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05. Juli 2018

Berliner Büromarkt bleibt auf der Überholspur

Mit einem Flächenumsatz von 382.000 m² knüpft der Berliner Büromarkt nahezu nahtlos an die sehr guten Ergebnisse aus den Vorjahren an. Der langjährige Schnitt wurde dabei um ganze 30 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Auf den starken Jahresauftakt, in dem rund 215.000 m² umgesetzt wurden, folgte somit ein weiteres lebhaftes Quartal, das auch noch besser hätte ausfallen können, wenn mehr Flächen verfügbar gewesen wären“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Bundesweit reiht sich die Hauptstadt hinter München (466.000 m²) und noch vor Hamburg (249.000 m²) und Frankfurt (248.000 m²) auf dem zweiten Platz ein. Der Anteil von Großabschlüssen über 5.000 m² ist im Vergleich zum Vorjahr, als diese für gut 38 % des Ergebnisses verantwortlich zeichneten, ebenfalls angebotsbedingt deutlich zurückgegangen und liegt nur noch bei 28 %. Zu den größten Verträgen im ersten Halbjahr zählen Vattenfall mit rund 29.900 m² im Teilmarkt Tempelhof/Neukölln/Steglitz sowie die DIN e.V. und S-Service Partner mit jeweils etwas über 14.000 m² in den Nebenlagen.

 

Wie üblich verteilt sich der Flächenumsatz auch im ersten Halbjahr 2018 auf eine breite Range an Nachfragern. Den ersten Platz belegen derzeit die Informations- und Kommunikationstechnologien, die vorwiegend in Cityrandlagen angemietet haben und für rund 21 % des Ergebnisses verantwortlich zeichnen. Befeuert vom Vattenfall-Abschluss folgen Verwaltungen von Industrieunternehmen auf dem zweiten Platz mit rund 18 %. Die traditionell starken sonstigen Dienstleistungen nehmen mit rund 11 % den dritten Rang ein. Neben Banken und Finanzdienstleistern (9 %), der Medienwirtschaft (8 %) und Beratungsgesellschaften (7 %) sorgte darüber hinaus eine Vielzahl weiterer Nachfragegruppen für rund ein Viertel des Umsatzes.

 

Die Flächenproblematik hat sich im vergangenen Jahr weiter verschärft; zur Jahresmitte stehen gerade einmal 405.000 m² zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Zum Vergleich: Dies ist nur unwesentlich mehr als in den ersten sechs Monaten dieses Jahres am Markt umgesetzt wurde. Gravierend ist auch die geringe Verfügbarkeit moderner Flächen, die ein Volumen von 103.000 m² umfassen und somit gerade einmal ein Viertel des gesamten Leerstands ausmachen. Die Leerstandsquote ist dementsprechend gering. Sie liegt bei 2,1 % und ist damit so niedrig wie an keinem anderen der großen Bürostandorte.

 

Der Markt reagiert – wenn auch unzureichend, Spitzenmiete deutlich gestiegen

 

Der Markt hat auf die Flächenknappheit reagiert und in den vergangenen Monaten die Projektpipeline kontinuierlich aufgebaut. Aktuell sind rund 622.000 m² im Bau - das sind 74 % mehr als noch zum Vorjahreszeitpunkt. Auch die aus Angebotssicht wesentlich bedeutendere Kenngröße der noch verfügbaren Flächen hat sich positiv entwickelt und sich mit 344.000 m² sogar mehr als verdoppelt. Dieser Entwicklung ist es auch zu verdanken, dass das insgesamt verfügbare Flächenangebot trotz des Leerstandabbaus immerhin etwas zugelegt hat (+11 % auf 749.000 m²).

 

Vor dem Hintergrund der geringen Flächenverfügbarkeit haben die Mieten auf breiter Front angezogen. Bei den Höchstmieten ist ein Anstieg um 13 % auf 34 €/m² zu konstatieren. Erzielt wird sie sowohl in der Topcity West als auch der Topcity Ost. In den einzelnen Teilmärkten, insbesondere in zuvor vergleichbar erschwinglichen Lagen in der City und dem Cityrand, sind teilweise noch kräftigere Zuwächse zu verbuchen. Auch bei der Durchschnittsmiete ist ein deutliches Wachstum zu verzeichnen. Sie liegt mit 20,20 €/m² fast 12 % über dem Vorjahresniveau.

 

„Auch wenn die Nachfrage anhaltend hoch ist, kann mit Blick auf die Angebotsseite kaum eine zuverlässige Prognose für den Flächenumsatz ausgegeben werden. Nach wie vor ist die kurzfristige Deckung des Flächenbedarfs nahezu unmöglich. Auch die Ausweitung der Flächen im Bau fand noch nicht im tatsächlich benötigten Maße statt. Aus diesem Grund dürfte auch bei den Mieten noch Luft nach oben sein“, so Jan Dohrwardt.

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