2015

 

 

Vollerhebung zum Logistikflächenbestand Berlin

Als wichtigstes Ballungszentrum in Ostdeutschland sind die Hauptstadt Berlin und ihr Umland ein attraktiver Lager- und Logistikstandort, der sich in den vergangenen Jahren positiv entwickelt hat.

Als wichtigstes Ballungszentrum in Ostdeutschland sind die Hauptstadt Berlin und ihr Umland ein attraktiver Lager- und Logistikstandort, der sich in den vergangenen Jahren positiv entwickelt hat. Bisher standen bei der Marktbeobachtung allerdings überwiegend Daten über die Nachfrage von Unternehmen zur Verfügung. „Um die Markttransparenz zu erhöhen, haben wir deshalb eine Vollerhebung aller Objekte ab 5.000 m² durchgeführt, sodass wir nun auch Aussagen zum Flächenangebot machen können“, erläutert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting bei BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse der Untersuchung lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Der Flächenbestand in der Logistikregion Berlin summierte sich zum Jahresende 2014 auf rund 6,22 Mio. m². Dafür wurden 474 Objekte ab 5.000 m² erfasst und in die weitere Analyse einbezogen. Die durchschnittliche Objektgröße liegt damit bei rund 13.100 m², wobei es leichte Unterschiede zwischen den einzelnen Lagen gibt. So sind Objekte innerhalb des Kerngebiets durchschnittlich etwas kleiner als Liegenschaften in der Peripherie oder im Sondergebiet Schönefeld. Insgesamt betrachtet ist bemerkenswert, dass sich mit gut 54 % mehr als die Hälfte der Flächen im Kerngebiet befindet, was sich historisch erklären lässt. Auf die äußere Peripherie entfallen mit rund 21 % kaum mehr Flächen als auf die Peripherie (20,5 %), was noch einmal die kompakte Struktur der Logistikregion unterstreicht.

Bezogen auf die Größenklassen tragen Objekte zwischen 12.000 und 20.000 m² mit einem Viertel den größten Anteil zum Flächenbestand bei. Danach folgt die nächsthöhere Kategorie 20.000 bis 35.000 m², die auf 20 % kommt. Zusammen mit dem größten Segment ab 35.000 m² bilden Objekte ab 12.000 m² somit 63,5 % des Bestands ab. Die beiden kleineren Kategorien kommen auf knapp 19 % (5.000 bis 8.000 m²) bzw. gut 18 % (8.000 bis 12.000 m²).

Gut 39 % der analysierten Lager- und Logistikflächen entsprechen dem mittleren Objektstandard und machen so den Großteil des Bestands aus. Moderne Flächen haben mit rund 33 % einen etwas geringeren Anteil. Recht hoch ist der Umfang einfacher und unsanierter Flächen, die gemeinsam auf gut 27 % kommen und wovon der Großteil auf bereits ältere Objekte im Kerngebiet entfällt.

Leerstandsquote 3,6 %, Leerstand überwiegend in mittelgroßen Objekten

Ende 2014 standen auf dem Berliner Logistikflächenmarkt in Gebäuden ab 5.000 m² rund 223.000 m² Fläche leer, was einer Quote von 3,6 % entspricht. Auffällig ist, dass es sich dabei überwiegend um Immobilien der Kategorie Produktion oder Light Industrial handelt. Geographisch gesehen ist der Anteil leerstehender Flächen in der äußeren Peripherie am höchsten (6,6 %). Im Kerngebiet gibt es zwar absolut betrachtet mehr Leerstand, aber die Quote ist hier mit 4,0 % niedriger. Im Sondergebiet Autobahnkreuz Charlottenburg hingegen sind kaum Flächen kurzfristig verfügbar (0,9 %). In der Peripherie und im Sondergebiet Schönefeld konnten keine größeren Leerstände erfasst werden.

