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23. September 2014

B-Standorte holen auf: Transaktionsvolumen um 76 % gestiegen

Paris – In seiner neuesten Veröffentlichung zu europäischen B-Standorten stellt das Global Research Team von BNP Paribas Real Estate eine detaillierte Analyse des Investmentmarkts im ersten Halbjahr 2014 vor. Im Fokus stehen dabei acht Länder (Belgien, Irland, Italien, Luxemburg, Niederlande, Polen, Rumänien, Spanien) sowie zehn Städte (Amsterdam, Barcelona, Brüssel, Bukarest, Dublin, Luxemburg, Madrid, Mailand, Rom und Warschau).                                                  

Ungeachtet der nach wie vor bestehenden Unterschiede im Hinblick auf das Tempo des wirtschaftlichen Erholungsprozesses werden alle Sekundärmärkte 2014 ein Wachstum des BIP verzeichnen. Auch am Arbeitsmarkt geht es wieder bergauf. So entstehen in Spanien zum ersten Mal seit 2008 wieder neue Stellen. Der Flächenumsatz im Bürosegment hat sich stabilisiert und dürfte 2015 einen weiteren Schub bekommen. 

„Mit einem Investitionsvolumen von 12,8 Mrd. € erreichten die untersuchten Sekundärmärkte in den ersten sechs Monaten 2014 bereits das Ergebnis der ersten neun Monate des Vorjahres. Sie zeigten eine erhebliche Dynamik und legten vom ersten Halbjahr 2013 bis zum ersten Halbjahr 2014 um 76 % zu“, so Céline Cotasson-Fauvet, Head of European Analysis des internationalen Research-Teams von BNP Paribas Real Estate. „Im gleichen Zeitraum stieg das Immobilien-Investitionsvolumen in den Kernmärkten um 22 % auf insgesamt 54 Mrd. €.“ 

„Der harte Wettbewerb um hochwertige Objekte in Top-Lagen hat Investoren veranlasst, sich auch jenseits der Kernmärkte umzusehen. Sie sind zunehmend bereit, höhere Risiken einzugehen und nach qualitativ hochwertigen Objekten in Sekundärmärkten Ausschau zu halten", so Guillaume Delattre, Executive Regional Head von International Advisory von BNP Paribas Real Estate. „Die betrachteten B-Standorte konnten ihren Anteil am europäischen Investitionsvolumen auf 16 % steigern (Vorjahreszeitraum: 11 %), während der Anteil von Deutschland, Frankreich und Großbritannien (Kernmärkte) stabil bei 69 % blieb.“ Insgesamt gesehen bleibt das Investitionsvolumen in gewerbliche Immobilien europaweit hoch. Es beläuft sich bisher auf 79 Mrd. € (+21 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013), und das nach einem bereits lebhaften Vorjahr. 

Plus von 244 % bei Einzelhandelsinvestitionen

Büro- und Einzelhandelsobjekte sind bei Investoren weiterhin am meisten gefragt. Mit einem Plus von 244 % bei den Einzelhandelsinvestitionen erreichten die Sekundärmärkte ein herausragendes Ergebnis. Sie konnten ihren Anteil im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zur Vorperiode verdoppeln und ließen in der rollierenden Jahresbetrachtung sogar das Bürosegment hinter sich. 

Investitionsvolumen aus Großdeals verdoppelt

Die schnellen Zuwächse beim Investitionsvolumen für gewerbliche Immobilien in den Sekundärmärkten basieren auf einer deutlich erhöhten Zahl an Großdeals (über 100 Mio. €). Sie konnten ihr Volumen im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 verdoppeln und erreichen derzeit einen Anteil von 47 % gegenüber 41 % im Vorjahreszeitraum. Damit liegen sie beinahe gleichauf mit der Entwicklung in den Kernmärkten (49 %). Zu den bedeutendsten Abschlüssen zählt das North-Galaxy-Bürogebäude in Brüssel, das an den dänischen Pensionsfonds ATP in einem Joint Venture mit einer Versicherungsgesellschaft für 475 Mio. € veräußert wurde. Abschlüsse in einer Größenordnung von 40 bis 100 Mio. € haben ihr Volumen im Vergleichszeitraum ebenfalls verdoppelt. 

Anteil ausländischer Investitionen erreicht Allzeithoch

Der Anteil ausländischer Investitionen in Sekundärmärkte hat sich im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zur Vorperiode nahezu verdoppelt und erreichte den höchsten Wert aller Zeiten (69 % am Investitionsvolumen gegenüber 60 % im ersten Halbjahr 2013). Hierbei ist zu beachten, dass einige ausländische Investoren ihre Abschlüsse über inländische Vehikel anbahnen. Ein Beispiel dafür ist der Erwerb des Diagonal Mar in Barcelona für 64 Mio. € durch den spanischen REIT Hispania Real Socimi, an dem zwei Hedge-Fonds aus den USA Anteile halten, mit Beratung durch BNP Paribas Real Estate. 

