2015

 

 

Why Germany?

Mit einem Transaktionsvolumen von gut 40 Mrd. € erzielte der gewerbliche deutsche Investmentmarkt 2014 ein außergewöhnlich gutes Ergebnis und konnte den Umsatz das fünfte Jahr in Folge steigern.

Mit einem Transaktionsvolumen von gut 40 Mrd. € erzielte der gewerbliche deutsche Investmentmarkt 2014 ein außergewöhnlich gutes Ergebnis und konnte den Umsatz das fünfte Jahr in Folge steigern. Der Anteil ausländischer Investoren erhöhte sich auf knapp 50 %. Diese beeindruckenden Zahlen unterstreichen das große Interesse an deutschen Immobilien, das auch im laufenden Jahr unvermindert anhält. Doch was macht Deutschland so attraktiv und warum lohnt es sich hier zu investieren? Das große Geheimnis ist darin zu sehen, dass es nicht nur einen Erklärungsansatz gibt, sondern ein ganzes Bündel von Rahmenbedingungen auf unterschiedlichen Ebenen dazu beiträgt. Aus unserer Sicht lassen sich drei wichtige Wirkungsmuster identifizieren:

  1. Ökonomische Stabilität
  2. Struktur und geringe Volatilität der Märkte
  3. Positive globale und europäische Einflussfaktoren

Ökonomische Stabilität

Deutschland ist nicht nur die größte Volkswirtschaft der europäischen Union, sondern zeichnet sich, gerade in den letzten Jahren, auch durch eine große Stabilität aus. Nach dem heftigen Konjunktureinbruch infolge der Finanzkrise konnte sich Deutschland in den beiden Folgejahren so schnell erholen wie keine andere große europäische Volkswirtschaft und entwickelte sich zur Wachstumslokomotive Europas. Noch bemerkenswerter ist aber die Tatsache, dass selbst in den beiden Jahren 2012 und 2013, in denen das BIP nur geringfügig zulegte, wesentliche ökonomische Kennzahlen mehr oder weniger stabil blieben oder sich weiter positiv entwickelten. Als Beispiele zu nennen sind die Arbeitslosenquote, die trotz moderatem Konjunkturwachstum unter 7 % sank, und die Erwerbstätigkeit, die sogar noch zunahm und neue Höchststände erreichte. Die Unternehmen setzten also auf Kontinuität und haben ihr qualifiziertes Personal gehalten und in die Zukunft investiert. Und auch die oft gescholtenen deutschen Verbraucher haben ihren Optimismus nicht verloren und weiter fleißig konsumiert. Im Jahr 2014 entfiel sogar über die Hälfte des BIP-Wachstums von 1,5 % auf den Konsum und nicht mehr überwiegend auf Exportüberschüsse wie es häufig in der Vergangenheit der Fall war. Mit anderen Worten: Gerade wichtige, für die Immobilienwirtschaft nachfragewirksame Parameter scheinen weniger anfällig gegen konjunkturelle Schwankungen zu sein als in vielen anderen Ländern. Das Risiko von Immobilienanlagen in Deutschland ist im internationalen Vergleich deshalb unterdurchschnittlich.    

Struktur und geringe Volatilität der Märkte    

Ein langfristiges Qualitätsmerkmal ist außerdem in der Struktur des deutschen Markts zu sehen, der erhebliche Unterschiede gegenüber anderen Ländern aufweist. Aufgrund des föderalen Systems ist eine deutlich stärkere Arbeitsteilung zwischen den großen Metropolen gegeben, als in eher zentralistisch organisierten Staaten wie beispielsweise Frankreich oder Großbritannien. Demzufolge gibt es in Deutschland eine ganze Reihe von großen Städten, die umfangreich zum Investmentumsatz beitragen, und sich in der Führungsrolle auch einmal abwechseln. Damit ist das Klumpenrisiko spürbar geringer als in Ländern mit starker Konzentration auf nur einen Investitionsstandort. Die Differenz zwischen den Spitzenrenditen vor und während der Finanzkrise lag beispielsweise in Paris bei 245 Basispunkten. In London fiel sie mit 225 Basispunkten nur unwesentlich geringer aus. Demgegenüber lag der vergleichbare Wert im Durchschnitt der wichtigsten deutschen Städte bei lediglich 93 Basispunkten. Die sogenannte Volatilität ist also nirgends geringer als in Deutschland. Gerade in schwierigen gesamtwirtschaftlichen Zeiten sind damit erheblich weniger Wertverluste zu erwarten als an anderen europäischen Standorten. Auch dies stellt für viele, vor allem langfristig orientierte Anleger ein wichtiges Kriterium bei Investitionsentscheidungen dar.

Positive globale und europäische Einflussfaktoren

Und last but not least stellen einige aktuelle Rahmenbedingungen ein sehr investitionsfreundliches Umfeld dar, das Immobilien als Anlageobjekte begünstigt. Zu nennen sind hier vor allem das historisch günstige Zinsumfeld, das nach Aussagen der EZB noch länger auf sehr niedrigem Niveau verharren wird, sowie deutlich verbesserte Finanzierungskonditionen mit sinkenden Margen. Aber auch fehlende Alternativen um mit sicheren Anlagen auskömmliche Renditen zu erzielen, spielen den Investmentmärkten in die Karten. So lag beispielsweise die durchschnittliche Umlaufrendite für mit AAA bewertete zehnjährige deutsche Staatsanleihen Ende 2014 bei rund 0,6 %. Der Abstand zwischen Staatsanleihen und den Spitzenrenditen für Premium-Büroobjekte beläuft sich auf über 350 Basispunkte. Zum Vergleich: In den Boomjahren 2006 und 2007 erreichte er weniger als 100 Basispunkte. Die sogenannte Risikoprämie liegt damit auf einem historisch hohen Niveau. Selbst mit sehr teuren Immobilien, die aufgrund ihrer Lage- und Objektqualität sowie einer nachhaltigen Mieterstruktur ein relativ geringes Risikoprofil aufweisen, können Anleger momentan noch über 3,5 % mehr Rendite erwirtschaften als mit AAA-Staatsanleihen. Ein weiterer Pluspunkt ist der signifikant gestiegene Dollarkurs, der für viele ausländische Anleger europäische Immobilien billiger macht. Dies alles sind selbstverständlich Einflussfaktoren, von denen nicht nur Deutschland profitiert. Aber in Verbindung mit den bereits dargestellten spezifischen Vorteilen profitiert Deutschland hiervon überproportional.      

Weitere Faktoren, wie die hohe Rechtssicherheit, die deutlich wachsende Markttransparenz oder die große Liquidität runden das Gesamtbild ab. Zusammenfassend lässt sich also feststellen, dass es eine Vielzahl von Gründen gibt, die dafür sprechen, hier zu investieren, und Deutschland eine in Europa herausgehobene Stellung einräumen.

Autor: Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland

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