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06. Oktober 2016

Berliner Investmentmarkt bundesweit in Führung

Berlin - Mit einem Investitionsvolumen von mehr als 3,7 Mrd. € erzielt der Berliner Investmentmarkt erneut ein hervorragendes Ergebnis. Nur in den ersten drei Quartalen des Vorjahres und im Boomjahr 2007 konnte noch mehr Umsatz registriert werden.  Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Dabei wäre - ein umfangreicheres Angebot vorausgesetzt - durchaus auch ein noch besseres Ergebnis möglich gewesen“, erklärt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Bezogen auf Einzeldeals wurde mit fast 3 Mrd. € nach 2015 sogar das beste Ergebnis eingefahren. Im bundesweiten Vergleich liegt die Hauptstadt klar in Führung vor München und Frankfurt (beide 3,2 Mrd. €) sowie Hamburg (3,1 Mrd. €). Auf Berliner Immobilien, die im Rahmen von Portfoliotransaktionen den Eigentümer wechselten, entfällt rund ein Fünftel des Volumens und damit ein etwas geringerer Anteil als im Vorjahreszeitraum. Knapp 140 Deals - etwa so viele wie im Vorjahr - sind in das Ergebnis eingeflossen. Dementsprechend ist das durchschnittliche Volumen pro Objekt deutlich, auf rund 27 Mio. €, gesunken.

Hauptursächlich für das geringere Volumen war ein Rückgang von Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich. Gerade hier macht sich der Angebotsmangel bemerkbar. Während in den ersten drei Quartalen noch über 43 % des Volumens in diesem Segment umgesetzt wurden, sind es aktuell nur noch 31 %. Absolut betrachtet wurde 44 % weniger Umsatz generiert und auch im Segment zwischen 50 und 100 Mio. € war das Investitionsvolumen angebotsbedingt rückläufig (-30 %; Anteil 22 %). Deutlich mehr wurde dagegen in der Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. € umgesetzt: Sie stellt mit mehr als 24 % mittlerweile die zweitstärkste Kategorie dar. Weitere 17 % entfallen auf mittlere Objekte zwischen 25 und 50 Mio. €, rund 6 % auf Investments unter 10 Mio. €.

Büros erneut am beliebtesten – Immobilien AGs investierten bisher am meisten

In den ersten drei Quartalen 2016 sind Büros erneut die mit Abstand beliebteste Assetklasse, auch wenn sie mit einem Anteil von 46 % nicht mehr ganz so klar in Führung liegen. Auch Einzelhandelsimmobilien sind nach wie vor stark gefragt, aber rar; auf sie entfallen rund 22 %. Einen wahren Höhenflug erfahren gerade Hotelimmobilien: Sie bauen ihren Beitrag auf rund 17 % aus. Fast zwei Drittel davon entfallen allerdings allein auf die beiden Berliner Hotels aus dem Interhotel-Portfolio. Auch Logistikimmobilien sind ein gefragtes, aber knappes Gut und können wie im Vorjahreszeitraum lediglich 3 % beitragen. Auf alle übrigen Nutzungsarten - primär Entwicklungsgrundstücke und Pflegeheime - entfallen weitere 12 %.

Im Vergleich zum Vorjahr verteilt sich das Investmentvolumen etwas gleichmäßiger auf das Marktgebiet. Insgesamt ist speziell in den zentraleren Topcity– und Citylagen deutlich weniger und dagegen im Cityrand etwas mehr umgesetzt worden, was als ein Indiz für das unzureichende Angebot in den zentralen Lagen gewertet werden kann. Dabei beanspruchen die Citylagen nach wie vor die Führungsposition, auch wenn ihr Vorsprung mit einem Anteil von 29 % gegenüber einem Beitrag der Cityrandlagen von 28 % äußerst gering ausfällt. Ebenso knapp schließen sich die Topcity-Lagen an. Auf sie entfällt etwa jeder vierte investierte Euro. Die Nebenlagen konnten ihren Anteil derweil auf fast 19 % ausbauen.

Auf der Käuferseite zeichnen Immobilien AGs für einige der größeren Abschlüsse verantwortlich und sichern sich mit gut 20 % den ersten Platz. Im Vergleich zu anderen Investoren waren sie vor allem im Portfoliosegment stärker engagiert. Fast gleichauf folgen Asset Manager (14 %), Equity/Real Estate Funds (13 %) sowie Immobilienunternehmen (12 %). Wesentliche Beiträge leisteten darüber hinaus Projektentwickler (10 %), Privatanleger (9 %) und Corporates (7 %). Dabei ist der Berliner Markt besonders bei ausländischen Investoren beliebt: Mit rund 50 % liegt ihr Anteil nicht nur über dem bundesweiten Wert (38 %), sondern ist auch unter den großen Investmentstandorten der höchste.

Der Nachfrageüberhang spiegelt sich deutlich in der Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen wider, die in den vergangenen 12 Monaten noch einmal deutlich nachgegeben haben. Büros erzielen in der Spitze sogar bis zu 3,40 % und liegen damit 70 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Ein höherer Rückgang wurde in keiner anderen Stadt registriert, teurer ist nur noch München. Auch die Logistikrenditen haben noch einmal kräftig nachgegeben und liegen nun bei 5,20 % (-45 Basispunkte). Für Highstreet-Objekte werden in der Spitze 3,40 % erzielt, wobei gerade hier vereinzelt auch noch höhere Preise erzielt werden können.

Perspektiven

„Die Hauptstadt ist gefragt wie nie und ein Ende des Runs auf Berliner Immobilien ist nicht in Sicht. Unterstützt wird diese Entwicklung von sehr gut funktionierenden Nutzermärkten: der Büromarkt meldet einen Rekord nach dem nächsten, Touristen sorgen für steigende Übernachtungs- und gute Auslastungszahlen der Hotels. Auch die Bautätigkeit ist wieder gestiegen und sorgt für eine wachsende Pipeline. Dennoch: Das Angebot an attraktiven Immobilien reicht nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen, vor allem im großvolumigen Segment. Vor diesem Hintergrund sollte das Schlussquartal zwar durchaus lebhaft werden, der Rekord aus dem Vorjahr (8,3 Mrd. €) aber unerreicht bleiben“, so Jan Dohrwardt.

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