2015

 

 

Retailmarkt Hamburg: Viel Bewegung und neue Projekte

Der Hamburger Einzelhandel hat sich in den letzten Jahren dynamisch gezeigt. Viele neue Projekte in den Top-Lagen tragen zu einer anhaltenden Attraktivitätssteigerung bei. Sowohl bei Mietern als auch Investoren steht die Hansestadt weit oben auf der Liste.

Die Hamburger Innenstadt gehört zu den attraktivsten Einzelhandelslagen in Deutschland. Die Top-Lagen, wie Spitaler- und Mönckebergstraße, aber auch der Neue Wall, die Großen Bleichen und die Poststraße, stehen auf den Expansionslisten vieler nationaler und internationaler Brands. Dabei profitiert die City einerseits von einer weiter wachsenden Bevölkerung und den guten konjunkturellen Fundamentaldaten, die sich u. a. in einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von über 110 Punkten niederschlagen und Hamburg einen Platz unter den deutschen Top 5 bescheren. Andererseits partizipiert gerade die Innenstadt auch am Tourismusboom. Als eines der wichtigsten Ziele für Städtetourismus verzeichnet das „Tor zur Welt“ seit Jahren stark steigende Übernachtungszahlen: Von 2011 bis 2014 konnte ein Zuwachs um 26 % beobachtet werden. Im Gegensatz beispielsweise zu Berlin, lockt Hamburg besonders kaufkräftige Gäste an, was dem Einzelhandel zu Gute kommt.         

Gerade internationale Labels sind weiter auf der Suche nach Flächen

Die Erfolgsstory der Hamburger Innenstadt basiert auf unterschiedlichen Ursachen. Nicht zu unterschätzten ist dabei auch die in den letzten Jahren umgesetzte Aufwertung der Laufwege und die Einrichtung von Business Improvement Districts (BID), die zu einer spürbaren Verbesserung der Aufenthaltsqualität - insbesondere in der City West - beigetragen haben. Aufgrund der großen Nachfrage ist viel Bewegung im Mieterbesatz zu verzeichnen, was im ersten Halbjahr 2015 zu einem Flächenumsatz von knapp 16.000 m² geführt hat. Damit konnte das Vorjahresergebnis leicht übertroffen werden. Gerade internationale Filialisten, wie Mango in der Spitalerstraße (2.200 m²), Lululemon in der Poststraße (330 m²) und American Vintage an der Bleichenbrücke (100 m²), haben Shops angemietet. Besonders nennenswert sind der Vertragsabschluss des schwedischen Lifestyle-Kaufhauses Clas Ohlson am Jungfernstieg über 1.950 m² sowie der Umzug von Marc Cain an die Großen Bleichen. Und dieser Trend hält weiter an, da eine ganze Reihe internationaler Brands aktuell den Markteintritt in der Hansestadt plant und auf der Suche nach passenden Flächen ist.

Die Mieten befinden sich aktuell in einer Stabilisierungsphase

Die in den vergangenen Jahren spürbar gestiegenen Mieten scheinen aber – wie auch in vielen anderen Städten – vorerst ihren Zenit erreicht zu haben. Lediglich in ausgewählten Teillagen, wie dem Neuen Wall zwischen Jungfernstieg und Poststraße, konnten im letzten Jahr noch leichte Zuwächse der Top-Mieten auf 280 €/m² registriert werden. In Richtung Stadthausbrücke liegen die Mieten dagegen auch in dieser Luxuslage erheblich niedriger.

Neue Projekte wohin man schaut

Dass auch Eigentümer und Projektentwickler an der dynamischen Entwicklung teilhaben wollen, kommt der City zu Gute. Eine Vielzahl von Projekten verändert das Gesicht der Top-Lagen und schafft zusätzliches Flächenangebot. Ein Schwerpunkt ist der Bereich Große Bleichen, wo das ehemalige Ohnsorg-Theater umgebaut wurde und die neu entstandene Kaisergalerie eröffnet hat. Aktuell entsteht darüber hinaus auf dem Grundstück der ehemaligen Thalia-Buchhandlung ein neues, modernes Geschäftshaus. Die größte Baumaßnahme stellen im Moment aber die Stadthöfe dar. Die von der Quantum Immobilien AG umgesetzte Revitalisierung der Bestandsgebäude zwischen Bleichenbrücke, Große Bleichen, Stadthausbrücke und Neuer Wall sowie der historischen Innenhöfe umfasst insgesamt rund 100.000 m² BGF. Das Gesamtensemble mit einem Mix aus Ladengeschäften, Büros, Gastronomie und einem Hotel wird eine neue Lage in der westlichen Innenstadt schaffen, die durch städtebauliche Maßnahmen begleitet wird. Hierzu gehören beispielsweise eine veränderte Straßen- und Gehwegführung.

