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07. Februar 2013

Berlin: Der Hauptstadt fehlen moderne Büroflächen

Berlin – Mit einer aktuellen Leerstandsrate von nur 5,8 Prozent weist Berlin den niedrigsten Wert aller großen deutschen Bürostandorte auf. Auch im internationalen Vergleich befindet sich die deutsche Hauptstadt damit in der absoluten Spitzengruppe. Diese an sich ausgesprochen komfortable Situation wird aber zunehmend zum Problem: Vor allem das am meisten nachgefragte Marktsegment der modernen Leerstandsflächen verengt sich rapide. Während sich der Gesamtleerstand in den letzten acht Jahren um rund ein Drittel verringert hat, ist das Angebot an modernen Flächen im gleichen Zeitraum um etwa zwei Drittel geschrumpft. Aktuell verfügen noch gut 240.000 Quadratmeter der Leerstandsflächen über eine qualitativ hochwertige Ausstattung. Damit entspricht nur noch jeder fünfte Quadratmeter den Anforderungen der überwiegenden Zahl der Mieter. Der mit Abstand größte Teil hiervon entfällt auf die Cityzonen, wo rund 210.000 Quadratmeter der modernen Leerstände anzutreffen sind.

Größere Mietgesuche teilweise schwer umsetzbar

Besonders zugespitzt hat sich die Angebotssituation im Bereich zusammenhängender Büroflächen mit mehr als 3.000 Quadratmetern. Betrachtet man nur die Cityzonen, in denen der Großteil des Flächenumsatzes getätigt wird, zeigt sich, dass lediglich knapp 90.000 Quadratmeter moderne Leerstandsflächen kurzfristig zur Verfügung stehen, die sich auf nicht einmal 15 Objekte verteilen. Setzt man die Grenze auf 5.000 Quadratmeter hoch, reduziert sich das Angebot auf nur noch 67.000 Quadratmeter in weniger als zehn Häusern. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass Mieter mit größeren Flächengesuchen sich zunehmend schwer tun, in einem überschaubaren Zeitraum qualitativ angemessene Flächen zu finden.

Neubauflächen nicht ausreichend

Der wesentliche Grund für diese Entwicklung ist die ausgesprochen geringe Neubautätigkeit in Berlin. Vor allem das Volumen spekulativ errichteter Büroflächen nimmt immer weiter ab. Das Angebot an noch verfügbaren – also nicht vorvermieteten – Flächen im Bau hat sich in den letzten acht Jahren ebenfalls um gut zwei Drittel verringert. Nur noch 46.000 Quadratmeter, die sich fast ausschließlich in den Cityzonen befinden, standen potenziellen Mietern Ende 2012 zur Verfügung. Im Cityrand und den Nebenlagen gibt es Neubauflächen nur in Einzelfällen.

Großvermietungen sind wichtiges Marktsegment

Den in den Cityzonen momentan rund 130.000 Quadratmetern modernen Flächen (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau), die auch für größere Mietgesuche infrage kommen, steht ein durchschnittlicher jährlicher Vermietungsumsatz von fast 100.000 Quadratmetern mit Verträgen über 3.000 Quadratmeter gegenüber. Aufgrund des Trends, dass Mieter zunehmend in zentrale Lagen drängen, wurden in den letzten beiden Jahren sogar circa 125.000 Quadratmeter Großflächen pro Jahr in den Cityzonen vermietet. Deutlich über die Hälfte hiervon entfiel auf hochwertige, moderne Flächen. Diese Zahlen belegen, dass die ohnehin schon angespannte Angebotssituation sich in der nächsten Zeit eher noch verschärfen dürfte.

Nur noch rund 1 Prozent des Gesamtbestandes verfügbar

Auch die Relation zwischen dem Angebot moderner Leerstandsflächen zum gesamten Flächenumsatz sinkt kontinuierlich: Noch vor acht Jahren erreichte das Angebot den Faktor 2, bezogen auf den Jahresumsatz. Aktuell liegt das entsprechende Verhältnis lediglich noch bei 0,6. Auch in den besonders präferierten Cityzonen sieht es nicht besser aus. Hier ist die Relation von 2,4 im Jahre 2004 auf aktuell nur noch 0,7 zurückgegangen.   

Die skizzierte Entwicklung wird auch durch das Verhältnis von modernen Leerstandsflächen zum Gesamtbestand an Büroflächen bestätigt. Im zugrundeliegenden Untersuchungszeitraum hat sich dieser Indikator konstant verschlechtert. Im Jahr 2004 standen dem Markt noch 3,8 Prozent aller Büroflächen als moderner Leerstand für eine kurzfristige Anmietung zur Verfügung. Aktuell, also Ende 2012, liegt der entsprechende Wert nur noch bei 1,3 Prozent. Unter den großen deutschen Standorten bewegt sich lediglich Hamburg in einer zumindest etwa vergleichbaren Größenordnung von knapp unter 2 Prozent. Das Unterschreiten der 1-Prozent-Marke scheint aufgrund der aktuellen Marktentwicklung nur noch eine Frage der Zeit zu sein.   

Entspannung momentan nicht in Sicht

„Momentan deutet nichts darauf hin, dass sich die Angebotssituation bei modernen Flächen kurzfristig entspannen wird. Im Gegenteil, es ist eher von einer weiteren Verschärfung des Engpasses auszugehen“, bringt Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), die Ergebnisse der Analyse auf den Punkt. „Vor diesem Hintergrund bieten sich aktuell hervorragende Chancen für Projektentwickler, von der Angebots- und Nachfragerelation zu profitieren, wenn sie neue, auch spekulativ errichtete Flächen in Angriff nehmen würden. Voraussetzung ist natürlich, dass es ihnen gelingt, trotz des zugegebenermaßen nicht leichten Finanzierungsumfelds einen Baustart realisieren zu können“, fasst Dohrwardt die Chancen und Risiken zusammen.

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