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15. Oktober 2018

Bestes Ergebnis der letzten zehn Jahre auf dem Büromarkt Essen

Essen - Der Essener Büromarkt liegt im dritten Quartal mit einem Flächenumsatz von 104.000 m² erneut weit über dem Vorjahresergebnis (+32 %). Damit wird der beste Wert der letzten zehn Jahre erzielt und der langjährige Durchschnitt deutlich um gut 25 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Das hervorragende Resultat liegt vornehmlich am dynamischen Jahresauftakt mit einigen Großabschlüssen, wohingegen im dritten Quartal eher kleine Verträge erfasst wurden, die das insgesamt lebhafte Marktgeschehen unterstreichen“, so Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zu den bedeutendsten Abschlüssen gehört die Anmietung des Landes NRW für das Polizeipräsidium (26.800 m²). Der umsatzstärkste Teilmarkt ist Rüttenscheid/Bredeney, in dem fast die Hälfte des Volumens zu verorten ist. 

Bezüglich der Verteilung des Umsatzes nach Branchen bestätigt die öffentliche Verwaltung ihre hohe Bedeutung für den Büromarkt und verbucht im Vergleich zum Vorjahr Zuwächse um 25 Prozentpunkte. Fast ein Drittel des Gesamtumsatzes entfällt auf diese Gruppe, insbesondere durch die Anmietung für das Polizeipräsidium zum Jahresanfang. Mit deutlichem Abstand liegen die sonstigen Dienstleistungen, die traditionell einen hohen Anteil am Flächenumsatz besitzen, auf dem zweiten Platz (knapp 14 %). Die in Essen stark vertretenen Industrieunternehmen erzielen zudem weitere 13,8 %. Zweitstellige Anteile verzeichnen Informations- und Kommunikationstechnologien (10 %). Alle übrigen Branchen sind für geringere Anteile am Umsatz verantwortlich, was die eher breit gestreute Nachfragesituation in Essen unterstreicht.

Trendwende in der Leerstandsentwicklung – Durchschnittsmiete steigt

Die große Nachfrage auf dem Essener Büromarkt trifft auf immer weniger verfügbare Flächen. Die Leerstandsquote ist im dritten Quartal gesunken und beläuft sich derzeit auf 5,1 %. In den letzten 12 Monaten hat sich das Leerstandsvolumen um fast 24 % verringert und beträgt nur noch 159.000 m². Ein solch niedriger Leerstand war zuletzt im Jahr 2011 verzeichnet worden. Der Anteil der modernen Leerstandsflächen ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Mit 65.000 m² verfügen knapp 41 % des Leerstands über die von den Nutzern primär nachgefragte Ausstattungsqualität. Diese liegen überwiegend in Gebieten des Cityrands (v. a. in Rüttenscheid/Bredeney und im Südviertel). Bis zum Jahresende kann mit einem weiteren Leerstandsabbau gerechnet werden.

Die Summe der im Bau befindlichen Flächen ist zum dritten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 95.000 m² auf 66.000 m² gesunken (-30 %). Dieses überschaubare Neubauangebot konzentriert sich vor allem auf den Citykern, wo über 40 % der Flächen entstehen (27.800 m²). Allerdings steht der überwiegende Teil dem Markt durch Vorvermietung und Eigennutzung nicht zur Verfügung, sodass lediglich 11.000 m² (17 %) des Bauvolumens vakant sind — ein ausgesprochen geringer Wert im Vergleich zu anderen wichtigen Bürostandorten. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) hat sich aufgrund des niedrigen Leerstands und der geringen Bauaktivität im Verhältnis zum Vorjahr um gut 24 % auf 170.000 m² deutlich reduzier

Wie bereits im Vorjahr liegt die Spitzenmiete bei 15 €/m² und wird für Objekte in sehr guten Lagen des Essener Citykerns und im Südviertel erzielt. Die Höchstmieten in den übrigen Teilmärkten haben sich ebenfalls stabilisiert, wobei die Durchschnittsmieten in nahezu allen Teilmärkten in den letzten 12 Monaten zulegen konnten. Die Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt, die aktuell bei 11,20 €/m² notiert, ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um knapp 11 % gestiegen.

Perspektiven

„Der Essener Büromarkt wird voraussichtlich ein sehr gutes Gesamtjahresergebnis verzeichnen können. Die 100.000-m²-Schwelle beim Flächenumsatz wurde bereits durchbrochen, und es kann vorbehaltlich eines dynamischen Schlussquartals davon ausgegangen werden, dass ein Ergebnis im Bereich von 130.000 m² erreicht werden könnte. Die aktuell geringe Bautätigkeit dürfte gegen Jahresende zwar wieder zulegen, trotzdem ist bei einer weiterhin niedrigen Leerstandsquote ein Anziehen der Mietpreisniveaus nicht auszuschließen“, sagt Amedeo Augenbroe.

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