2016

 

 

Nachfrage auf den europäischen Logistikmärkten auf Rekordniveau

Der Logistikmarkt in Deutschland und Europa wächst stetig. Das Investitionsvolumen in den Bereichen Logistik und Industrie belief sich, die letzten vier Quartale zusammengerechnet, europaweit auf circa 25 Mrd. EUR (rollierende Jahresbasis)...

...und auch die Nachfrage auf den Vermietungsmärkten befindet sich auf einem hohem Niveau, wobei das Angebot kaum mit der Nachfrage Schritt halten kann. Deutschland, der Wirtschaftsmotor Europas, ist dabei der Stabilitätsgarant. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2016 um 6 % auf etwa 3 Mio. m², und das Investitionsvolumen verzeichnete ein ähnlich starkes Ergebnis wie in den beiden Vorjahren. Auch andere europäische Standorte erfreuen sich sowohl bei Mietern als auch bei Investoren großer Beliebtheit. Die CEE-Länder (Zentral- und Osteuropa) mit den Zugpferden Polen und Tschechien setzen ihren Wachstumstrend fort. Die Neubautätigkeiten in Spanien, Frankreich und Italien nehmen zu, wobei die Investorennachfrage ein deutliches Plus aufweist. Sogar in Großbritannien konnte trotz des Brexit eine äußerst positive Entwicklung mit steigenden Mieten und einer anhaltend starken Investorennachfrage beobachtet werden.

 

Der Blick in die jüngere Vergangenheit zeigt die enorm starke Entwicklung des Logistikmarkts: Noch vor fünf Jahren galt Amazon für viele Vermieter als ein riskantes Start-up-Unternehmen und Zalando war gerade erst gegründet worden. Heute sind beide Unternehmen Schwergewichte auf dem Markt. Im Bereich Investment und Asset Management wurde vor fünf Jahren gerade die Fusion von AMB und Prologis abgeschlossen, Logicor wurde gegründet und P3 stand kurz vor der Insolvenz. Diese Unternehmen haben sich zusammen mit anderen erfolgreichen Investoren und Entwicklern in den vergangenen Jahren ausgesprochen positiv entwickelt und treiben den Markt nun an.

 

Dieses Wachstum ergab sich insbesondere aus dem boomenden Onlinehandel und der Modernisierung der Lieferketten und ist darauf zurückzuführen, dass der Quadratmeterpreis für Lagerflächen häufig um das 3- bis 4-Fache günstiger ist als für Einzelhandelsflächen. Da sich das Konsumentenverhalten ändert, ist die Belieferung von Kunden über Distributionszentren einfacher und günstiger als durch das herkömmliche Ladengeschäft. Die Umsätze im klassischen Einzelhandel entwickeln sich weiterhin leicht positiv, das Wachstum im Onlinehandel weist jedoch eine deutlich höhere Geschwindigkeit auf. Daher mieten Logistikdienstleister und Einzelhändler zur Erbringung weiterer Dienstleistungen, unter anderem Verpackungsservice und Retourenabwicklung, zunehmend größere Lagerflächen an. In der Vergangenheit wurden diese Dienstleistungen zum Teil auf teureren Einzelhandelsflächen erbracht.

 

Eine von Prologis durchgeführte Studie verschafft einen besseren Eindruck über die Größenordnung: Für ein bestimmtes Umsatzvolumen im Onlinehandel werde durchschnittlich dreimal mehr Lagerfläche benötigt als im klassischen Einzelhandel. Darüber hinaus gehen Marktforschungsunternehmen wie Forrester davon aus, dass der Anteil des Onlinehandels am gesamten Einzelhandelsumsatz im Vergleich zum jetzigen Niveau um das 2-3-Fache zunehmen wird (aufgrund aktueller Lieferkettentechnologien). Es ist also weiterhin mit einer großen Nachfrage nach Lagerflächen zu rechnen, die sogar das bisherige Niveau noch übertreffen wird.

 

Das Verhältnis der Lagerflächen pro Kopf, das in Europa weiterhin lediglich bei einem Drittel des Niveaus von Nordamerika liegt, verdeutlicht diese Entwicklung weiter. Der Bestand an modernen Logistikflächen in Deutschland lässt sich zwar nur bedingt quantifizieren, allgemein kann allerdings von etwa 20 Mio. m² ausgegangen werden (neue, große Logistikobjekte mit ausreichender Hallenhöhe). Zum Vergleich: Laut Schätzungen weist allein der Großraum Chicago in den USA einen ähnlichen Flächenbestand auf. Während Chicago jedoch nur eine Stadt ist, ist Deutschland der Wirtschaftsmotor im EU-Binnenmarkt, in dem circa 508 Mio. Verbraucher leben.

 

Es besteht also weiterhin ein enormes Wachstumspotenzial in Europa. Gerade vor dem Hintergrund einer schwächelnden Weltwirtschaft erscheint eine Wachstumsbranche wie der Logistiksektor besonders attraktiv, vor allem im Hinblick auf das aktuelle Niedrigzinsumfeld. Aufgrund dieser Faktoren und der attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten sind die Preise für erstklassige Lagerflächen, die an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind, ungefähr auf das Niveau von 2007 gestiegen. Der Markt wächst, dennoch herrscht immer noch größtenteils ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

 

Trotz der positiven Marktaussichten sollten Anleger Vorsicht walten lassen. Zwar boomt die Branche und die Zahl der neuen Investoren steigt, doch ein Faktor, der häufig unberücksichtigt bleibt, sollte von Investoren und Beratern nicht außer Acht gelassen werden, nämlich das Veralterungsrisiko. Es sollte nicht vergessen werden, dass die Attraktivität des Logistikmarkts erst durch neue Technologien und die rasante Entwicklung der Lieferketten entstanden ist. Ein Ende der technischen Entwicklung hinsichtlich der Lieferwege ist nicht abzusehen. Technologien wie selbstfahrende Autos, das Internet der Dinge, 3D-Druck und die zunehmende Fokussierung der Branche auf die „letzte Meile” des Lieferwegs werden zu weiteren Umbrüchen führen. Diese Veränderungen können sich auf Objekte und Portfolios unterschiedlich auswirken – manche werden profitieren, andere nicht. Aufgrund des rasanten Wachstums und der branchenweit sehr geringen Leerstandsrate wurde diesem Faktor bisher keine große Bedeutung beigemessen. Zwar können Zukunftsprognosen keine hundertprozentige Gewissheit bieten um eine fundierte Aussage zu treffen. Die Objekt- und Standortqualität einzelner Immobilien lässt sich messen und kann mit den Kriterien, die mit großer Wahrscheinlichkeit für Logistikobjekte der nächsten Generation von entscheidender Bedeutung sein werden, in Beziehung gesetzt werden. So kann die Nachhaltigkeit von einzelnen Investitionen in Logistikobjekte oder in ganze Logistikportfolios in diesem Bereich bewertet werden — trotz der Veränderung von Einkaufsverhalten und Lieferketten.

Autor: Logan Smith, Head of Logistics Investment für Europa bei BNP Paribas Real Estate

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