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17. Januar 2018

Anpassungsprozesse statt Abwärtstrend im Einzelhandel: Hohe Dynamik in Citylagen

Frankfurt am Main - Die positiven Rahmenbedingungen des deutschen Einzelhandels kommen zwar auch dem E-Commerce zugute, sorgen jedoch gleichzeitig dafür, dass Deutschland für in- und ausländische Labels einer der wichtigsten europäischen Ziel- und Expansionsmärkte im stationären Handel bleibt. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate. 

Indizien für die gute Grundstimmung sind unter anderem  das rekordverdächtige GfK-Konsumklima zum Jahresstart (10,8 Punkte) sowie der für 2018 prognostizierte überdurchschnittliche GfK-Einzelhandelsumsatz (419,7 Mrd. €). „Insgesamt liegt das Ergebnis des Flächenumsatzes in deutschen Cities 2017 mit rund 660.000 m² zwar 11 % unter dem Vorjahreswert, die Zahl der Vermietungen und Eröffnungen ist mit über 1.300, das entspricht minus 4 %, jedoch nur leicht zurückgegangen und spricht für eine nach wie vor hohe Dynamik in Citylagen“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland und Head of Retail Services. „Zurückzuführen ist die auch im langjährigen Vergleich moderate Umsatzbilanz in erster Linie auf die durchschnittliche Größe pro Vermietung, die seit 2014 um ein Drittel auf 500 m² gesunken ist. Gut 44 % der Abschlüsse haben sogar eine Gesamtfläche von höchstens 200 m².“ 

Drei Viertel des Umsatzes außerhalb der Metropolen 

Gemessen am fünfjährigen Durchschnittswert sowie auch aktuell wird jeder vierte Quadratmeter des Flächenumsatzes an den Top-10-Standorten[1] generiert. Spitze sind die größten Retailmärkte insbesondere beim Anteil ausländischer Labels: Gerade in diesen Städten fassen internationale Retailer bevorzugt in Deutschland Fuß oder nutzen sie, um auf sich aufmerksam zu machen. Somit sind sie für nennenswerte 41 % der Abschlüsse in dieser Kategorie verantwortlich. Einen Anteil von 16 % des Volumens tragen B-Städte bei, zu denen die 17 weiteren regelmäßig von BNPPRE analysierten Märkte[2] gehören. Das Gros des Umsatzes machen allerdings die sonstigen Städte aus (58 %): Hierzu ist zum Beispiel Bielefeld zu zählen, wo mit dem ECE-Center LOOM Bielefeld eine der wenigen 2017 eröffneten innerstädtischen Malls an den Start ging. 

Viel Dynamik in Köln, Düsseldorf und München 

Dass die hohe Mietbelastung in den großen Shopping-Destinationen für viele Retailer nur schwer darstellbar ist und zunehmend zu Flächenoptimierungen führt, wird in der Analyse der Top-10-Standorte deutlich. Als Konsequenz ist der Flächenumsatz in den wichtigsten Metropolen wesentlich stärker zurückgegangen (-24 %) als die Anzahl der Vermietungen (-13 %). Nichtsdestotrotz konnten vier Städte Umsatzsteigerungen verzeichnen: Hierzu zählen München (+69 %), die NRW-Standorte Düsseldorf (+28 %) und Köln (+26 %) sowie Nürnberg (+17 %). Die mit Abstand meisten Abschlüsse (rund 100) entfallen wie in den vergangenen Jahren auf Berlin, und auch Hamburg erzielt mit über 60 Deals ein bemerkenswertes Resultat. 

Gastronomiekonzepte weiter auf dem Vormarsch 

Der strukturelle Wandel des Einzelhandels in Deutschland schlägt sich insbesondere in der Branchenstruktur der Vermietungen und Eröffnungen nieder: Während Gastronomiekonzepte zwischen 2013 und 2016 gut 13 % der registrierten Abschlüsse  auf sich vereinten, steuerten sie 2017 knapp 18 % und damit fast 5 Prozentpunkte mehr bei. In Erscheinung getreten sind hier unter anderem die Konzepte der Enchilada-Gruppe Wilma Wunder oder dean&david sowie coa Asian Food & Drinks und L‘Osteria. Darüber hinaus feierte das US-Burgerkonzept Five Guys 2017 auf der Frankfurter Zeil seine Deutschlandpremiere und sieht hierzulande Potenzial für viele weitere Filialen. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen verwundert es nicht, dass Gastronomiekonzepte vermehrt auch in Shops anderer Branchen integriert werden. Ein prominentes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die neue H&M-Schiene Arket, die seit dem vierten Quartal 2017 mit ihrem weltweit zweiten Store in der Münchener Weinstraße vertreten ist. Trotz alledem sichern sich Textiler erneut den Löwenanteil der Vermietungen und Eröffnungen, liegen mit gut 26 % der Abschlüsse jedoch 7 Prozentpunkte unter dem Durchschnittswert der letzten Jahre. Das Führungsduo wird ergänzt durch das Marktsegment Körperpflege/Gesundheit, zu dem unter anderem Drogerien, Parfümerien und Augenoptiker gehören (knapp 10 %). 

Fashion: Internationale Brands sehr aktiv 

„Insgesamt ist festzuhalten, dass die kontinuierliche Steigerung der Onlineumsätze auf kaum eine andere Branche so großen Einfluss nimmt wie auf die Modebranche. Infolgedessen ist insbesondere in diesem Segment Kreativität und eine erfolgreiche Inszenierung der eigenen Marke gefragt um im stationären Geschäft konkurrenzfähig zu bleiben“, so Christoph Scharf. „Umso erfreulicher ist, dass internationale Fashionlabels mit anteilig 47 % und deutlich über 150 Vermietungen noch entscheidender am Marktgeschehen partizipieren als in den vergangenen Jahren. Besonders aktiv waren hierbei niederländische und amerikanische Brands, die zusammen für etwas weniger als jede dritte Vermietung beziehungsweise Eröffnung verantwortlich sind.“ Zurückzuführen ist das Ergebnis dieser beiden Länder nicht zuletzt auf die bereits etablierten aber nach wie vor expansiven Marken Hunkemöller und TK Maxx. Beachtlich ist auch, dass neben den bekannten Retailern mehr als 10 Bekleidungslabel den ersten Schritt in deutsche Citylagen gewagt haben, wobei sie sich vor allem auf die Big 6 konzentrierten.


[1] Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart

[2] Aachen, Bonn, Braunschweig, Bremen, Dortmund, Dresden, Erfurt, Essen, Heidelberg, Karlsruhe, Mainz, Mannheim, Münster, Osnabrück, Trier, Wiesbaden, Würzburg

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