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05. Oktober 2015

Berliner Investmentmarkt mit neuem Neun-Monats-Rekord

BerlinDer Berliner Investmentmarkt bleibt auf Rekordkurs. Nach einem hervorragenden Jahresauftakt mit Spitzenergebnissen im 1. Quartal und zum Halbjahr endet auch das dritte Quartal mit einem neuen Umsatzrekord. Insgesamt wurde ein Transaktionsvolumen von rund 4,7 Mrd. € und damit 75 % mehr als im Vorjahreszeitraum und sogar fast das doppelte des langjährigen Schnitts registriert. Außerdem wurde der bisherige Höchstwert aus dem Jahr 2007 um fast ein Fünftel überschritten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Im Gegensatz zu 2007 basiert der aktuelle Wert zu einem deutlich höheren Anteil auf Einzeldeals, die mit rund 3,4 Mrd. € fast drei Viertel zum Ergebnis beisteuerten – auch dies ist ein neuer Rekord“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Im bundesweiten Ranking der großen Standorte sichert sich die Hauptstadt damit die Spitzenposition mit relativ weitem Abstand zu Frankfurt (4,4 Mrd. €) und München (4,3 Mrd. €), die das Siegerpodest komplettieren.

Neben einem generell sehr lebhaften Investmentmarkt über alle Größenklassen war in den vergangenen Monaten besonders im großvolumigen Bereich eine zunehmende Belebung zu registrieren. Insgesamt entfallen fast 44 % des Ergebnisses auf Deals im dreistelligen Millionenbereich. Dabei zog absolut betrachtet nicht nur die Anzahl der Deals deutlich an, auch das Volumen stieg um fast 132 %. Auch die nächstkleinere Kategorie zwischen 50 und 100 Mio. € profitiert von der hohen Nachfrage nach großen Tickets mit einem Anstieg um rund 127 % (Anteil 25 %). Die kleineren Klassen haben zwar anteilig verloren bzw. konnten nur marginale Zuwächse verbuchen, insgesamt wurde jedoch mit Ausnahme des Bereichs zwischen 10 und 25 Mio. € auch hier deutlich mehr investiert.

Rund die Hälfte entfällt auf Büroinvestments

Mit gut der Hälfte des Investitionsvolumens sind Büroinvestments wieder die mit Abstand gefragteste Assetklasse. Dank mehrerer dreistelliger Millionendeals konnten sie ihre Führung sogar noch etwas ausbauen. Aber auch Retailinvestments legten deutlich zu und stellen mehr als 28 % des Ergebnisses. Hier schlagen sich neben einigen größeren Transaktionen auch Objekte, die wie der Kaufhof am Alexanderplatz im Rahmen größerer Portfolioverkäufe den Eigentümer wechselten, nieder. Während das Hotelinvestmentvolumen mit Hilfe einiger größerer Transaktionen um fast 180 % in die Höhe schnellte und nun die drittstärkste Kategorie stellt (Anteil: 8 %), bleibt das Logistikvolumen hinter dem Vorjahreswert zurück (Anteil: 3 %), was jedoch auf ein unzureichendes Angebot zurückzuführen ist.

City noch vor Topcity, Spezialfonds und Immobilien AGs dominieren

Wie auch im Vorjahr kann die City nicht nur mit Abstand die meisten Abschlüsse, sondern auch das höchste Investitionsvolumen auf sich vereinen. Auch wenn ihr Anteil gegenüber dem Vorjahr auf 38 % leicht zurückgefallen ist, wurde insgesamt erheblich mehr investiert (+44 %). Auch in allen anderen Lagen stieg das Investitionsvolumen noch einmal deutlich an, was für die breite, über das gesamte Stadtgebiet gestreute Nachfrage spricht. Die Topcity stellt mit 27 % ebenfalls einen erheblichen Anteil, gefolgt vom Cityrand, der mit nun rund 20 % nicht nur anteilig sondern auch absolut den größten Zuwachs verzeichnet. Die Nebenlagen leisten mit gut 15 % ebenfalls einen hohen Beitrag.

Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die Käufergruppen ist in den ersten drei Quartalen, mit einer relativ starken Dominanz von nur zwei Investorentypen, für den Berliner Markt eher unüblich. Auf dem ersten Platz finden sich mit gut 23 % Spezialfonds, die insgesamt sehr aktiv waren und eine Vielzahl von Investments im mittleren bis hohen zweistelligen Millionenbereich tätigten. Primär durch Portfoliokäufe mit einigen größeren Berliner Objekten platzieren sich Immobilien AGs/REITs auf Rang zwei mit rund 19 %. Hohe Volumina sind darüber hinaus auch von Projektentwicklern (10 %), Privatinvestoren (9 %), Pensionskassen (8 %), Equity/Real Estate Funds (7 %) und Versicherungen (6 %) in den Markt geflossen. Ausländische Investoren sind zwar traditionell stark in Berlin, derzeit aber im Vergleich zum bundesweiten Wert mit knapp 44 % leicht unterrepräsentiert.

Vor dem Hintergrund des anhaltend günstigen Finanzierungsumfelds und der geringen Alternativanlagen bleibt die Nachfrage nach vergleichsweise attraktiv verzinsten Core-Immobilieninvestments ungebrochen. Dies und der Engpass auf der Angebotsseite haben in den vergangenen Monaten über alle Nutzungsarten zu weiteren Renditerückgängen geführt. Seit Ende 2014 haben sie über alle Segmente noch einmal deutlich nachgegeben und mittlerweile den bisherigen Tiefstand aus Mitte 2007 unterschritten. Die Nettospitzenrendite für Büros liegt aktuell bei 4,10 %, für Premium-Geschäftshäuser bei 3,70 % und für hochwertige Logistikobjekte bei 5,65 %.

„Unter Berücksichtigung der skizzierten Rahmenbedingungen sollte der Run auf Berliner Immobilien auch im Schlussquartal anhalten, sodass ein Ende der Rallye vorläufig nicht in Sicht ist. Sollten noch einige der derzeit in Verhandlung befindlichen Deals abgeschlossen werden, steht auch zum Jahresende einem erneuten Rekordwert nichts mehr im Wege“, so Jan Dohrwardt.

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