von den meisten Nutzern nachgefragt wird. Deutlich über ein Drittel dieser Flächen ist in den hochwertigen Cityzonen lokalisiert. Die Leerstandsquote im Marktgebiet beläuft sich auf 11,2 %. Im enger gefassten gif-Gebiet ist eine Leerstandsrate von 12,0 % zu verzeichnen.   

Das aktuelle Bauvolumen liegt mit 245.000 m² rund 5 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Dass dies im langfristigen Vergleich ein relativ niedriger Wert ist, zeigt sich daran, dass er 36 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen hiervon noch 118.000 m², ein Rückgang um 8,5 %. Auch diese Kennziffer unterschreitet den zehnjährigen Durchschnitt um mehr als 19 %. Der Anteil der noch verfügbaren Flächen im Bau ist damit weiter gesunken und erreicht aktuell nur noch gut 48 %. Fast vier Fünftel dieses Angebots entfallen auf die von den Nutzern besonders präferierten Cityzonen. Das insgesamt verfügbare Angebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) hat sich in Frankfurt damit um knapp 4 % auf 1,88 Mio. m² verringert. 

Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 38 €/m² und wird weiterhin im Bankenviertel erzielt. Aktuell zeichnet sich aber ab, dass im zweiten Halbjahr eine leichte Aufwärtstendenz einsetzen dürfte. Die Durchschnitts- und Höchstmieten in einzelnen Büromarktzonen haben sich unterschiedlich entwickelt. Einer Reihe von gestiegenen Mieten stehen auch einige leicht gesunkene Werte gegenüber. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie das jeweils aktuell vorhandene Angebot an modernen, qualitativ hochwertigen Flächen, das innerhalb eines Jahres in Teillagen schwanken kann. 

Gute Nachfrage bleibt

„Ausgehend von der übergeordneten Konjunktur- und Arbeitsmarktentwicklung sowie der vorliegenden Gesuche spricht vieles dafür, dass auch die zweite Jahreshälfte von einer lebhaften Nachfrage geprägt sein wird. Deshalb dürfte der Vorjahresumsatz deutlich übertroffen werden. Darüber hinaus besteht eine gute Chance, erstmals seit vier Jahren wieder die Schwelle von 500.000 m² zu erreichen. Mögliche Auswirkungen des Brexit hängen vom Zeitpunkt der offiziellen Austrittserklärung ab. Unbestritten ist aber, dass Frankfurt zu den Städten gehören, in denen eine Nachfrage- und Umsatzsteigerung zu erwarten ist, sobald dies erfolgt und der Prozess damit unumkehrbar ist“, sagt Oliver Barth.

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