2015

 

 

Vollerhebung zum Logistikflächenbestand Frankfurt

Die Logistikregion Frankfurt hat sich mit ihrer zentralen Lage in Deutschland und Europa sowie der sehr guten multimodalen Anbindung, inklusive des wichtigsten Drehkreuzes im Bereich Luftfracht, als ein strategisch bedeutender Standort für Unternehmen etabliert.

Die Logistikregion Frankfurt hat sich mit ihrer zentralen Lage in Deutschland und Europa sowie der sehr guten multimodalen Anbindung, inklusive des wichtigsten Drehkreuzes im Bereich Luftfracht, als ein strategisch bedeutender Standort für Unternehmen etabliert. Bei der bisherigen Beobachtung des Lager- und Logistikflächenmarkts standen allerdings überwiegend Daten über die Flächennachfrage zur Verfügung. „Um die Markttransparenz zu erhöhen, haben wir deshalb eine Vollerhebung aller Lager- und Logistikflächen ab 5.000 m² durchgeführt, sodass wir nun auch Aussagen über das Angebot machen können“, erläutert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting bei BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Der Flächenbestand in der Logistikregion Frankfurt belief sich zum Jahresende 2014 auf rund 10,36 Mio. m². In die Analyse sind  768 Objekte mit mindestens 5.000 m² eingeflossen, sodass die durchschnittliche Größe damit bei rund 13.500 m² liegt. Erwartungsgemäß sind besonders im Umkreis des Frankfurter Flughafens, aber auch in der Äußeren Peripherie, sehr große Logistikzentren vorzufinden. Im Kerngebiet hingegen liegen die Gebäudegrößen etwas unter dem regionalen Schnitt. Mit über 53 % befinden sich mehr als die Hälfte der analysierten Flächen im Teilmarkt Peripherie. Im Kerngebiet konnten 22 % des Bestands verortet werden und in der Äußeren Peripherie gut ein Fünftel. Auf die beiden Sondergebiete Cargo City Süd und das Areal im Umkreis des Frankfurter Flughafens entfallen jeweils rund 2 %.

Die Flächenkategorie ab 35.000 m² trägt mit 23 % den größten Anteil zum Bestand bei. Die weiteren Größenklassen liegen dicht beieinander. So kommen die Segmente 12.000 - 20.000 m² und 20.000 bis 35.000 m² auf jeweils rund 20 %. Nur knapp dahinter liegt die kleinste Klasse 5.000 bis 8.000 m² mit 19,5 %. Den niedrigsten Wert erreichen Flächen zwischen 8.000 und 12.000 m².

Mit über 45 % entspricht der Großteil der analysierten Flächen dem mittleren Objektstandard. Am zweithäufigsten (27 %) wurde eine moderne Ausstattung festgestellt. Knapp ein Viertel des Logistikbestands weist eine einfache Qualität auf, darunter sind häufig Immobilien mit anteiligen Produktionsflächen. Sehr gering ist der Anteil unsanierter Flächen mit knapp über 3 %.

 

Leerstandsquote 2,7 %, Höchster Leerstand in kleinen Objekten

Durch die umfassende Bestandserhebung können nun auch fundierte Aussagen über das kurzfristig verfügbare Angebot von La-ger- und Logistikflächen getroffen werden. Zuvor basierten diese überwiegend auf Einschätzungen von Marktakteuren. Zum Ende des Jahres 2014 betrug die Leerstandsquote auf dem Frankfurter Logistikflächenmarkt 2,7 %. Dies ist - auch im Vergleich mit den weiteren analysierten Standorten Berlin und Hamburg - ein sehr niedriger Wert, der das häufig betonte knappe Flächenangebot unterstreicht. Betrachtet man die räumliche Verteilung, so wurde mit 4,8 % die höchste Leerstandsquote in der Äußeren Peripherie registriert. Im Kerngebiet ist der Anteil mit 2,8 % deutlich geringer. Absolut gesehen stehen in der Peripherie die meisten Flächen kurzfristig zur Verfügung, prozentual sind es aber nur 2,1 %. In den beiden Sondergebieten Cargo City Süd und im Umkreis des Frankfurter Flughafens konnten zum Zeitpunkt der Erhebung keine Leerstände registriert werden.

