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15. Juli 2015

Berlin: Neuer Halbjahresrekord auf dem Investmentmarkt

Berlin – Der Berliner Investmentmarkt partizipiert wie kaum ein anderer deutscher Standort von der hohen Nachfrage auf den Immobilienmärkten und erzielt mit über 3,1 Mrd. € das beste jemals registrierte Halbjahresergebnis. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater. 

„Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum hat sich das Volumen mehr als verdoppelt und sogar der bisherige Spitzenwert aus dem Boomjahr 2007 wurde um fast 13 % übertroffen“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dabei entfallen rund 1,9 Mrd. € auf Einzeldeals –  auch dies ein neuer Rekord – und rund 1,2 Mrd. € auf Objekte, die innerhalb größerer Portfoliotransaktionen den Eigentümer wechselten. Dazu zählt beispielsweise der Kaufhof am Alexanderplatz im Zuge des Weiterverkaufs eines Teils der Kaufhof-Immobilien. Im bundesweiten Vergleich liegt die Hauptstadt sowohl hinsichtlich des Volumens als auch der Anzahl der verkauften Objekte (knapp 90) auf Rang eins. Knapp dahinter folgen auf den weiteren Plätzen Frankfurt (rund 3 Mrd. €) und München (knapp 2,9 Mrd. €) sowie mit etwas Abstand Hamburg (1,8 Mrd. €), Düsseldorf und Köln (beide ca. 0,9 Mrd. €). 

Während die Verteilung des Investmentvolumens zum Halbjahr 2014 noch sehr ausgeglichen war, dominieren aktuell großvolumige Immobilien ab 100 Mio. €. Fast die Hälfte des Volumens entfällt auf diese Kategorie (+22 Prozentpunkte). Auch das Segment zwischen 50 und 100 Mio. € konnte den Anteil noch etwas ausbauen und steuert gut ein Fünftel bei. Erfreulicherweise zog in allen Segmenten, gerade auch im Bereich bis 25 Mio. € sowohl die Anzahl der verkauften Objekte als auch das zugehörige Volumen deutlich an, lediglich anteilig sind Rückgänge zu verzeichnen. 

 

Einzelhandel und Büro nahezu gleichauf – City erneut vorn 

Nachdem zur Jahresmitte 2014 noch mit Abstand am meisten in Büroimmobilien investiert wurde, liegen sie aktuell mit rund 39 % des Ergebnisses knapp hinter dem Segment Einzelhandel. Letztere profitieren besonders von Objekten, die im Zuge größerer Portfolios den Eigentümer wechselten. Insgesamt entfallen fast zwei Drittel des Retail-Umsatzes auf anteilig berücksichtigte Paketverkäufe. Drittstärkste Kategorie sind mit knapp 11 % erneut die sonstigen Immobilien, die im Vorjahreszeitraum durch den Verkauf einiger umfangreicher Entwicklungsgrundstücke einen etwas höheren Beitrag leisteten. In Hotelimmobilien wurde demgegenüber soviel investiert wie noch nie: Sie bauten ihren Anteil aus und erreichen rund 8 %. Im Logistiksegment schlägt sich das mangelnde Angebot im niedrigen Anteil von 3 % nieder. 

Die Citylagen haben ihren bereits sehr guten Anteil aus dem Vorjahr nahezu halten können und verteidigen mit knapp 41 % des Volumens die Führungsposition. In diesen Lagen wurden zudem mit Abstand am meisten Transaktionen gezählt. Doch auch der Cityrand hat noch deutlich aufgeholt. Er belegt mit über 23 % mittlerweile den zweiten Platz, wobei hier insbesondere die innerhalb von Portfoliotransaktionen verkauften Shopping Center Boulevard Berlin und Gropius-Passagen (Anteile) durchschlagen. Knapp dahinter, auf Rang drei, findet sich die Topcity mit gut 21 % und einem ebenfalls deutlich höheren Volumen als im Vorjahreszeitraum. Die Nebenlagen, die zuvor noch von einigen größeren Verkäufen profitierten, steuern mit rund 15 % deutlich weniger Anteile bei.

 

Immobilien AGs/REITs klar in Führung – Yield Compression hält an 

Immobilien AGs/REITs liegen zum Halbjahr mit gut 29 % des Investmentumsatzes auf Platz eins der Investorengruppen, wobei sie primär im Rahmen von größeren Portfoliotransaktionen investiert haben. Vier weitere Käuferarten kommen auf zweistellige Umsatzbeiträge. Privatanleger waren besonders im niedrigen zweistelligen Millionenbereich aktiv und liegen mit gut 12 % auf dem zweiten Rang vor Pensionskassen (11 %). Auf Spezialfonds und Projektentwickler entfällt jeweils rund ein Zehntel. Darüber hinaus waren auch Versicherungen und Equity/Real Estate Funds in größerem Umfang tätig (je rund 7 %). 

Die hohe Nachfrage spiegelt sich auch in der Renditeentwicklung wider. In allen Marktsegmenten waren deutliche Rückgänge der Netto-Spitzenrenditen zu verzeichnen. Für Büroimmobilien werden aktuell bis zu 4,25 % erzielt, womit Berlin mittlerweile der teuerste Standort nach München ist. Aber auch Einzelhandelsobjekte haben sich im Vorjahresvergleich nochmals verteuert und werden mit einer Netto-Spitzenrendite von 3,95 % gehandelt. Die höchste Yield Compression ist jedoch im Segment der Logistikimmobilien zu verzeichnen, in dem die Rendite mit 5,65 % mehr als 100 Basispunkte unter dem Vorjahreswert liegt.

Es bleibt lebhaft

„Auch für die zweite Jahreshälfte wird ein überaus lebhaftes Investmentgeschehen erwartet. Vor dem Hintergrund, dass sich eine ganze Reihe größerer Immobilien in der Vermarktungsphase befindet oder kurz vor der Vertragsunterzeichnung steht, sollte das bereits sehr gute Vorjahresergebnis deutlich übertroffen werden können. Gegebenenfalls könnte sogar die 6-Mrd.- €-Schwelle überschritten werden. Die Spitzenrendite dürfte derweil trotz des sehr niedrigen Niveaus noch etwas weiter nachgeben“, sagt Jan Dohrwardt.

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