2015

 

 

Portfoliotransaktionen in Deutschland im Fokus

Portfoliotransaktionen sind wieder da. Viele Marktteilnehmer fühlen sich schon an die letzte Boom-Phase erinnert, als in Deutschland 2007 rund 36,1 Mrd. Euro in Immobilienpakete investiert wurden.

Portfoliotransaktionen sind wieder da. Viele Marktteilnehmer fühlen sich schon an die letzte Boom-Phase erinnert, als in Deutschland 2007 rund 36,1 Mrd. Euro in Immobilienpakete investiert wurden. Zwar sind wir Mitte 2015 „erst“ bei gut 9,5 Mrd. Euro angekommen, aber im Vergleich zum Vorjahr wurde damit das Portfoliotransaktionsvolumen um stolze 52 % gesteigert. Bereits 39 % des Gesamt-umsatzes entfallen auf Pakete, 2013 waren es noch 25 %. Und der Trend ist ungebrochen: Aktuell ist eine größere Anzahl weiterer Portfolios auf dem Markt, darunter einige mit einem Wert im mittleren dreistelligen Millionenbereich. Damit ist es wahrscheinlich, dass 2015 knapp 50 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien angelegt werden könnten, darunter bis zu 20 Mrd. Euro in Pakete. Wer kauft eigentlich, und was treibt den Markt an? Wie entwickeln sich die Preise? Was erwartet den Markt in der Zukunft?

Das bis Mitte 2015 erreichte Spitzenergebnis hätte sogar noch höher ausfallen können, wenn mehr geeignetes Produkt auf den Markt gekommen wäre. Die Nachfrage übersteigt bei weitem das Angebot, und zunehmend sind auch wieder „Big Tickets“ gefragt, vor allem bei internationalen Investoren, deren Anteil am Portfolioumsatz von knapp 68 % (2014) auf aktuell 85 % gestiegen ist. Der Aufwand, einen neuen Markt zu erschließen und Immobilieninvestments intensiv zu prüfen, vielleicht sogar eine eigene Plattform zu etablieren, lohnt sich natürlich eher bei größeren Volumina; somit stieg die durchschnittliche Dealgröße ab 2014 erstmals seit 2007 wieder auf einen Wert von über 100 Mill. Euro. Von den seit Anfang 2014 bis Mitte 2015 erfassten 189 Transaktionen bewegten sich 61 im dreistelligen Millionenbereich.

 

Was wird gekauft und wer sind die Investoren?

Investiert wird in alle Assetklassen; besonders beliebt sind traditionell Büro- und Einzelhandelspakete, wobei letztere im ersten Halbjahr 2015, bedingt durch einige Großdeals - wie den Verkauf eines Großteils der Kaufhof-Immobilien oder die Corio-Übernahme durch Klépierre - rund zwei Drittel zum Gesamtvolumen beigetragen haben. Bemerkenswert ist die Dynamik im Logistiksegment: Bereits in den ersten sechs Monaten des Jahres wurden hier bereits wieder über 750 Mio. Euro investiert. Aber auch Hoteltransaktionen erreichten hohe Umsätze.

Traditionell suchen Investoren vor allem Immobilien-Portfolios, die möglichst homogen strukturiert sind. Allerdings akzeptieren immer mehr Investoren auch gemischt strukturierte Pakete. Sie verfügen über das Know-how, mit den verschiedenen Bestandteilen strategisch sinnvoll umzugehen, indem etwa Teilpakte verschiedenen Fonds zugeordnet werden. Große Bestandshalter, etwa SEB oder Union Investment Real Estate, bringen vereinzelt auch länderübergreifende Portfolios auf den Markt. Hierdurch wird Volumen generiert und der Aufwand für mehrere Verkaufsprozesse in einzelnen Ländern reduziert.

Equity und Real Estate Funds sowie Immobilien AGs bzw. REITs dominieren klar den Portfoliotransaktionsmarkt (51 % des Umsatzes seit Anfang 2014). Der Anteil ausländischer Investoren steigt im ersten Halbjahr 2015 auf 85 % (Investitionsvolumen: 8,04 Mrd. Euro). Das Kapital kam bislang vor allem aus Amerika und Europa (46 % bzw. 36 % aller Portfoliotransaktionen), allerdings stehen auch viele asiatische Investoren Gewehr bei Fuß, um kurzfristig große Summen in Deutschland zu investieren. Ausländische Investoren konzentrieren sich häufiger auf Value-add- und Core-plus-Portfolios, deutsche Anleger überwiegend auf risikoärmere Core-Anlagen.

