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19. Oktober 2018

Berliner Logistikmarkt mit durchschnittlichem Flächenumsatz

Berlin - Zwar hat sich das Marktgeschehen im dritten Quartal belebt, trotzdem fällt das Ergebnis im langjährigen Vergleich bislang nur durchschnittlich aus. Insgesamt beläuft sich der Flächenumsatz auf dem Berliner Lager- und Logistikflächenmarkt nach den ersten drei Quartalen auf 250.000 m² und liegt damit rund ein Drittel niedriger als im Vorjahreszeitraum. Der zehnjährige Durchschnitt wurde allerdings nur knapp, um 7 %, verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

“Das niedrigere Resultat ist allerdings nicht auf eine prinzipiell rückläufige Nachfrage zurückzuführen, sondern in erster Linie dem zu geringen Angebot geschuldet. Betroffen hiervon sind in erster Linie bevorzugte Lagen im Stadtgebiet, wo vor allem Neubauflächen Mangelware sind ”, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zwar stehen an einigen Umlandstandorten durchaus größere Neubauflächen zur Verfügung. Diese stellen aber für viele Unternehmen kaum eine Alternative dar, da sie zunehmend besorgt darüber sind, in periphereren Lagen aufgrund der positiven Arbeitsmarktentwicklung nicht mehr genügend Beschäftigte zu finden. Zu den größten Abschlüssen gehören zwei Anmietungen über jeweils rund 20.000 m² in Genshagen; einmal von DefShop und einmal von einem Onlinehändler. Aber auch im Stadtgebiet haben ein Handels- (16.000 m²) und ein E-Commerce-Unternehmen (14.600 m²) größere Flächen angemietet.

Weiterhin beliebter Standort für den Handel – Mieten weiter im Aufwärtstrend

Der Anteil der Handelsunternehmen am Flächenumsatz ist in den letzten Jahren in kaum einem anderen Marktgebiet so hoch wie in Berlin. Auch im laufenden Jahr haben sie ihre starke Position nicht nur bestätigt, sondern noch weiter ausgebaut. Insgesamt steuern se 53,5 % (und damit über die Hälfte) zum Ergebnis bei. Auf Platz zwei folgen Logistikdienstleister mit knapp 30 %, die damit in etwa auf gewohntem Niveau liegen. Lediglich 6 % des Resultats entfallen dagegen auf Produktionsunternehmen. Im langjährigen Vergleich ist dies ein sehr niedriger Wert, da gerade diese Unternehmen für den Berliner Logistikmarkt in der Vergangenheit eine wichtige und nachfragestarke Zielgruppe waren.

Während im Vorjahreszeitraum noch rund 30 % auf Großabschlüsse über 20.000 m² entfielen, sind es im laufenden Jahr bislang nur 8 %, worin ein Grund für das nur durchschnittliche Ergebnis zu sehen ist. Deutlich zugelegt haben dagegen Verträge zwischen 12.000 und 20.000 m², die fast ein Drittel zum Umsatz beitragen. Darüber hinaus sind kleinere Anmietungen bis 3.000 m² weiterhin eine wichtige Stütze des Marktes. Sie sind aktuell für 24 % des Ergebnisses verantwortlich und konnten ihren relativen Anteil damit noch einmal um fünf Prozentpunkte steigern.

Der bereits seit gut einem Jahr zu beobachtende Aufwärtstrend der Mieten hat sich auch im dritten Quartal dynamisch fortgesetzt. Die Spitzenmiete liegt mittlerweile bei 6,50 €/m² und damit 30 % höher als noch vor einem Jahr. Erzielt wird sie für moderne Flächen im Stadtgebiet, wo der Wettbewerb zwischen den Nutzern aufgrund des zu geringen Angebots besonders groß ist. Bei großflächigen Neubauprojekten im Umland sind derartige Preise allerdings nicht zu erzielen. Hier sind auch für moderne Flächen weiterhin unter 5 €/m² anzusetzen. Die Ausdifferenzierung des Marktes setzt sich damit fort. Über den Gesamtmarkt betrachtet ist auch die Durchschnittsmiete in den letzten zwölf Monaten um knapp 16 % gestiegen und notiert aktuell bei 5,20 €/m².

Perspektiven

“Da einige Großabschlüsse kurz vor Vertragsunterzeichnung stehen, ist für das vierte Quartal von einem steigenden Flächenumsatz auszugehen. Vor diesem Hintergrund deutet alles daraufhin, dass im Gesamtjahr erneut ein Ergebnis über 400.000 m² erzielt werden wird, sodass insgesamt noch ein überdurchschnittliches Resultat zu erwarten ist. Da eine spürbare Angebotsausweitung in den präferierten Lagen im Stadtgebiet aufgrund fehlender Neubauvorhaben kurzfristig kaum umzusetzen ist, dürften die Mietpreisniveaus in den nächsten Quartalen weiter anziehen, wenn auch mit etwas geringerem Tempo“, sagt Christopher Raabe.

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