Die Analyse nach Größenklassen zeigt, dass Objekte der kleinsten Kategorie 5.000-8.000 m² mit einer Quote von 4,1 % den höchsten Leerstand aufwiesen. In der größten Kategorie ab 35.000 m² konnte lediglich in zwei Objekten freie Flächen registriert werden, sodass dieses Segment auf 3,3 % kommt. Noch geringer ist das kurzfristige Angebot in den mittleren Klassen. So kommt das Segment 8.000 bis 12.000 m² auf 2,3 % und knapp dahinter folgt mit 2 % das nächstgrößere von 12.000 bis 20.000 m². Der niedrigste Wert mit 1,8 % wurde bei Flächen zwischen 20.000 und 35.000 m² erfasst.

Erwartungsgemäß hat die Analyse des Leerstands nach Ausstattungsqualität ergeben, dass unsanierte Flächenbestände besonders häufig ungenutzt sind. So wurde hier eine Quote von über 32 % registriert. Dabei handelt es sich unter anderem um einige freigezogene großflächige Objekte mit Produktionsanteil. Im Gegensatz dazu sind die Leerstandsquoten innerhalb der weiteren Objektqualitäten sehr gering. Bemerkenswerterweise erreichen modern ausgestattete Flächen mit 3,2 % einen höheren Wert als mittel oder einfach ausgestattete Objekte. Dies ist vor allem auf spekulative Projektentwicklungen zurückzuführen, die noch nicht vollständig vermietet waren. Da diese Flächen meist schnell einen Mieter finden, ist hierbei noch einmal zu betonen, dass es sich bei den Zahlen um eine Momentaufnahme handelt. Im einfachen Qualitätsbereich liegt der Leerstand lediglich bei knapp über 1 %, was ein äußerst niedriger Wert ist. Noch geringer ist die Quote bei Flächen mit mittlerem bzw. normalem Standard, der bei unter 1 % liegt und praktisch so gut wie gar nicht vorhanden ist.

Frankfurter Logistikmarkt im Vergleich

Im Vergleich mit den Logistikregionen Berlin und Hamburg, für die BNP Paribas Real Estate ebenfalls umfassende Bestandserhebungen durchgeführt hat, setzt sich der Frankfurter Lager– und Logistikflächenmarkt mit fast 10,36 Millionen m² eindeutig an die Spitze. Der Bestand in Hamburg liegt um rund 19 % und in Berlin sogar um gut 40 % niedriger. Dabei ist sowohl die Summe der erfassten Objekte als auch deren durchschnittliche Größe in Frankfurt höher. So wurden in Hamburg 15 % und in Berlin 38 % weniger Objekte erfasst. Die Leerstandsquote Frankfurts wiederum liegt unter denen der Vergleichsstandorte. Allerdings gilt dies nicht für den modernen Leerstand, der in der Rhein-Main-Region sowohl absolut als auch prozentual höher ausfällt. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie die etwas höhere spekulative Bautätigkeit. Grundsätzlich ist aber auch in diesem Marktsegment nur ein geringes Angebot vorhanden.

„Die Ergebnisse der Bestandserhebung in der Region Frankfurt belegen eindrucksvoll die Größe und Bedeutung des Markts und spiegeln seine Funktion als Logistikdrehkreuz wider. Der insgesamt sehr geringe Flächenleerstand und die an der modernen Leerstandsquote ablesbare spekulative Bautätigkeit sind Indizien für eine rege Marktaktivität, gleichzeitig aber auch für eine äußerst angespannte Angebotssituation“, fasst Christopher Raabe die Kernergebnisse zusammen.

Autor: Christopher Raabe, Head of Industrial Letting, BNP Paribas Real Estate Deutschland

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