Die Preise steigen – es gibt wieder Portfolioaufschläge

Der anhaltende Nachfrageüberhang und der ausgeprägte Wettbewerb um die besten Anlagemöglichkeiten ließ sowohl bei Einzel- als auch bei Portfolioinvestments die Kaufpreise steigen. Gestützt wird diese zunehmende Dynamik auf dem deutschen Immobilienmarkt von verschiedenen Faktoren:

  • Kreditschwemme statt Kreditklemme: Die Finanzierungsbereitschaft deutscher Kreditinstitute ist so groß wie lange nicht mehr. Leverage-Effekte bieten bei historisch niedrigem Zinsniveau und geringen Margen der Finanzierungsinstitute attraktive Renditen für die Investoren.
  • Euro-Schwäche: Investitionen innerhalb des Euroraums und damit in Deutschland sind für viele Investoren außerhalb der Eurozone derzeit besonders attraktiv. Seit Beginn des Jahres 2015 sind Investments allein durch die Wechselkursveränderungen quasi um bis zu 20 % günstiger geworden.
  • Gute Perspektiven: Deutschland (vor allem die Metropolregionen) bietet konjunkturelle Stabilität und in einigen Marktsegmenten sogar signifikante Wachstumspotenziale.

Tatsächlich gibt es inzwischen wieder Portfolioaufschläge für Paketverkäufe. Begründet wird dies mit dem strategischen Vorteil, eine nennenswerte Anzahl von Immobilien im Marktgebiet in einem Ankaufprozess erwerben und Synergieeffekte im Asset Management erzielen zu können, unterstützt durch die optimistische Einschätzung der zukünftigen Marktentwicklung in Deutschland.

Bei erster Betrachtung kann daher durchaus von einer ähnlichen Marktentwicklung wie von 2005 bis 2007 gesprochen werden. Allerdings gibt es auch entscheidende Unterschiede: Am wichtigsten ist der signifikant höhere Eigenkapitalanteil. Während früher mitunter nur 5 oder 10 % beigesteuert werden mussten, sind es heute in der Regel 20 bis 40 %. Auch die Finanzierer wollen alles sehr genau wissen. Dies führt zu meist langen Due-Diligence-Prozessen und intensiven Verhandlungen. In der damaligen Marktphase ging es um rasche, großvolumige Investments, die sich vor allem im Excel-Modell rechnen mussten. Heute wird die intensive Ankaufsprüfung abgesichert durch externe Beratung (Buy-Side Advice) und praxisorientierte Businesspläne. Ausländische Investoren nutzen häufig das Know-how von im deutschen Markt präsenten Investment Managern, mit denen für den Ankauf Joint-Venture-Strukturen geschaffen werden.

Marktausblick 2015/2016: kein Einbruch in Sicht

Für das laufende Jahr erwarten wir eine deutliche Zunahme an Paketverkäufen. Die Kapitalflut nach Deutschland ist ungebrochen, und es werden zahlreiche neue Pakete geschnürt. Das Gesamtvolumen wird dabei – wie bisher – auch von Unternehmensübernahmen geprägt. Trotz der Erinnerungen an die vergangene Krise ist aus heutiger Sicht ein ähnlich abrupter Abbruch oder gar Zusammenbruch des Markts wie 2008 nicht wahrscheinlich. Damals haben signifikante Zinserhöhungen und maßlose Übertreibungen an den internationalen Finanzmärkten zum Kollaps namhafter Banken geführt, wofür es bei den derzeitigen Rahmenbedingungen keine Anzeichen gibt. Deutliche Zinserhöhungen sind kurzfristig nicht zu erwarten, und bei Ankauf-Entscheidungen spielen immobilienbezogene Fakten weiterhin eine deutlich größere Rolle als das „Financial Engineering“. Dies ist zwar keine Garantie gegen zu hohe Preise, zu optimistische Businesspläne und Fehlinvestitionen. Dennoch erscheint der aktuelle Boom auf dem Investmentmarkt solider, fundierter und länger anhaltend als vor zehn Jahren.

 

Autor: Andreas Quint, Head of Corporate Finance & Portfolio Transactions, BNP Paribas Real Estate Deutschland

Lesen Sie hier den Artikel aus der Börsen-Zeitung vom 18.07.2015

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