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21. Januar 2014

Berliner Investments bleiben gefragt

BerlinMit einem Transaktionsvolumen von 3,59 Mrd. € erzielt der Berliner Investmentmarkt erneut ein sehr gutes Ergebnis, das den langjährigen Schnitt um rund 18 % übertrifft. Das ergibt der Investmentmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird. 

„Wie erwartet liegt es jedoch um etwa 7 % leicht unter dem Vorjahreswert, der von einigen spektakulären Transaktionen wie dem Verkauf des KaDeWe oder des Neuen Kranzler Ecks befeuert wurde“, erläutert Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Die Tatsache, dass im vergangenen Jahr demgegenüber kein Abschluss die 200-Mio.-€-Marke überschritten hat, verdeutlicht das lebhafte Marktgeschehen. Bezogen auf Einzeldeals lag das Investitionsvolumen sogar nahezu gleichauf mit dem Boomjahr 2007.“ Besonders die letzten Monate waren umsatzstark: Deutlich mehr als ein Drittel des gesamten Volumens entfällt auf das Schlussquartal. Im bundesweiten Vergleich der Top-Standorte liegt Berlin an dritter Stelle hinter München (4,74 Mrd. €) und Frankfurt (3,89 Mrd. €).  

Bei der Verteilung der Investments nach Größenklassen zeichnet sich ein ähnliches Bild ab wie im Vorjahr. Wie 2012 sorgten Transaktionen ab 50 Mio. € für etwas mehr als die Hälfte des Volumens (55 %). Speziell Deals zwischen 50 und 100 Mio. € haben zugelegt, ihr Volumen liegt um rund 150 % höher, während Abschlüsse über 100 Mio. € nur knapp die Hälfte des Vorjahresergebnisses erzielen. Die Kategorie 25 bis 50 Mio. € kommt auf einen Anteil von knapp 20 %, gefolgt von Abschlüssen zwischen 10 und 25 Mio. € mit etwas unter 18 %. Nicht nur hinsichtlich des Volumens kommen diese beiden Segmente auf ähnliche Zahlen wie 2012, auch die Anzahl berücksichtigter Deals ist mit dem Vorjahr vergleichbar. Die kleinste Kategorie bis 10 Mio. € kommt mit gut 7 % auf einen naturgemäß etwas geringeren Beitrag. 

Auf der Rangliste der größten Investoren werden die ersten drei Plätze erneut von Spezialfonds (knapp 28 %), Pensionskassen (rund 14 %) und Equity/Real Estate Funds (gut 12 %) belegt. Spezialfonds traten besonders häufig als Käufer in Erscheinung und tätigten viele Investments speziell im niedrigen bis mittleren zweistelligen Millionenbereich. Mit Privatanlegern (rund 9 %), offenen Fonds (knapp 8 %), Projektentwicklern, Versicherungen (beide gut 7 %) und Immobilien AGs (6 %) waren weitere Käufergruppen in größerem Umfang am Ergebnis beteiligt. Dies zeugt von der Attraktivität des Berliner Marktes für eine breite Käuferschicht. Der Anteil ausländischer Anleger ist mit 32 % für Berlin vergleichsweise niedrig. 

Equity/Real Estate Funds erneut Nummer eins, Büros beliebteste Assetklasse 

Equity/Real Estate Funds haben auch 2013 für einen erheblichen Teil des Verkaufsvolumens gesorgt: Rund jeder fünfte Euro floss auf ihr Konto. Damit liegen sie mit Abstand auf dem ersten Platz vor den Projektentwicklern, die bei rund 13 % des Volumens auf Verkäuferseite zu finden waren. Auch private Anleger nutzten das gute Marktumfeld, um sich von einzelnen Immobilien zu trennen und landen mit 12 % auf dem dritten Rang vor Banken mit 10 %. Wie bei den Investoren ist auch die Verkäuferseite breit aufgestellt: Mit den Spezialfonds (9 %), Immobilienunternehmen, Pensionskassen (beide rund 7 %), geschlossenen und offenen Fonds (je 6 %) kommen noch weitere Gruppen auf über 5 %. Der Beitrag ausländischer Verkäufer bleibt mit fast 48 % auf einem anhaltend hohen Niveau. 