Aber auch das Quartier zwischen Gänsemarkt und Passagenviertel erfährt eine Aufwertung und putzt sich heraus. Mit den im Bau befindlichen Girardet Höfen wird der gesamte Teilblock zwischen Gänsemarkt, Gerhofstraße und Poststraße neu strukturiert. Angestrebt wird ein lebendiger Nutzungsmix aus Handel, Büro, Wohnen und Gastronomie. Passend dazu wurde Mitte des Jahres der Business Improvement District (BID) Quartier Gänsemarkt eingerichtet. Ziel ist es u. a., in den kommenden Jahren den öffentlichen Raum umzugestalten und den Gänsemarkt wieder zu einem von Hamburgs Vorzeigeplätzen zu machen.

Zu den großen Projekten gehört auch das Mö Quartier in der Spitaler Straße, wo der Entwickler Centrum das Vattenfall Haus umbaut und bereits vor Fertigstellung einen Großteil der Flächen an prominente Filialisten wie Mango, Koton und E-Plus vermieten konnte.

Eine neue Einzelhandelslage entsteht außerdem im Wohnzimmer der Hansestadt am Rathausmarkt, wo der ehemalige HVB-Komplex am Alten Wall vollständig umgestaltet wird. Hinter den historischen Fassaden entstehen rund 10.000 m² hochwertige Shopflächen sowie Büros. „Wir hauchen dem Alten Wall neues Leben ein. Um 1900 war der Alte Wall ein Einkaufsboulevard, ein belebtes Stück Innenstadt, vergleichbar mit dem Jungfernstieg. Diese erstklassige Lage wird nun deutlich attraktiver für die Öffentlichkeit. Denn wir schaffen mit dem Alten Wall ein längst überfälliges Verbindungsstück zwischen der vom Konsum geprägten Mönckebergstraße und dem luxuriösen Neuen Wall und erwecken damit eine historische Handelslage endlich aus dem Dornröschenschlaf“, erläutert Jan Rouven Künzel, Partner bei Art-Invest Real Estate. 

Aber wo es Gewinner gibt, gibt es auch Verlierer. Hierzu gehören eindeutig die Hohen Bleichen, für die es kaum noch Nachfrage gibt und die prominente Mieter verloren haben. Hierzu gehören z. B. so bekannte Brands wie Prada und Armani, die beide ihre Shops an den Neuen Wall verlegt haben. In der aktuellen Frequenzzählung 2014 wurden in den Hohen Bleichen nur noch knapp 600 Passanten pro Stunde gezählt. Noch einmal rund ein Viertel weniger als in den schon schwachen Vorjahren.

Nur in Berlin wird mehr in Retail investiert

Welchen Stellenwert Hamburg genießt, zeigt sich auch am großen Interesse der Investoren. Mit Ausnahme von Berlin wird an keinem anderen deutschen Standort soviel in Einzelhandelsobjekte investiert wie hier. In den letzten zehn Jahren entfiel rund ein Viertel des Gesamtumsatzes auf dieses Marktsegment. Nur Berlin erreichte mit ca. einem Drittel einen noch höheren Wert. In Frankfurt (11 %) und München (16 %) lag der Anteil dagegen spürbar niedriger. Diese besondere Position Hamburgs spiegelt sich auch im absoluten Transaktionsvolumen wider. Durchschnittlich wurden mehr als 650 Mio. € pro Jahr für Einzelhandelsobjekte ausgegeben. In München waren es über 100 Mio. € und in Frankfurt sogar über 250 Mio. € weniger p. a.

Knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens fließt in Geschäftshäuser. Dass die Käufer dabei vor allem Innenstadtlagen bevorzugen, erklärt sich aufgrund der Attraktivität der Hamburger City fast von selbst. Rund drei Viertel des in Geschäftshäuser investierten Kapitals werden in den zentralen Lagen umgesetzt. Und wenn das Angebot größer wäre, könnte noch viel mehr verkauft werden.    

Die Aufbruchsstimmung wird anhalten

Die zu spürende und zu sehende Aufbruchsstimmung in der Hansestadt dürfte auf etwas schwächerem Niveau auch in den kommenden Jahren weiter anhalten. Mit dem zusätzlichen Angebot, das in den nächsten zwei Jahren fertiggestellt wird, stehen neue Flächen für nationale und internationale Filialisten sowie neue Konzepte zur Verfügung, die dem Flair und Einkaufserlebnis der Innenstadt einen weiteren Schub verschaffen dürften.

Summary:

  • Die Hamburger Top-Lagen stehen auf der Wunschliste vieler internationaler und nationaler Brands ganz oben.
  • Die Mieten sind aktuell – wie in anderen Städten auch – in eine Stabilisierungsphase eingetreten.
  • Die Attraktivität der Innenstadt wird durch viele neue Projekte und Revitalisierungen weiter gesteigert.
  • Das vorhandene Angebot reicht nicht aus, um das große Interesse der Investoren zu befriedigen.
  • Die Aufbruchsstimmung dürfte auch die nächsten Jahre weiter anhalten. 

Autor: Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Bereichsleiter Retail Services

Lesen Sie hier den Artikel aus der immobilienwirtschaft, Ausgabe Oktober 2015

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