2015

 

 

Ratingen: Liebling vieler Großnutzer

Viele große Büromärkte verfügen über Standorte in der Peripherie, die gerade bei Großnutzern sehr beliebt sind. Im Düsseldorfer Marktgebiet übernimmt diese Funktion Ratingen.

Die nordöstlich von Düsseldorf gelegene Stadt mit knapp 90.000 Einwohnern hat sich in den letzten Jahren zum beliebtesten Standort aller Umlandzonen entwickelt. Vor allem Büronutzer mit größerem Flächenbedarf entscheiden sich häufiger für Ratingen als für andere Lagen in der Peripherie. Dies lässt sich durch die Ansiedlungsstatistik klar belegen: In den vergangenen sieben Jahren konnten im Düsseldorfer Umland insgesamt 28 Vertragsabschlüsse mit mindestens 2.500 Quadratmetern Bürofläche registriert werden. Davon sicherte sich Ratingen den Löwenanteil und gewann nahezu die Hälfte aller Nutzer für sich. Eine nicht unerhebliche Zahl der Unternehmen verlagerte dabei seinen Standort vom Düsseldorfer Stadtgebiet nach Ratingen, wobei sich fast alle für das in den letzten Jahren neu bebaute und qualitativ immer weiter aufgewertete ehemalige Balcke-Dürr-Areal in Ratingen-Ost entschieden haben. Im Schnitt wechselt alle eineinhalb Jahre ein Großnutzer von Düsseldorf nach Ratingen. „Das jüngste Beispiel ist das Beratungs- und IT-Dienstleistungsunternehmen Capgemini, das sich hier auf gut 4.000 Quadratmetern neu ansiedeln wird. Um den Erfolg Ratingens zu verstehen, muss man sich mit den Anforderungen von Großnutzern auseinandersetzen, insbesondere wenn es sich um Backoffice-Einheiten handelt“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leiter der Düsseldorfer Niederlassung.

Großnutzer wollen in der Regel bei einem Umzug ihre Flächen optimieren. Hierzu gehört eine Verbesserung der Effizienz, sowohl bezogen auf den Flächenbedarf pro Arbeitsplatz als auch hinsichtlich der Miet- und Nebenkosten. Darüber hinaus wird Flexibilität bei der Gestaltung und Nutzung der Fläche gefordert, was bautechnisch die Vermeidung von zu vielen störenden Stützen voraussetzt. Auch Nachhaltigkeit ist für viele Großunternehmen heute ein Muss. Vielfach haben sie sich intern sogar verpflichtet, nur noch zertifizierte Green Buildings zu mieten und zu nutzen. Bei all diesen Anforderungen wird es ab einer bestimmten Größe der benötigten Büroflächen schwer, passgenaue Einheiten in leer stehenden Bestandsgebäuden zu finden. Deshalb entscheiden sich Großnutzer auch zunehmend, sich ihr Gebäude build to suit - also entsprechend ihrer Vorgaben an Größe, Ausstattung, Grundrisse, Qualität - von Projektentwicklern neu erstellen zu lassen. Dabei spielt natürlich der Preis und die zu zahlende Miete bei einer langfristigen Anmietung eine nicht unerhebliche Rolle.

Außerdem muss der Standort eine ganze Reihe bestimmter Faktoren erfüllen, um in die engere Wahl zu kommen. Dabei steht eine sehr gute Verkehrsanbindung ganz oben auf der Prioritätenliste. Das gilt sowohl für die regionale und überregionale Straßennetzanbindung, als auch für hervorragende ÖPNV-Verbindungen, die insbesondere für Backoffice-Einheiten eines der wichtigsten Kriterien bei der Standortentscheidung darstellen. Ein ausreichendes Stellplatzangebot und Nahversorgungseinrichtungen im Umfeld runden den Wunschzettel in aller Regel ab.

„Das alles wird in Ratingen, insbesondere am Standort des ehemaligen Balcke-Dürr-Areals geboten“, ist sich Meszelinsky sicher. Ein ausreichendes Grundstücksangebot und eine im gesamten Gewerbegebiet garantierte Glasfaserverkabelung für schnelles Internet stellen die Basis für einen modernen Bürostandort dar. Die unmittelbar vor der Haustür liegende S-Bahn-Station Ratingen-Ost, eine mehr oder weniger direkte Anbindung an die Autobahnen A3, A44 und A52 sowie die schnelle Erreichbarkeit der Düsseldorfer Innenstadt und des Flughafens sind weitere eindeutige Pluspunkte. Auch das urbane Umfeld, das neben Bürogebäuden ebenfalls Wohnungen sowie Infrastruktur- und Nahversorgungseinrichtungen umfasst, trägt zur Schaffung einer attraktiven und lebendigen Standortqualität bei. „Wenn man dann noch auf Projektentwickler trifft, die bereit sind, den Nutzern ein auf den Leib geschneidertes Objekt in guter Qualität und zu vernünftigen Preisen zu bauen, ist das Wohlfühl-Paket für viele Unternehmen geschnürt“, fasst Meszelinsky zusammen. Zudem strebt der Projektentwickler langfristig eine Green-Building-Zertifizierung der Objekte auf dem Areal an.

„Auch wir konnten uns nach vergleichender Analyse unterschiedlicher Alternativen und Beratung durch BNP Paribas Real Estate während des gesamten Entscheidungsprozesses den Vorteilen Ratingens nicht verschließen. Der Standort erfüllt unsere Anforderungen an Erreichbarkeit, Flächenqualität und Preis-/
Leistungsverhältnis einfach am besten“ bestätigt auch Oliver Stoll, Head of Office der Düsseldorfer Niederlassung von Capgemini Deutschland.

Aber nicht nur Capgemini hat sich für diesen Standort entschieden, sondern in den letzten Jahren haben auch eine Reihe weiterer Großunternehmen ihren Sitz von Düsseldorf nach Ratingen-Ost verlegt. Hierzu gehören unter anderem Nokia, Coca Cola, DKV und Prosegur.

Für die nordrheinwestfälische Landeshauptstadt ist Ratingen damit in gewisser Weise zu einem Konkurrenzstandort geworden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass Düsseldorf kaum über konkurrenzfähige Areale für die Zielgruppe bestimmter Großnutzer verfügt, wie die folgenden Beispiele zeigen. Das Gebiet an der Theodorstraße wartet immer noch auf die Lösung und Umsetzung für eine vernünftige und zwingend notwendige ÖPNV-Anbindung. Der Seestern ist von Bestandsgebäuden geprägt und erlaubt kaum noch passgenaue Neubauten mittlerer Größe und das Airport-Umfeld ist vom Preisniveau für Backoffice-Einheiten einfach zu teuer. „Sollte sich die Angebotssituation an Grundstücken, die den Anforderungen moderner und anspruchsvoller Nutzer entsprechen, nicht in absehbarer Zeit verbessern, wir Capgemini nicht das letzte Unternehmen gewesen sein, das Düsseldorf den Rücken kehrt, sondern dann werden weitere Firmen dem Beispiel folgen. Eines der Top-Ziele für diese Nutzer wird auch weiterhin Ratingen sein, nicht zuletzt weil dort noch ausreichend Flächen zur Verfügung stehen und die Rahmenbedingungen stimmen“, prognostiziert Meszelinsky.

Autor: Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Niederlassungsleiter Düsseldorf und Essen

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