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26. April 2016

Berliner Logistikmarkt legt erneut guten Start ins Jahr hin

Berlin - Mit einem Flächenumsatz von 87.000 m² legt der Berliner Logistikmarkt abermals einen guten Jahresauftakt hin. Dabei bewegt sich das aktuelle Ergebnis nahezu exakt auf dem Vorjahreswert (+1 %) und rund 4 % über dem langjährigen Schnitt. Dies ergibt eine Studie von BNP Paribas Real Estate. 

„Besonders erfreulich ist, dass das Ergebnis wieder einmal zum Großteil auf einem sehr regen Marktgeschehen in den kleinen und mittleren Segmenten beruht und nicht nur das Resultat einiger weniger Großabschlüsse ist“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „So umfasst der bisher größte Vertrag im Marktgebiet vom Versandhändler Amazon Am Borsigturm weniger als 14.000 m². Da insbesondere die größeren Abschlüsse Projekte und Neubauten betreffen, stellen Neubauflächen in der Summe aktuell in etwa die Hälfte des Flächenumsatzes.“ Damit ist im Vorjahresvergleich auch der Anteil moderner Flächen deutlich gestiegen und liegt zum Ende des ersten Quartals bei circa drei Viertel. Der Eigennutzeranteil hat sich derweil in etwa halbiert und beträgt rund 11 %. 

Während noch im Vorjahr Logistikdienstleister für gut die Hälfte des Ergebnisses sorgten, vereinen aktuell Handelsunternehmen mehr als zwei Drittel des Umsatzes auf sich und positionieren sich damit klar auf Rang eins. Dies verwundert nicht, fallen doch die fünf größten Abschlüsse im ersten Quartal ausnahmslos auf diese Branche. Logistikdienstleister, die zweite große Nachfragegruppe im Berliner Markt, sind dagegen mit rund 19 % im langjährigen Vergleich unterrepräsentiert. Auch Unternehmen aus dem Segment Industrie und Produktion schneiden mit etwa 3 % im langjährigen Vergleich noch unterdurchschnittlich ab. Diese Verteilung spiegelt jedoch nur die ersten drei Monate wider; im weiteren Jahresverlauf ist von einer Zunahme dieser Gruppierungen auszugehen. 

Wie im Vorjahresquartal konnten auch in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres noch keine Abschlüsse über 20.000 m² verzeichnet werden. Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die übrigen Größenklassen fällt dafür mit Anteilen zwischen gut 14 und 26 % umso homogener aus. Knapp in Führung gehen dabei Verträge zwischen 5.000 und 8.000 m² mit rund 26 % vor der kleinsten Kategorie unter 3.000 m² (23 %). Auf Abschlüsse zwischen 8.000 und 12.000 m² entfällt rund ein Fünftel, gefolgt von der Kategorie 12.000-20.000 m², wobei sich dahinter mit dem Amazon-Vertrag nur eine einzige Anmietung verbirgt. Die verbleibenden 14 % entfallen auf Abschlüsse zwischen 3.000 und 5.000 m². 

Da aufgrund der positiven Marktentwicklung der vergangenen Jahre zahlreiche spekulative Projekte begonnen wurden, hat sich das Flächenangebot im Jahresverlauf etwas vergrößert. Insbesondere im innerstädtischen Bereich ist jedoch noch von einer Flächenknappheit zu sprechen. In diesen zentralen innerstädtischen Lagen, vor allem in Reinickendorf und Neukölln, wo das Angebot besonders begrenzt ist, wird auch die Spitzenmiete erzielt. Aufgrund der Knappheit ist diese nach einer längeren Konsolidierungsphase auf 4,90 €/m² gestiegen. Im Umland dagegen, speziell im südlichen, stehen die Preise auch bei Neubauten aufgrund der besseren Verfügbarkeit von Grundstücken beziehungsweise der Anzahl der sich parallel im Bau befindlichen Neubauten tendenziell unter Druck. 

Perspektiven 

„Dank der guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie der etwas besser aufgestellten Angebotsseite ist für den weiteren Jahresverlauf mit leicht steigenden Flächenumsätzen zu rechnen. Dabei dürfte sich auch das bisher nur spärlich besetzte großflächige Segment beleben, sodass ein überdurchschnittlich guter Jahresumsatz erwartet wird. Ob dabei jedoch das Rekordergebnis aus dem Vorjahr überschritten werden kann, bleibt abzuwarten. Die leicht gestiegene Höchstmiete dürfte sich derweil auf dem neuen Niveau vorläufig stabilisieren“, so Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH.

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