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16. Oktober 2014

Berlin: Investitionsvolumen nochmals gesteigert

Berlin – Das Investitionsvolumen summierte sich in den ersten neun Monaten im Berliner Marktgebiet auf knapp 2,70 Mrd. €. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater. 

„Damit wurde nicht nur das bereits außergewöhnlich starke Vorjahresergebnis um rund 18 % übertrumpft, sondern zudem das beste Resultat seit dem Boomjahr 2007 eingefahren“, betont Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Auch innerhalb der Big Six positioniert sich die Hauptstadt auf einem sehr guten zweiten Platz. Nur in München wurde mit 3,47 Mrd. € ein noch besseres Ergebnis registriert. Gerade im dritten Quartal war von einem Sommerloch nicht viel zu spüren: Allein von Juli bis September wurde rund die Hälfte des Ergebnisses generiert. Der Anteil anteilig im Ergebnis berücksichtigter Portfoliodeals ist dabei mit 20 % nur unwesentlich höher als im Vorjahreszeitraum. 

Ausgeglichene Verteilung nach Größenklassen, Büros beliebtestes Asset 

Die Verteilung des Investmentvolumens nach Größenklassen gestaltet sich ausgesprochen ausgeglichen. So liegen die Anteile der Segmente ab 10 Mio. € alle zwischen 18 und 33 %. Lediglich die Kategorie unter 10 Mio. € kommt mit rund 5 % auf einen etwas geringeren Beitrag. Auch in der Kategorie zwischen 50 und 100 Mio. €, die auf 19 % kommt, wurde absolut betrachtet etwas weniger umgesetzt als im Vorjahr. Dagegen konnten alle übrigen Größenklassen ihren Anteil deutlich ausbauen. Rund ein Drittel des Umsatzes wurde mit Immobilien ab 100 Mio. € getätigt, ein Viertel steuerte die zweitkleinste Kategorie zwischen 10 und 25 Mio. € bei. Darüber hinaus entfallen rund 18 % des Ergebnisses auf Deals zwischen 25 und 50 Mio. €. 

Mit einem Anteil von rund 45 % am Transaktionsvolumen erreichen Büroimmobilien in etwa den Vorjahreswert und bleiben die mit Abstand begehrteste Assetklasse. In Einzelhandelsobjekte wurde dagegen auch absolut betrachtet deutlich weniger als im Vorjahr investiert, sie kommen nur noch auf einen Beitrag von knapp 16 %, was vor allem einem mangelnden Angebot geschuldet ist. Logistikimmobilien werden von einem sich stetig vergrößernden Investorenkreis gesucht und liegen mit einem Anteil von gut 5 % mittlerweile sogar gleichauf mit Hotelimmobilien. Die Sammelgruppe der sonstigen Nutzungsarten, hinter der sich unter anderem Entwicklungsareale und gemischt genutzte Grundstücke verbergen, erreicht, nicht zuletzt mit Hilfe der Verkäufe des Hotel- und Geschäftsgebäudes Upper West und des Tacheles-Areals, einen Beitrag von rund 29 %.  

City führt hinsichtlich Volumen und Anzahl 

Hinsichtlich der Verteilung der Investments nach Lagen hat die City die Topcity deutlich überholt – im Vorjahr lagen sie noch nahezu gleichauf. Mit einem Anteil von über 46 % belegt sie unangefochten Platz eins. Auch hinsichtlich der Anzahl der Deals geht sie mit 42 % in Führung. Auf dem zweiten Platz folgt die Topcity, in der deutlich weniger, aber dafür umso größere Transaktionen verzeichnet wurden. Damit kommt diese Lage insgesamt auf einen Anteil von knapp 24 %. Die Nebenlagen sowie die Peripherie profitieren in hohem Maße vom Verkauf des Christie-Portfolios, das auch zwei große Kaufland-Einkaufszentren an der Stadtgrenze enthält, und erreichen mit gut 19 % einen außergewöhnlich hohen Anteil. Der Cityrand steuerte die verbleibenden 11 % bei. 

Die Hauptstadt zieht seit jeher einen sehr bunten Investorenmix an. Auch in den ersten neun Monaten 2014 ist die Käuferseite breit aufgestellt. Auf Platz eins positionieren sich Equity/Real Estate Funds mit gut 21 %, die für mehrere Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich verantwortlich zeichnen. Ebenfalls sehr stark ist das Interesse von Projektentwicklern, die nicht nur in eine Reihe von Grundstücken, sondern auch in mehrere Bestandsimmobilien mit Entwicklungspotenzial investierten (gut 15 %). Sie liegen nur knapp vor den Privatinvestoren (knapp 15 %), die traditionell zu den größten Nachfragegruppen im Berliner Markt zählen. Umfangreiche Investments tätigten darüber hinaus Immobilienunternehmen (13 %), Spezialfonds (8 %), offene Fonds (7 %) und Family Offices (6 %).  

Renditen für Büro- und Logistikimmobilien gesunken 

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Premium-Immobilien haben die Renditen für Büro- und Logistikimmobilien im Jahresverlauf deutlich nachgegeben. So liegt die Netto-Spitzenrendite für Top-Büros mit 4,60 % aktuell rund 20 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Auch bei Logistikimmobilien übertrifft die Nachfrage bei Weitem das Angebot, sodass sich der Rückgang hier sogar auf rund 25 Basispunkte beläuft. Aktuell werden für Premium-Logistikobjekte im Berliner Markt Spitzenrenditen von ca. 6,60 % erzielt. Lediglich die Rendite für Geschäftshäuser weist mit 4,35 % keine Veränderung zum Vorjahr auf. 

Perspektiven 

„Der Berliner Investmentmarkt steht in den Startlöchern für ein fulminantes Schlussquartal. Aufgrund der Vielzahl von Abschlüssen in der Pipeline gehen wir davon aus, dass die letzten drei Monate der Dynamik der Sommermonate in nichts nachstehen werden. Vor diesem Hintergrund bestehen sehr gute Chancen auf ein herausragendes Ergebnis, das nicht nur deutlich den Vorjahreswert überschreiten, sondern eventuell auch die 4-Mrd.-€-Marke knacken könnte“, prognostiziert Jan Dohrwardt.

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