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14. April 2016

Aufwärtstrend auf dem Düsseldorfer Büromarkt setzt sich fort

Düsseldorf - Mit einem Flächenumsatz von 124.000 m² setzt sich der Aufwärtstrend des letzten Jahres am Düsseldorfer Büromarkt fort. Die Metropole übertrifft damit sowohl ihr Vorjahresergebnis als auch den langjährigen Durchschnitt um jeweils ein Drittel. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. 

„Dabei konnte im Düsseldorfer Stadtgebiet eine Umsatzsteigerung um fast 66 % registriert werden, wodurch dort ein Flächenumsatz von 116.000 m² zustande gekommen ist. Die Peripherie hingegen konnte mit 8.000 m² bei weitem nicht an das Niveau des letzten Jahres anschließen“, erklärt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Einen erheblichen Beitrag zum Ergebnis hat der Großabschluss des Energiekonzerns Uniper über 27.600 m² im Medienhafen geleistet. Eine Vielzahl von Verträgen konnte zudem in der Größenklasse 2.000 bis 5.000 m² verbucht werden, sodass diese für fast ein Viertel des Flächenumsatzes verantwortlich ist. 

Neuer Spitzenreiter bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen ist durch die genannte Großvermietung an Uniper die Kategorie Verwaltungen Industrie. Sie verzeichnet Zuwächse von über 21 Prozentpunkten und kommt aktuell auf anteilig knapp 30 % des Gesamtumsatzes. Die Gruppe sonstige Dienstleistungen hat ebenfalls eine Verbesserung von fast 10 Prozentpunkten zu notieren und verbucht dadurch rund 22 %. Die im letzten Jahr noch führenden Informations- und Kommunikationstechnologien werden auf den dritten Rang verwiesen, die öffentliche Verwaltung knapp dahinter auf den vierten Platz (beide gut 9 %). Darauf folgen der Handel mit 8 % und Beratungsgesellschaften mit über 7 %. Auf die Sammelkategorie Sonstige, die alle übrigen Branchen mit niedrigeren Anteilen beinhaltet, entfallen gut 15 %. 

Der Leerstand hat in den letzten 12 Monaten seinen Abwärtstrend weiter fortgesetzt. Er unterschreitet mit einem Minus von knapp 8 % die 1-Mio.-m²-Marke und beträgt zum Ende des ersten Quartals 938.000 m². Im Stadtgebiet sind die vakanten Flächen sogar um über 14 % auf 641.000 m² zurückgegangen. Der Anteil der bei Nutzern favorisierten modernen Flächen liegt insgesamt bei nur knapp 27 %. Den höchsten Leerstand gibt es in der Büromarktzone Seestern mit 112.000 m², wovon ein Drittel über einen modernen Standard verfügt. Die Leerstandsquote hat sich im Stadtgebiet auf 8,2 %, im Marktgebiet auf 10,0 % verringert. 

Geringere Bautätigkeit – Spitzenmiete stabil 

Das Volumen der Flächen im Bau hat sich gegenüber dem Vorjahr um fast 21 % auf 147.000 m² reduziert. Davon sind nur noch  knapp 47 % am Markt verfügbar. Die höchste Bautätigkeit verbuchen die Teilmärkte Friedrichstadt mit 45.000 m², wovon dem Vermietungsmarkt allerdings keine Büroflächen mehr zur Verfügung stehen, und Medienhafen mit 27.000 m². Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) ist um fast 10 % auf knapp 1,01 Mio. m² gesunken. 

Seit Ende 2014 hat sich die Spitzenmiete auf einem Niveau von 26 €/m² eingependelt. Sie wird innerhalb der City im CBD/Bankenviertel für qualitativ hochwertige Büroflächen erzielt. Andere Teilmärkte haben hingegen durchaus eine dynamische Entwicklung der Höchst- und Durchschnittsmieten zu verbuchen. So wurden im Jahresvergleich beispielsweise in den Zonen Innenstadt und Kennedydamm Mietpreissteigerungen, die auf Angebotsveränderungen zurückzuführen sind, verzeichnet. 

Perspektiven 

„Trotz des guten Starts ins Jahr 2016 mit einem Großabschluss über 10.000 m², bleibt es fraglich, ob das Vorjahresergebnis von 453.000 m² wieder erreicht werden kann. Ein Grund dafür ist, dass derzeit der Markt überwiegend von Gesuchen im kleinen und mittleren Segment und weniger von großflächigen geprägt ist. Bezogen auf die Angebotsentwicklung zeichnet sich ab, dass die Bautätigkeit wieder zunehmen sollte, da über die Hälfte der im Bau befindlichen Flächen bereits vor Fertigstellung vermittelt werden konnten. Bei der Höchstmiete ist weiterhin von einer stabilen Entwicklung auszugehen“, prognostiziert Christoph Meszelinsky.

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