Asiatische Käufer steigen erstmals in Sekundärmärkte ein und erreichen 9 % Marktanteil

Asiatische Investoren, die bisher ausschließlich in Kernmärkte wie London oder Paris investierten, diversifizieren ihre Investments und haben nun auch B-Standorte im Blick, wie der Erwerb des Edificio de España mit 67.400 m² in Madrid für 265 Mio. € belegt. Ende Juni 2014 erreichten sie einen Anteil von 9 % am gesamten ausländischen Investitionsvolumen und gleichen damit die Abwesenheit von Investoren aus dem Nahen Osten aus. 

Attraktiver Abstand zwischen Kernmärkten und B-Standorten bei Büro-Spitzenrenditen

Der Unterschied zwischen den Spitzenrenditen in den Kernmärkten (Paris, London und die vier großen deutschen Städte Berlin, Frankfurt, Hamburg und München) und an den Sekundärstandorten ist nach wie vor erheblich – äußerst attraktiv für Investoren, da so das Risiko, in weniger liquide Märkte zu investieren, mit einer vergleichsweise hohen Rendite kompensiert wird. Die Differenz zwischen den durchschnittlichen Spitzenrenditen für Büroflächen in den Kernmärkten und den kleineren europäischen Investmentmärkten beläuft sich für das zweite Quartal 2014 auf 151 Basispunkte und liegt damit zwar leicht unter dem historischen Höchststand von 165 Basispunkten zum Jahresende 2013, jedoch immer noch weit über dem historischen Tiefststand von 45 Basispunkten 2007. 

Die Städte im Einzelnen 

EUROZONE 

Madrid und Barcelona

Aus Sicht vieler Anleger bietet die derzeitige Wirtschaftslage günstige Bedingungen, um sich am Markt für Wohn- und Gewerbeimmobilien zu positionieren. Die für 2014 erwartete Erholung ist eingetreten und führt dazu, dass zunehmend auch Core-plus- und value-add-Strategien verfolgt werden. In Madrid stieg das Investitionsvolumen zwischen dem ersten Halbjahr 2013 und dem ersten Halbjahr 2014 um ganze 244 % auf mehr als 1,2 Mrd. €, wobei das Büro-, Einzelhandels- und Hotelsegment jeweils vergleichbare Anteile erreichten. In Barcelona konnte das Investitionsvolumen mit 451 Mio. € im ersten Halbjahr 2014 auf hohem Niveau gehalten werden. Beide Städte verzeichnen nach wie vor hohe Leerstandsraten bei Bestandsobjekten, vor allem in peripheren Lagen. Die Spitzenmieten sind dagegen leicht gestiegen. 

 Brüssel

Das Investitionsvolumen belief sich im ersten Halbjahr 2014 auf insgesamt 876 Mio. €, das entspricht einer Steigerung um 25 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Grund dieser Performance war eine außergewöhnlich große Transaktion – der Verkauf des North-Galaxy-Bürogebäudes für 475 Mio. €. Die Vermietungsaktivitäten auf dem Brüsseler Büromarkt zogen im ersten Halbjahr 2014 dank eines äußerst lebhaften zweiten Quartals wieder an, unterstützt von Großabschlüssen wie dem der Flämischen Gemeinschaft über 50.000 m². Die Spitzenmieten blieben wegen des relativ knappen Angebots an hochwertigen Premiumflächen stabil.  

Mailand und Rom

In Mailand und Rom ging das Investitionsvolumen auf den Gewerbeimmobilienmärkten im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 zurück und erreichte 425 Mio. € bzw. 39 Mio. €. Die italienischen Investmentmärkte, auf denen traditionell vor allem heimische Anleger aktiv sind, locken in zunehmendem Maße auch Investoren aus dem Ausland an. Großabschlüsse (über 30 Mio. €) hatte lediglich Mailand zu verzeichnen, wo unter anderem das Bürogebäude Fiori Nord (22.000 m²) durch Vermittlung von BNP Paribas Real Estate für 69 Mio. € den Eigentümer wechselte. Auch wenn in beiden Städten für die zweite Jahreshälfte noch einmal ein kräftiger Schub erwartet wird, bleibt der Büromarkt aufgrund der jüngsten wirtschaftlichen Entwicklungen weiterhin anfällig. Leerstandsraten und Spitzenmieten haben sich stabilisiert. Der Flächenumsatz zog in Mailand sogar an, während er in Rom einbrach.  