„Bei der Betrachtung des Leerstands nach Größenklassen fällt auf, dass Objekte ab 20.000 m² seltener ungenutzt sind als solche der mittleren Größenkategorien“, sagt Christopher Raabe. Die höchste Leerstandsquote wurde mit 6,5 % in der Klasse 8.000 bis 12.000 m² registriert. Auch im nächstgrößeren Segment zwischen 12.000 und 20.000 m² ist der Anteil mit 4,9 % vergleichsweise hoch. Hierbei handelt es sich in beiden Fällen sowohl um Single-Tenant-Objekte als auch um Teilflächen in Bestandsgebäuden. In den zwei größten Kategorien wurde jeweils nur ein leerstehendes Objekt erfasst. So kommen Flächen über 35.000 m² auf eine Quote von 3 % und solche zwischen 20.000 und 35.000 m² auf 1,9 %. Vergleichsweise gering ist auch das kurzfristig verfügbare Angebot in Logistikobjekten von 5.000 bis 8.000 m² (1,5 %).

Die Analyse des Leerstands nach Ausstattungsqualität bestätigt die Erwartung, dass moderne Logistikobjekte den höchsten Vermietungsstand aufweisen. Die Leerstandsquote liegt hier bei 0,6 % und ist damit zu vernachlässigen. Lediglich in zwei Objekten dieser Kategorie waren noch Kapazitäten vorhanden. Auch bei Immobilien mittlerer Qualität beläuft sich der Anteil auf lediglich 2,5 %. Bemerkenswert ist dagegen die geringe Leerstandsquote bei einfachen Flächenqualitäten, die bei nur 4 % liegt. Ebenso auffällig ist aber auch die mit fast 28 % hohe Quote leerstehender unsanierter Objekte. Zum Teil sind diese Immobilien kaum noch marktgängig und dürften ohne eine grundlegende Sanierung auch künftig kaum genutzt werden. Da Renovierungen im Logistikbereich grundsätzlich etwas weniger aufwendig sind als bei anderen Nutzungsarten, kann hier aber noch nicht zwangsläufig von einem Sockelleerstand gesprochen werden kann.

Berliner Logistikmarkt im bundesweiten Vergleich

Im Vergleich mit anderen wichtigen Logistikmärkten erstreckt sich der Berliner Lager- und Logistikflächenmarkt räumlich weniger weit als Frankfurt oder Hamburg. Mit gut 6,22 Mio. m², verteilt auf 474 Objekte, ist er der kleinste der drei analysierten Märkte. In Frankfurt ist der Flächenbestand um rund 66 % höher und in Hamburg um rund 35 %. Die durchschnittliche Objektgröße unterscheidet sich jedoch kaum von den anderen Standorten. Bezüglich der Leerstandsquote liegt Berlin über dem Wert von Frankfurt, weist aber eine geringere Quote als Hamburg auf. Bemerkenswert ist der deutlich höhere Anteil moderner Flächen am Gesamtbestand, der in Berlin bei gut einem Drittel liegt und in den beiden anderen Standorten bei über 27 %. Zudem ist die moderne Leerstandsrate in der Hauptstadt am niedrigsten.

 „Die Ergebnisse unserer Analyse der Region Berlin zeigen einen kompakten Markt mit einem hohen Anteil an modernem Bestand. Er ist aber auch durch unsanierte Objekte geprägt, die sich nur noch bedingt vermarkten lassen. Das Angebot moderner Flächen ist äußerst gering, wie die Leerstandsquote belegt. Generell konzentriert sich der Leerstand überwiegend auf die äußere Peripherie sowie auf das Kerngebiet und betrifft hauptsächlich
Objekte der mittleren Größenklassen“ fasst Christopher Raabe die Kernergebnisse zusammen.

Autor: Christopher Raabe, Head of Industrial Letting, BNP Paribas Real Estate Deutschland

Lesen Sie hier den Artikel aus der Deutschen Verkehrs Zeitung vom 15.01.2016

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