Auch wenn Einzelhandelsimmobilien gegenüber 2012 leicht an Volumen gewonnen haben, werden Büroimmobilien favorisiert. Mit einem Anteil von 45 % liegen sie klar in Führung vor Einzelhandelsobjekten, die, mit Hilfe von Transaktionen wie dem Shopping Center Hallen am Borsigturm oder der Beteiligung an den Gropius-Passagen, auf einen Beitrag von rund 36 % kommen. In Hotels wurde deutlich weniger als im Vorjahr investiert, sie tragen nur noch knapp 6 % zum Volumen bei (-6 Prozentpunkte) und erreichen damit wieder das gewohnt niedrige Niveau. Etwas mehr wurde in Logistik- und Light-Industrial-Immobilien investiert, gemeinsam steuern sie fast 5 % bei (+2 % Prozentpunkte). Investments in Entwicklungsgrundstücke sowie alle übrigen Nutzungsarten liegen mit 4 bzw. knapp 5 % in etwa auf Vorjahresniveau. 

Die Verteilung des Transaktionsvolumens auf das Marktgebiet fällt im Jahr 2013 erstaunlich gleichmäßig aus. Lag der Fokus im Vorjahr noch deutlich auf den zentralen Lagen der Topcity und City, wurden 2013 auch im Cityrand Investitionen in erheblicher Höhe getätigt. Mit einem Anteil von über 25 % liegt er nur knapp hinter der City (31 %) und den Topcity-Lagen (29 %). Dieses außergewöhnlich hohe Volumen – noch mehr wurde hier bislang nur 2007 erzielt – ist in erster Linie mehreren Shopping-Center-Investments geschuldet. In den zentralen Lagen wurde demgegenüber bevorzugt in Büroassets investiert. Nachdem 2012 nur in überschaubarem Umfang in den Nebenlagen investiert wurde, verdoppelte sich das Transaktionsvolumen 2013 und stellt aktuell 15 % des gesamten Ergebnisses. 

Seit einiger Zeit ist sowohl bundesweit als auch in Berlin ein vermehrter Druck auf die Renditen für Premiumobjekte beobachten, der auch 2013 unvermindert anhielt. Die hohe Nachfrage nach Top-Objekten in den besten Lagen, die nach wie vor auf ein sehr begrenztes Angebot trifft, führte im Schlussquartal noch einmal zu steigenden Preisen. Zum Jahresende liegt die Netto-Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 4,70 % und noch einmal 10 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Seit ihrem vorübergehenden Höchststand 2009 ist sie damit zwar bereits um 80 Basispunkte gesunken, liegt aber trotzdem noch 40 Basispunkte über dem historischen Tiefpunkt von 2007. Auch Geschäftshäuser in Top-Lagen bleiben sehr gefragt. Nachdem die Spitzenrendite bereits zum Jahresende 2012 auf den in der langjährigen Betrachtung sehr niedrigen Wert von 4,35 % gefallen ist, hat sie sich 2013 auf diesem Niveau stabilisiert. Im Vergleich mit den Big-Six-Standorten bietet keine andere Stadt eine ähnlich attraktive Rendite für Premium-Retail-Objekte. Auch Investments in Logistikimmobilien sind mit einer Netto-Anfangsrendite von 6,85 % in der Spitze äußerst interessant.   

2014 vermutlich erneut sehr gut 

„Der Berliner Markt steht in den Startlöchern für ein erneut sehr gutes Investmentjahr. Die Weichen für ein abermals lebhaftes Marktgeschehen stellen die grundsätzlich hohe Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten, die breit aufgestellte Investorenseite und das gesamtwirtschaftliche Umfeld mit einem voraussichtlich auch auf längere Sicht niedrigem Zinsniveau sowie überschaubare Investmentalternativen. Ob dabei erneut die 3-Mrd.-€-Marke geknackt werden kann, hängt jedoch nicht nur von der Anlegerseite, sondern ebenfalls von der Verkäuferseite ab. Sollten auch 2014 Eigentümer das aktuelle Preisniveau nutzen, um sich von ihren Immobilien zu trennen, könnte auch dieses Jahr ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis erzielt werden. Die Renditen sollten sich in den nächsten Monaten trotz der hohen Nachfrage nach dem erneuten Rückgang vermutlich auf ihrem Niveau zunächst einpendeln“, sagt Jan Dohrwardt.

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