 Amsterdam

Die Niederlande befinden sich auf dem Weg aus der Rezession, mit weiterhin positivem Ausblick. Die Investmentvolumina sind seit 2009 kontinuierlich gestiegen und legten im ersten Halbjahr 2014 zu (+67 % gegenüber der Vorperiode). Ausländische Investoren, insbesondere aus der Eurozone, zeigen verstärkt Interesse. Die beiden größten Abschlüsse mit einem Volumen von jeweils mehr als 200 Mio. € wurden von deutschen Anlegern getätigt: die Bürogebäude ITO&SOM (52.000 m²) und Edge (40.000 m²). Die Leerstände gingen zwar um 3 % zurück, trotzdem bleibt die Leerstandsrate ungeachtet der anhaltenden Umnutzung nicht mehr benötigter Bürogebäude hoch (17,2 %). Die Spitzenmieten verharren seit über einem Jahr stabil bei 350 €/m²/Jahr. 

Dublin

Der Markt in Dublin ist nach wie vor auf Erholungskurs. Mit 1,6 Mrd. € fiel das Gesamt-Investitionsvolumen im ersten Halbjahr 2014 bereits höher aus als für das gesamte Jahr 2013. Durch den Wettbewerb um hochwertige Immobilien in Spitzenlagen bleiben die Renditen weiterhin unter Druck. Seit 2012 wird der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Irland von Anlegern aus Nordamerika gestützt. Dieser Trend hat sich mit einigen Großabschlüssen in Dublin fortgesetzt, zum Beispiel mit dem Verkauf des Einkaufszentrums Liffey Valley an HSBC und Hines für 253 Mio. €. Die Vermietungsmärkte in Dublin präsentieren sich stark. Der Flächenumsatz stieg im ersten Halbjahr weiter an, und die Spitzenmieten legten im Verlauf der letzten sechs Monate um 28 % zu. Die Leerstandsrate fiel zwischen dem ersten Halbjahr 2013 und dem ersten Halbjahr 2014 von 18 % auf 16 %. 

Luxemburg

Auch wenn das Ausgangsniveau in Luxemburg niedrig war, verzeichnete das Investitionsvolumen zwischen dem ersten Halbjahr 2013 und dem ersten Halbjahr 2014 einen deutlichen Anstieg um 66 %, wobei vor allem einige Großabschlüsse diesen Erholungsprozess stabilisierten. Die bedeutendste Transaktion war der Verkauf des Bürogebäudes K2 Ellipse & Forte für 119 Mio. € an Union Investment. Aber auch die verbesserten Aussichten am Vermietungsmarkt stützten das Investmentgeschäft. Der Flächenumsatz legte zwischen dem ersten Halbjahr 2013 und dem ersten Halbjahr 2014 um 8 % zu und liegt damit nach wie vor im Fünf-Jahres-Durchschnitt. Zudem sorgte das geringe Angebot für robuste Spitzenmieten, die während der letzten drei Jahre stabil blieben. 

Andere europäische Märkte 

 Warschau

Das Investitionsvolumen belief sich im ersten Halbjahr 2014 auf insgesamt 630 Mio. €, eine Steigerung von 35 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dominiert wurde der Markt von Büroinvestments (93 %). Bedeutendster Abschluss im laufenden Jahr war der Verkauf des Bürogebäudes Rondo 1 (66.000 m²) für 295 Mio. € durch Blackrock. Der Bürovermietungsmarkt verzeichnete im ersten Halbjahr 2014 einen Flächenumsatz unter 200.000 m². Die Leerstandsraten dürften in Anbetracht einer sehr dynamischen Entwicklungs-Pipeline weiter steigen, sodass mit negativen Auswirkungen auf die Spitzenmieten zu rechnen ist. Gemessen am Flächenumsatz ist Warschau europaweit auf Platz 9. 

Bukarest

Der Zuwachs um 170 % beim Investitionsvolumen im Jahr 2013 wird durch ein besonders niedriges Ergebnis für 2012 relativiert. Dennoch setzte sich der Trend im ersten Halbjahr 2014 fort, wobei das Investitionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 48 % zulegte. Anleger werden von günstigen makroökonomischen Rahmenbedingungen, einem robusten Vermietungsmarkt und den im Vergleich zu anderen mittel- und osteuropäischen Märkten attraktiven Spitzenrenditen angelockt. Die eingeschränkte Verfügbarkeit von Finanzierungen und die mangelnde Liquidität des Markts bleiben jedoch nach wie vor die größten Investitionshindernisse. Die Nachfrage wird daher vor allem von opportunistischen Fonds aus dem Ausland gestützt. Die letzte Transaktion mit einem Volumen von mehr als 30 Mio. € fand 2013 statt, als NEPI für 61,4 Mio. € das Bürogebäude The Lakeview übernahm.

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